Ranking Kredytów Hipotecznych Czerwiec 2024

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to specyficzny kredyt bankowy udzielany  długoterminowo, zazwyczaj na okres około 30 lat, a czasami nawet maksymalnie do 35 lat. Kredyt hipoteczny można przeznaczyć tylko i wyłącznie na cele związane z zakupem lub budową nieruchomości. Ponadto spłata zobowiązania (tj. pożyczone środki wraz z odsetkami) jest zabezpieczona hipoteką, czyli obciążeniem wpisanym w IV dział księgi wieczystej  zakupionej kredytem nieruchomości. 

Tym samym jeżeli kredytobiorca nie będzie zdolny do spłaty kredytu hipotecznego, wówczas nieruchomość przechodzi w „ręce” banku, w ten sposób realizując spłatę długu. Banki oprócz hipoteki wymagają od swoich kredytobiorców wkładu własnego, czyli środków zazwyczaj o równowartości 20% ceny nieruchomości, które dołoży na poczet zakupu lub budowy nieruchomości. Reszta środków, czyli najczęściej pozostałe 80% kwoty, jest finansowana przez bank w ramach kredytu hipotecznego.

 

Jak jest stworzony nasz ranking kredytów hipotecznych?

W naszym rankingu najlepszych kredytów hipotecznych uwzględniamy kilka czynników, mających bezpośredni wpływ na atrakcyjność oferty danego kredytu hipotecznego. Nasi redaktorzy brali pod uwagę takie elementy jak: wysokość RRSO, prowizja, rodzaj oprocentowania, okres kredytowania, maksymalna kwota, konto oraz ubezpieczenie. Poniżej znajduje się wyjaśnienie każdego z czynników oraz jego wpływu na pozycjonowanie kredytu w rankingu.

 

Wysokość RRSO

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, czyli w skrócie RRSO, to jeden z podstawowych czynników, które bierzemy pod uwagę, tworząc dla was ranking najlepszych kredytów hipotecznych. Wskaźnik RRSO uwzględnia zarówno oprocentowanie kredytu jak i dodatkowe opłaty, w tym m.in. prowizje czy koszty wymaganych ubezpieczeń, które wpływają na całkowity koszt kredytu. Na mocy polskiego prawa banki są zobowiązane do przedstawiania Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania wraz z przykładem reprezentatywnym, który był podstawą do jego wyliczenia. Warto mieć na uwadze, że finalne RRSO może nieco odbiegać względem tego co zostało przedstawione w materiałach banku, ze względu na różniące się założenia względem przykładu reprezentatywnego. Jednak mimo wszystko RRSO jest jednym z najprostszych rozwiązań umożliwiających znalezienie najtańszego kredytu.

Pamiętaj o tym, że RRSO informuje o stopie oprocentowania w stosunku rocznym. W przypadku kredytów hipotecznych, które zaciągane są na wiele lat, całkowity koszt kredytu będzie znacznie większy niż początkowo pożyczone środki pomnożone przez wskaźnik Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania, który jest wyrażany procentowo, ponieważ de facto rok do roku jest o  niego powiększana.

 

Wysokość RRSO

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, czyli w skrócie RRSO, to jeden z podstawowych czynników, które bierzemy pod uwagę, tworząc dla was ranking najlepszych kredytów hipotecznych. Wskaźnik RRSO uwzględnia zarówno oprocentowanie kredytu jak i dodatkowe opłaty, w tym m.in. prowizje czy koszty wymaganych ubezpieczeń, które wpływają na całkowity koszt kredytu. Na mocy polskiego prawa banki są zobowiązane do przedstawiania Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania wraz z przykładem reprezentatywnym, który był podstawą do jego wyliczenia. Warto mieć na uwadze, że finalne RRSO może nieco odbiegać względem tego co zostało przedstawione w materiałach banku, ze względu na różniące się założenia względem przykładu reprezentatywnego. Jednak mimo wszystko RRSO jest jednym z najprostszych rozwiązań umożliwiających znalezienie najtańszego kredytu.

Pamiętaj o tym, że RRSO informuje o stopie oprocentowania w stosunku rocznym. W przypadku kredytów hipotecznych, które zaciągane są na wiele lat, całkowity koszt kredytu będzie znacznie większy niż pożyczone środki pomnożone przez wskaźnik Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania, który jest wyrażany procentowo, ponieważ de facto rok do roku jest przez niego powiększana.

