Kolejny odcinek programu „Spółki czy spod lady”, tym razem o coraz twardszym orzechu do zgryzienia, jaki mają posiadacze wieloletnich kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Stopy procentowe są coraz wyższe, a wraz z nimi comiesięczne raty, a to nie koniec podwyżek. Co robić?
Oglądaj nas na YouTube i słuchaj na Spotify! A jeśli wolisz czytać, rzuć okiem na telegraficzny skrót tematów poruszonych podczas programu:
Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem w Polsce
- kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem są popularne w wielu rozwiniętych gospodarkach
- w Stanach Zjednoczonych ok. 90% wszystkich kredytów hipotecznych to 30-letnie ze stałym oprocentowaniem przez cały okres spłaty (aktualnie oprocentowanie takich kredytów to ok. 4% rocznie)
- Udział kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem w krajach UE:
- W Belgii ponad 97% kredytów powyżej 5 lat ma stałe oprocentowanie
- W Czechach ok 95% kredytów hipotecznych ma stałe oprocentowanie
- w Polsce oferta kredytów ze stałym oprocentowaniem jest bardzo uboga, co więcej - żaden polski bank nie oferuje kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem przez cały okres spłaty
- jedyne banki, które oferują stałe oprocentowanie przez dłuższy okres (7 lat) to Alior Bank i Crédit Agricole
- większość banków po upływie 5 lat pozwala przejść na kolejny okres 60 rat w oparciu o nowo ustaloną stałą stopę procentową lub przejść na oprocentowanie zmienne (WIBOR 3M/6M + marża)
- wyjątkiem jest tu np. Santander Bank Polska, który po 5 latach nakłada na kredytobiorcę obowiązek przejścia na zmienne oprocentowanie
- oprocentowanie kredytu ze stałą ratą zawsze jest wyższe niż kredytu ze zmiennym oprocentowaniem (np. w ING RRSO kredytu o stałym oprocentowaniu przekracza 7%, a zmiennym wynosi ok. 6%) dlatego też zaciąganie kredytu ze stałą ratą po mocnych podwyżkach stóp procentowych może okazać się mało opłacalne (może okazać się, że niedługo po podniesieniu stóp procentowych konieczne będzie stymulowanie gospodarki i powrót do cięć stóp)
- obecnie banki oferują stałe oprocentowanie w okolicach 6,5% (na 5 lat), podczas gdy oprocentowanie zmienne na WIBOR 6M oscyluje w okolicach 5,6% (przy marży 2%)
- kredyt ze stałym oprocentowaniem jest najbardziej opłacalny wtedy, gdy stopy procentowe są na niskim poziomie
- pierwsze kroki w celu wprowadzenia kredytów o stałym oprocentowaniu podjęły KNF i UOKiK w 2018 r.
- KNF pod koniec czerwca 2021 r. w nowelizacji Rekomendacji S (dot. dobrych praktyk kredytowych dla banków) sugeruje wprowadzenie kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu na co najmniej 5 lat do oferty każdego z banków
- kredyty o stałym oprocentowaniu są też korzystne dla stabilności sektora bankowego: banki mogłyby lepiej przewidywać przepływy pieniężne, bo oprocentowanie nie zmieniłoby się w dłuższym czasie
Jak chronić się przed rosnącymi ratami? Czy wcześniejsza spłata ma sens?
- biorąc pod uwagę kredyt hipoteczny na 300 000 PLN zaciągnięty na 30 lat:
- stałe oprocentowanie wynosi 6,55% (przez pięć lat), co daje miesięczną ratę 1905 PLN
- przy oprocentowaniu zmiennym, obecnie na poziomie 5,52% (WIBOR 6M + marża 2,05%) rata wynosi 1705 PLN
- różnica to 200 PLN każdego miesiąca
- czy warto płacić więcej za kredyt o stałym oprocentowaniu?
- czy może lepszą opcją jest przeznaczanie tych pozostałych 200 PLN miesięcznie, które mamy na nadpłatę i skrócenie kredytu?
-
Kiedy kredyt ze stałym oprocentowaniem jest korzystny?
