- Czy rynek nieruchomości wraca do normalności?
- Jakie są jego największe problemy?
- Co będzie dalej z rynkiem nieruchomości w Polsce?
Co dalej z cenami mieszkań?
Problemy rynku nieruchomości. 6 kluczowych aspektów
Z faktu, iż ostatnio na rynku nieruchomości zachodzi wiele zmian, postanowiliśmy przyjrzeć się jego kluczowym problemom i wyzwaniom.
Po pierwsze: kredyt #naStart
Duża niepewność związana z nowym programem rządowym „kredyt #naStart” wprowadza zamieszanie. W zeszłym tygodniu pisaliśmy o fali krytyki, jaka wylała się na program. Swoje zastrzeżenia wyraziły już takie instytucje jak Narodowy Bank Polski, Ministerstwo Finansów, Ministerstwo Sprawiedliwości oraz Ogólnopolskie Porozumienie Związków Zawodowych. Tymczasem program wsparcia dla kredytobiorców jest jednym z kluczowych projektów nowego rządu.
Po drugie: nierealne oczekiwania sprzedających
Od strony podażowej jednym z największych problemów polskiego rynku nieruchomości są wciąż przesadzone oczekiwania sprzedających. - Jest to pokłosie dramatycznego wykupienia, z którym mieliśmy do czynienia w 2023 roku. Wtedy w ofercie pozostały nieracjonalnie wycenione mieszkania i one wciąż są dla wielu osób punktem odniesienia przy kreowaniu marzeń o aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Mówiąc wprost w mojej ocenie wielu cenom ofertowym należy się cięcie lekko licząc o kilka procent. Dopiero wtedy zbliżyłyby się one do faktycznej wartości nieruchomości. Przecież na przykład średnia cena z ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań w Warszawie wynosiła w pierwszym kwartale wg NBP prawie 17,6 tys. zł za metr kwadratowy. Oczekiwania sprzedających rozmijają się więc z faktycznie płaconymi cenami o ponad 3 tys. zł za metr. Ta dysproporcja powoduje, że część ofert jest omijana przez kupujących szerokim łukiem i póki oczekiwania nie zostaną urealnione, to mało który kupujący na poważnie podchodzić będzie w takich przypadkach do negocjacji cenowych. A nawet jeśli podejdzie, to znacznie trudniejszym i bardziej czasochłonnym procesem jest znegocjowanie ceny np. o 10% niż o 2-5%. - wskazuje ekspert HREIT Bartosz Turek.
Po trzecie: problem z dostępem to cen transakcyjnych
W Polsce nadal istnieją poważne trudności z uzyskaniem informacji o cenach transakcyjnych. Turek zauważa, że sytuacja ta może się nie poprawić w najbliższym czasie, szczególnie w kontekście zmienionego projektu ustawy o kredycie #naStart. - W efekcie ktoś, kto chce sprzedać mieszkanie jako punkt odniesienia przyjmuje konkurencyjne oferty. Jeśli w ich przypadku cena jest zawyżona, to ktoś kto dopiero zaczyna myśleć o sprzedaży, nie chce sprzedawać "za bezcen" i wystawia świeżą ofertę z nieakceptowalną ceną. Zanim taki właściciel zrozumie, że przestrzelił, to sporo czasu może minąć, a oferta na rynku się opatrzy. Z punktu widzenia sprawnej sprzedaży na korzystnych warunkach maleje też szansa na zawarcie transakcji bez udziału pośrednika. - dodał.
Po czwarte: kulejąca budowlanka
Warto zwrócić uwagę na słabe wyniki w sektorze budowlanym. Z danych GUS wynika, że produkcja budowlano-montażowa spadła o 8,9% w czerwcu w porównaniu do ubiegłego roku. Eksperci zauważają, że spowolnienie w branży budowlanej staje się coraz bardziej wyraźne.