 

Prowizja

Kolejny z czynników uwzględniany przez nas w rankingu to wysokość prowizji pobieranej przez bank.  Bank zazwyczaj pobiera prowizję jednorazowo podczas podpisywania umowy o kredyt hipoteczny, a jej wysokość zazwyczaj wynosi kilka procent od całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu. Banki jednak często dają możliwość włączenia tej płatności w comiesięczne raty. Obecnie często banki rezygnują z pobierania prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego, co nie oznacza, że nie rezygnują z zysków osiąganych za wypłacenie kredytu. Wówczas mogą odbijać sobie brak prowizji wyższą marżą w oprocentowaniu lub obowiązkiem wykupienia od nich nie najtańszego ubezpieczenia. Wprawdzie wskaźnik RRSO powinien uwzględniać prowizję, którą trzeba uiścić bankowi, lecz mimo wszystko warto znać jej wysokość i mieć informację czy w ogóle jest pobierana w danym kredycie hipotecznym.

 

Rodzaj oprocentowania

Banki udzielają kredytów hipotecznych według dwóch modeli oprocentowania zmiennego lub stałe, co będzie wpływać na wysokość rat kredytowych w trakcie ich spłaty. Najczęściej kredyty hipoteczne są udzielane na oprocentowaniu zmiennym jako to bardziej preferowane przez banki. Jak sama nazwa wskazuje oprocentowanie zmienia się na bieżąco wraz z aktualizacją wskaźnika WIRON lub WIBOR, których wartość co kilka miesięcy się modyfikuje w zależności od stóp procentowych ustalanych przez bank centralny. Jeżeli dojdzie do podniesienia stóp procentowych, to po jakimś czasie koszty kredytowe wzrosną. Działa to jednak w dwie strony – jeżeli stopy zmaleją, comiesięczna rata również powinna zmaleć. 

Z kolei oprocentowanie stałe daje gwarancje rat na określonym poziomie przez dłuższy okres czasu. Niestety nie oznacza to, że comiesięczne koszty nie ulegną zmianie w ogóle, ponieważ oprocentowanie kredytu również jest aktualizowane, lecz w znacznie dłuższym horyzoncie czasu – zazwyczaj co 5 lub 10 lat. Z tego powodu stałe oprocentowanie może być wyjątkowo opłacalne, jeżeli jest zaciągane w okresie niskich stóp procentowych, ponieważ możemy „zamrozić” jego wzrost na określony czas. Z kolei zmienne stopy procentowe również w niektórych sytuacjach mogą być opłacalne np. kiedy zaciągamy kredyt w okresie gdy stopy są wysokie i liczymy na ich obniżkę, lecz jest to miecz obusieczny – jeżeli stopy gwałtownie podrosną, nowe koszty kredytu mogą dać nam po kieszeni. Ponadto przez to, że banki w Polsce wolą udzielać kredyty na zmiennym oprocentowaniu to często stosują wobec nich obniżone koszty, czy inne rozwiązania mające zachęcić klientów do zdecydowania się na taki typ oprocentowania.

 

Okres kredytowania

W rubryce dot. okresu kredytowania patrzymy na maksymalny okres spłaty kredytu dopuszczany przez bank. Co do zasady im przez dłuższy okres będziesz spłacać kredyt, tym prostsza będzie jego spłata, bo rozłożona na większą ilość rat. Jednak z drugiej strony dłuższy okres spłaty wpływa również na wysokość całkowitego kosztu kredytu – jego wysokość zależy nie tylko od oprocentowania, prowizji itd., ale też od okresu, przez jaki bank nalicza odsetki, co jest bezpośrednio powiązane z okresem kredytowania. Pamiętaj, że ostateczna decyzja banku na to jak długo zostanie Ci wypłacony kredyt, zależy przede wszystkim od Twojego wieku, w którym zacząłeś się ubiegać o kredyt hipoteczny. Bank nie będzie chętny udzielić Ci kredytu na taki okres czasu, który nałoży się z Twoim przejściem na emeryturę, gdy dochody z reguły drastycznie maleją.

 

Maksymalna kwota

Rosnące ceny mieszkań bezpośrednio przekładają się na to jak wysoką sumę od banku będziesz musieć pożyczyć. W tym miejscu rankingu uwzględniamy i informujemy o największej możliwej kwocie kredytu dopuszczanej przez bank. Dzięki temu będziesz wiedzieć, czy kredyt umożliwi Ci zakupienie lub budowę wymarzonej nieruchomości.

 

Konto

W tym miejscu zaznaczamy, czy jednym z wymogów banku do wypłacenia kredytu hipotecznego jest założenie u nich konta bankowego, które będziesz wykorzystywać do obsługi ich kredytu. Często założenie kolejnego konta bankowego może wiązać się z dodatkowymi opłatami związanymi z jego obsługą, które będą się wliczać w poczet kosztów około kredytowych.

 

Ubezpieczenie

Ostatni z elementów, na które zwracamy uwagę w rankingu, to konieczność posiadania ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym. Wiele banków wymaga od swoich kredytobiorców dodatkowej polisy, które zabezpieczy spłatę kredytu przez ubezpieczenie m.in.: nieruchomości obciążonej hipoteką, co zabezpiecza bank przed utratą wartości hipoteki, lub życia ubezpieczonego czy jego zdolności do pracy, co chroni kredytodawcę przed niewypłacalnością kredytobiorcy. Brak wymogu dodatkowego ubezpieczenia jest traktowany przez nas jako atut. 