- przy stałym (pięcioletnim) oprocentowaniu na poziomie 6,55% taki kredyt zapewni nam niższe raty już, gdy WIBOR 6M wzrośnie do poziomu 4,5% (przy założeniu, że porównujemy do kredytu o zmiennym oprocentowaniu na bazie WIBOR 6M + marża 2,05%)
-
Czy wcześniejsza spłata lub nadpłata kredytu mają sens?
- biorąc pod uwagę kredyt o wartości 300 tys. PLN na 30 lat o zmiennym oprocentowaniu z marżą 2,05% indeksowanym stawką WIBOR 6M i zakładając scenariusz nadpłaty 200 PLN każdego miesiąca:
- zaoszczędzimy niecałe 56 000 PLN w całym okresie spłaty zobowiązania, gdy zdecydujemy się na wcześniejszą spłatę
- zaoszczędzimy ok. 24 500 PLN w całym okresie spłaty zobowiązania, jeśli zdecydujemy się na przeznaczenie 200 PLN/mc na obniżenie wysokości rat, pozostawiając bez zmian liczbę rat do pokrycia (30 lat = 360 rat)
- nadpłata kredytu jest dla nas korzystna, jednak znacznie bardziej opłaca się skrócić czas trwania zobowiązania, zmniejszając liczbę pozostałych rat do spłaty
- im dłużej mamy zobowiązanie wobec banku, tym jest dla nas mniej korzystne, dlatego też banki dość chętnie zgadzają się na wydłużenie okresu spłaty
Do jakiego poziomu mogą wzrosnąć stopy procentowe w Polsce?
- piąta z rzędu podwyżka stóp procentowych NBP wciąż nie rozwiała wątpliwości w kwestii tego, że RPP w najbliższych miesiącach zdecyduje się na kolejne podwyżki oprocentowania
- większość analityków wskazuje na to, że NBP będzie zmuszone do kolejnych podwyżek stóp procentowych, aby zmniejszyć presję inflacyjną w najbliższych kwartałach
- Goldman Sachs pod koniec stycznia podwyższył swoją dotychczasową prognozę wzrostu stóp procentowych w Polsce z 3% do 4% na koniec 2022 roku
- podobnego zdania są analitycy Banku Millennium, którzy zakładają wzrost oprocentowania NBP maksymalnie do 4% stopy referencyjnej
- analitycy ING Banku Śląskiego niedawno podnieśli prognozę podwyżek oprocentowania NBP z wcześniejszych 4% do 4,5%, spodziewając się odczytu inflacji CPI przekraczającej 10% już za styczeń
- tzw. szybki odczyt GUS dotyczący wskaźnika cen produktów i usług konsumenckich (CPI) w styczniu zostanie opublikowany już w przyszły wtorek 15 lutego
- odczyt inflacji za styczeń będzie kluczowy z perspektywy kroków podejmowanych podczas kolejnego posiedzenia RPP, które jest zaplanowane na wtorek 8 marca
- o tym, że stopy procentowe będą rosły w nadchodzących kwartałach świadczą też dane z rynku międzybankowego, konkretnie te dotyczące stawek WIBOR 3M i 6M
- WIBOR określa oprocentowanie, po jakim banki komercyjne udzielają sobie wzajemnie pożyczek na konkretny okres (np. kwartalny czy półroczny), zaś stawki 3M i 6M są najczęściej wykorzystywane do ustalania oprocentowania kredytów hipotecznych
- po dynamice wzrostu stawek WIBOR 3M i 6M widać, że banki komercyjne spodziewają się rosnących stóp procentowych (WIBOR nie jest ściśle powiązany ze stopami procentowymi NBP, ale wysokość oprocentowania i perspektywy do jego zmiany w najbliższych miesiącach, są dyskontowane przez banki komercyjne)
- po lutowej podwyżce stóp procentowych do 2,75% (stopy referencyjnej) WIBOR 3M wynosi 3,17%, zaś WIBOR 6M 3,65%
- dzień przed podwyżką stóp (7 lutego) WIBOR 3M wynosił 3,11%, zaś WIBOR 6M 3,59%
- 5 stycznia, czyli dzień po poprzedniej podwyżce stóp procentowych o 50 pkt. bazowych, WIBOR 3M wynosił 2,59%, zaś 6M w tym samym czasie był ustalony na 2,94%
- oznacza to wzrost stawki 3M o 58 pkt. bazowych, a 6M o 71 pkt. bazowych w ciągu miesiąca (pomiędzy dwoma posiedzeniami RPP), co wskazuje na wyższą dynamikę wzrostu niż w przypadku stóp procentowych
- Przy realizacji scenariusza stóp procentowych na poziomie 4% oprocentowania referencyjnego, WIBOR 3M może wynieść ponad 4,2%, a WIBOR 6M 4,5%-4,7%
O ile wzrosną raty kredytu, wraz ze wzrostem stóp procentowych?
