- Mieszkania w USA podrożały najmocniej od półtora roku, wynika z nowych danych
- Ceny domów zupełnie odjeżdżają od płac Amerykanów
- Czy ta kryzysowa sytuacja ulegnie poprawie?
Mieszkania i domy w USA wciąż mocno drożeją
Ceny mieszkań i domów w Stanach Zjednoczonych w lutym wzrosły w najszybszym rocznym tempie od półtora roku, bo od listopada 2022 roku. Amerykanom coraz trudniej kupić nowe lokum, gdy ceny w całym kraju rosną w rok o ponad 6,4%.
To rezultat otrzymany na podstawie indeksu S&P Case-Shiller dla cen domów w USA za luty 2024 roku. Uwzględniając inflację, ceny mieszkań w Stanach Zjednoczonych wzrosły w ujęciu realnym o 2,9%.
Zwyżkę cen mieszkań nie powstrzymało nawet to, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych nadal pozostaje bardzo wysokie (jak na amerykańskie warunki) i tylko niewiele niższe od najwyższych wartości od ponad 20 lat.
W ujęciu miesięcznym ceny lokali mieszkaniowych w USA wzrosły w lutym o 0,4% w ujęciu skorygowanym sezonowo.
W przypadku 20 największych amerykańskich miast, ceny wzrosły w rok o 7,3%, wynika z danych S&P.
Wykres: Roczna stopa wzrostu indeksu cen domów S&P Case-Shiller dla 20 wielkich miast USA.
Źródło: Trading Economics
Dobra koniunktura w gospodarce to jeden z powodów wzrostu cen domów w USA. Istniały również duże nadzieje na to, że Rezerwa Federalna obniży stopy procentowe w pierwszej połowie roku, a nawet wiosną. Tak się raczej nie stanie.
Jeszcze jesienią zeszłego roku oczekiwano przecież, że Fed dokona cięć stopy procentowej nawet w marcu. Teraz, szanse na obniżkę we wrześniu to niecałe 60% zgodnie z rynkową wyceną.
Zobacz również: Koniec eldorado na rynku nieruchomości? Nietypowy sygnał wieści kres hossy mieszkaniowej
Kryzys przystępności cenowej mieszkań w USA
Zwyżka cen mieszkań w Stanach Zjednoczonych sprawia, że kryzys opłacalności lokali jeszcze bardziej się pogłębia. Przystępność cenowa mieszkań w USA jest w najlepszym razie fatalna, o czym świadczy poniższy wykres sporządzony przez NAR na podstawie danych oddziału Rezerwy Federalnej w Dallas.
Wykres: Indeks przystępności cenowej mieszkań w USA opracowany przez NAR niewyrównany sezonowo (linia niebieska) oraz wyrównany sezonowo (linia czerwona)
Źródło: The Kobeissi Letter, NAR, Fed w Dallas.
Z danych National Association of Realtors (NAR) wynika zatem, że przystępność cenowa mieszkań w USA jest obecnie najgorsza od 40 lat. Tak zła sytuacja miała bowiem miejsce w USA w połowie lat 80.
Od grudnia 2021 roku przystępność cenowa mieszkań w Stanach Zjednoczonych spadła o około 30%, szacuje ekonomista The Kobeissi Letter, Adam Kobeissi.
“Jest to oficjalnie najszybszy spadek przystępności cenowej mieszkań w historii Stanów Zjednoczonych” - stwierdził Adam Kobeissi, amerykański ekonomista.
Jednym z powodów takiego stanu rzeczy są wysokie stopy procentowe w Stanach Zjednoczonych. Są one na najwyższym poziomie od jesieni 2001 roku, czyli od blisko 23 lat.
Wykres: Stopa procentowa Rezerwy Federalnej (stopa funduszy federalnych)
Źródło: Trading Economics
Obecnie, stopa funduszy federalnych Rezerwy Federalnej jest utrzymywana w przedziale 5,25-5,50%. Rynek i ekonomiści oczekują jej obniżenia w końcówce tego roku, jednak ostatni wzrost inflacji konsumenckiej zmienił oczekiwania co do jej cięcia.
Z danych zaprezentowanych przez CME FedWatch Tool wynika, że prawdopodobnym pierwszym terminem obniżki stopy procentowej w USA jest wrzesień 2024 roku. Obecnie rynek ocenia, że szanse na to wynoszą około 51%.
Zobacz także: Bezrobocie w Europie - znamy komplet danych! Fatalnie w Szwecji i Hiszpanii. Polska mocno zaskoczyła
Wykres: Rynkowa wycena wysokości stopy procentowej po posiedzeniu Fed w dniu 18 września 2024 (stan na 30 kwietnia 2024)
Źródło: CME FedWatch.
Z uwagi na to, że stopy procentowe w USA są wysokie i zapewne są u szczytu tego cyklu, oprocentowanie kredytów hipotecznych również jest najwyższe od lat. Obecnie, w przypadku 30-letnich kredytów o stałej stopie, najpopularniejszej formie kredytu w USA, wynosi ono 7,5%.
Co prawda, pod koniec 2023 roku sięgnęło ono 8%, jednak wciąż jest to wartość wysoka.
Wykres: Przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego na 30 lat o stałej stopie w USA na przestrzeni ostatnich lat.
Źródło: Dane oszacowane przez Mortgage News Daily.
“Miesięczna rata kredytu hipotecznego na dom o wartości 500 tys. USD z 20% wkładem własnym wynosi obecnie 3,5 tys. USD miesięcznie” - szacuje Adam Kobeissi, ekonomista.
“Kwota 3,5 tys. USD miesięcznie nie obejmuje również podatków od nieruchomości, ubezpieczenia ani konserwacji. Posiadanie domu jest teraz luksusem dla Amerykanów” - dodał.