Składka obowiązkowych ubezpieczeń to jeden z kosztów około kredytowych, jakie pojawiają się w kredytach hipotecznych, z tego powodu został przez nas wyszczególniony w rankingu. Warto zaznaczyć, że nawet jeżeli bank wymaga dodatkowego ubezpieczenia, to nie zawsze wymaga, by była to polisa wykupiona od nich lub ich partnera. Tym samym można znaleźć tańsze niż proponowane ubezpieczenie, po czym złożyć cesję na bank. Jeżeli taki „trick” na obniżkę kosztu ubezpieczenia będzie możliwy, to na pewno zostanie przez nas uwzględniony.

 

Czym różni się pożyczka hipoteczna od kredytu hipotecznego?

Pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny różnią się wieloma elementami, w tym: celem przeznaczenia, warunkami, okresem spłaty oraz wymaganiami i procedurami. Jednak posiadają jedną podstawową wspólną cechę – w obydwu przypadkach spłata zobowiązania jest zabezpieczona hipoteką. Tym samym zarówno w przypadku braku spłaty kredytu hipotecznego jak i pożyczki hipotecznej bank może przejąć nieruchomość.

Główna różnica, jaka występuje między tymi dwoma produktami kredytowymi to cel, na jaki można je przeznaczyć. Środki pozyskane w ramach kredytu hipotecznego można przeznaczyć tylko i wyłącznie na zakup nieruchomości lub jej budowę, która później zostanie obciążona hipoteką. Z kolei pożyczka hipoteczna może zostać przeznaczona na dowolny cel, a jej spłata jest zabezpieczona hipoteką na już posiadanej nieruchomości. Z tego powodu te dwa rozwiązania dość znacznie różnią się ich warunkami finansowymi. Co do zasady kredyty hipoteczne są niżej oprocentowane, lecz ich spłata trwa długi okres czasu, zazwyczaj sięgający trzydziestu lat. Z kolei odsetki w pożyczkach hipotecznych są wyższe, lecz spłata całego zobowiązania trwa krócej. Ponadto cały proces uzyskania pożyczki hipotecznej nie jest tak skomplikowany, oraz nie wymaga przejścia takiej ilości procedur, jak ma to miejsce podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny.

 

Czym różni się pożyczka hipoteczna od kredytu hipotecznego?

Pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny różnią się wieloma elementami, w tym: celem przeznaczenia, warunkami, okresem spłaty oraz wymaganiami i procedurami. Jednak posiadają jedną podstawową wspólną cechę – w obydwu przypadkach spłata zobowiązania jest zabezpieczona hipoteką. Tym samym zarówno w przypadku braku spłaty kredytu hipotecznego jak i pożyczki hipotecznej bank może przejąć nieruchomość.

Główna różnica, jaka występuje między tymi dwoma produktami kredytowymi to cel, na jaki można je przeznaczyć. Środki pozyskane w ramach kredytu hipotecznego można przeznaczyć tylko i wyłącznie na zakup nieruchomości lub jej budowę, która później zostanie obciążona hipoteką. Z kolei pożyczka hipoteczna może zostać przeznaczona na dowolny cel, a jej spłata jest zabezpieczona hipoteką na już posiadanej nieruchomości. Z tego powodu te dwa rozwiązania dość znacznie różnią się ich warunkami finansowymi. Co do zasady kredyty hipoteczne są niżej oprocentowane, lecz ich spłata trwa długi okres czasu, zazwyczaj sięgający trzydziestu lat. Z kolei odsetki w pożyczkach hipotecznych są wyższe, lecz spłata całego zobowiązania trwa krócej. Ponadto cały proces uzyskania pożyczki hipotecznej nie jest tak skomplikowany, oraz nie wymaga przejścia takiej ilości procedur, jak ma to miejsce podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny.

 

Co to zdolność kredytowa?

Proces udzielenia kredytu hipotecznego jest z natury czasochłonny ze względu na (w porównaniu z innymi kredytami) wyśrubowane wymagania, które są przede wszystkim powiązane ze zdolnością kredytową. Oprócz dokumentów takich jak umowa przedwstępna o nieruchomość czy jej wycena, bank będzie wymagać od potencjalnego kredytobiorcy dokumentów koniecznych do weryfikacji wcześniej wspomnianej zdolności kredytowej, czyli jego możliwości spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego. Na finalną decyzję w tym zakresie wpływa kilka czynników takich jak: wiek klienta, w tym czy przejdzie na emeryturę w trakcie spłaty kredytu; ilości kredytów i pożyczek, jakie aktualnie spłaca; oraz jego historia kredytowa, czyli to jak spłacał swoje zobowiązania do tej pory.