- przy założeniu kredytu na 300 tys. PLN na 30 lat z marżą 2,05% oprocentowanego na podstawie stawki WIBOR 6M:
- przy stopie referencyjnej 4,0% stawka WIBOR 6M będzie oscylować w okolicach 4,4% (choć w obecnych warunkach jest to trudne do oszacowania)
- to oznacza oprocentowanie kredytu na poziomie 6,45% i wiąże się z miesięczną ratą niecałych 1900 PLN
- w przypadku analogicznego kredytu na 30 lat, ale na kwotę 350 000 PLN, miesięczna rata wyniesie 2212 PLN
- w przypadku kredytu na pół miliona złotych (marża 2,05%, oprocentowanie WIBOR 6M, łącznie 6,45%) miesięczna rata będzie wynosiła już 3160 złotych z groszami
Jakie plany ma Narodowy Bank Polski?
- Adam Glapiński na środowej konferencji dzień po posiedzeniu RPP ocenił, że decyzja o podwyżkach stóp procentowych NBP została podjęta w dobrym momencie: ani za późno, ani za wcześnie
- wielu publicystów i ekonomistów zwraca uwagę na to, że Polska - mimo największej inflacji w regionie - zdecydowała się bardzo późno na rozpoczęcie cyklu podwyżek stóp procentowych
- pierwszy wzrost oprocentowania miał miejsce bowiem w październiku zeszłego roku (z 0,10% do 0,50% stopy referencyjnej), podczas gdy np. Czechy i Węgry zdecydowały się na to już w czerwcu ubiegłego roku
- prezes NBP zwrócił też uwagę na Tarczę Antyinflacyjną, która ma obowiązywać do lipca i wg niego “trudno sobie wyobrazić”, aby nie została przedłużona na kolejne miesiące
- Glapiński zwrócił uwagę na to, że w walce z inflacją będzie pomagał umacniający się złoty, jednocześnie odcinając się od medialnych zarzutów o to, że NBP zależało na słabej walucie
- trudno jednak zapomnieć liczne zeszłoroczne wypowiedzi prezesa NBP (szczególnie z pierwszej połowy 2021 r.), w których podkreślał konieczność utrzymywania polskiego złotego na relatywnie niskim poziomie do dolara i euro, aby stymulować polski eksport; oprócz tego NBP pod koniec 2020 r. dokonał serii interwencji na rynku walutowym, mających na celu osłabienie PLN
- Najważniejszą informacją z ostatniego wystąpienia prezesa NBP jest jednak zapewnienie, że będzie on namawiał członków Rady Polityki Pieniężnej do dalszego zacieśniania monetarnego
- zdaniem Glapińskiego podnoszenie stóp do poziomu 4 proc. (stopy referencyjnej) nie będzie szkodliwe dla gospodarki
- warto przypomnieć, że jeszcze kilka miesięcy temu prezes NBP zapewniał, że inflacja jest przejściowa, a rosnące ceny są problemem na całym świecie (z czym akurat trudno się nie zgodzić) i wynikają z czynników niezależnych od banku centralnego. Jeszcze w połowie roku Glapiński twierdził, że podnoszenie stóp procentowych (jak wówczas już robiły to Czechy i Węgry) to “szkolny błąd”, którego NBP nie ma zamiaru popełniać, jednocześnie utrzymywał, że nie ma co liczyć na wzrost oprocentowania w 2021 roku
- po drugiej, listopadowej podwyżce stóp procentowych, Adam Glapiński zdecydował się na zmianę retoryki (wzorem Jerome Powella z Fed), twierdząc że inflacja nie jest przejściowa, lecz uciążliwa i należy walczyć z nią wszelkimi możliwymi sposobami, jednocześnie tak, aby nie pogrążyć rynku pracy