Po piąte: drogie kredyty
Od strony popytowej kluczowym problemem pozostają nadal stosunkowo drogie kredyty. Równocześnie maleje skłonność firm do podwyżek, a dynamika wzrostu wynagrodzeń będzie malała:
Jeśli natomiast miałbym wskazać na problem po stronie popytowej (po stronie kupujących), to nie jest niczym zaskakującym, że wskażę tu palcem na wciąż relatywnie drogie kredyty. Co prawda w kontekście zdolności kredytowej, która jest dziś najwyższa od 3 lat, ratuje nas wzrost wynagrodzeń, ale trzeba mieć świadomość, że skłonność firm do dawania podwyżek maleje. To dlatego projekcja inflacji i PKB sugeruje, że tak jak w br. dynamika wynagrodzeń może przeciętnie opiewać na prawie 13%, to będzie ona systematycznie malała i w 2026 roku wyniesie niecałe 7% r/r.
Powodowana wzrostem płac poprawa zdolności kredytowej powinna więc wytracać dynamikę. Całe szczęście, jeśli wierzyć prognozom czy profetycznym zdolnościom kontraktów terminowych na stopy procentowe, to w perspektywie kilku kwartałów pieniądz w Polsce znowu zacznie tanieć. Jeśli faktycznie stopy procentowe znaczną być obniżane, to kredyty staną się tańsze, a to powinno powodować, że będą łatwiej dostępne. - stwierdził Bartosz Turek.
Po szóste: inwestowanie w nieruchomości jest coraz mniej opłacalne
Warto również uwzględnić wysokie stopy procentowe, które stwarzają wiele bezpiecznych, wysoko oprocentowanych alternatyw dla wynajmu: “Żyjemy w świecie dodatnich realnych stóp, więc nie trzeba ponosić ryzyka, żeby zarabiać”. Z drugiej strony pojawiają się coraz częstsze doniesienia o spadku zainteresowania rynkiem nieruchomości."Generalnie spory konsensus, że nie za bardzo są skłonni wkładać kolejny hajs w nieruchomości widząc niewielkie stopy zwrotu z najmu, absorpcję czasową, ale też już jak dla nich absurdalnie wysokie ceny." - pisał na X radca prawny Rafał Skrzypczak.
Zobacz: Polska budowlanka kuleje? Rozgrzany rynek nieruchomości
Rynek nieruchomości w Polsce: co się dzieje?
W opinii Bartosza Turka głównego analityka HREIT to, co dzieje się w ostatnich miesiącach na rynku mieszkaniowym jest konsekwentnym powrotem do normalności. - Po prostu po ustąpieniu większości szoków popytowych i podażowych w końcu odradza się na rynku mieszkaniowym równowaga. Po stronie podażowej cieszy bardzo sprawna odbudowa liczby unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż, a po stronie popytowej odbudowa zdolności kredytowej. W efekcie od kilku miesięcy stawiamy kolejne kroki w poszukiwaniu równowagi i póki co idzie to bardzo jak na rynek mieszkaniowy sprawnie. - komentuje dla FXMAG Turek.
Zobacz: Zawrotne ceny nieruchomości? 2,5 tys. za mkw według oświadczeń posłów
Co dalej z rynkiem nieruchomości?
Bartosz Turek: O ile do stawu nie wpadnie nam znowu z impetem jakiś czarny łabędź, to jesteśmy na dobrej drodze do normalności, w ramach której transakcyjne ceny mieszkań może i trochę będą rosły, ale nie będą pędzić tak jak jeszcze kilka miesięcy temu. W warunkach idealnych dodałbym do tego jeszcze bardziej przewidywalne otoczenie, w którym deweloperzy będą mogli racjonalnie planować inwestycje mieszkaniowe, a poprawa po stronie dochodów gospodarstw domowych oraz dostępności kredytów mieszkaniowych powinna powodować, że z kwartału na kwartał coraz więcej osób stać będzie na własne mieszkanie.
Zobacz: Tańsze domy znikają z rynku. Nowe realia rynku nieruchomości i giełdy
