Stan rynku mieszkaniowego w USA budzi obawy potencjalnych nabywców domów. Ceny mieszkań pozostają wysokie, a oprocentowanie kredytów jest najwyższe od dwóch dekad. Sytuacja staje się coraz trudniejsza także dla najemców.
- Rynek nieruchomości w USA charakteryzuje się gwałtownie rosnącymi cenami mieszkań
- Wskaźnik przystępności cenowej mieszkań jest najniższy w historii
- Amerykanom coraz trudniej spiąć domowy budżet
Gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów
Jednym z czynników przyczyniających się do tego kryzysu mieszkaniowego jest gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. To oczywiście efekt podwyżek stopy procentowej w USA do najwyższych poziomów od lat.
Wykres: Stopa procentowa funduszy federalnych w USA 
Źródło: tradingview.com
Przeciętne oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego wzrosło do średnio 8%, najwyższego poziomu od 23 lat. Znacząco wpłynęło to na przystępność cenową nowych domów i refinansowanie dla obecnych właścicieli domów.
Wykres: Przeciętnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego w USA
Źródło: Mortgage News Daily.
Mediana wysokości raty kredytu hipotecznego osiągnęła rekordowy poziom 2900 USD miesięcznie, co sprawia, że posiadanie domu staje się coraz bardziej nieosiągalne dla wielu osób.
Zobacz także: Obywateli nie stać na kredyt! Liczba wniosków najniższa od 30 lat
Opłacalność zakupu domu w USA najgorsza od lat
Oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z 2,6% do 8,0% w tym samym czasie, gdy ceny domów wzrosły o ponad 30%. Doprowadziło to do olbrzymiego spadku indeksu przystępności cenowej mieszkań, który właśnie osiągnął nowy rekordowo niski poziom około 90 punktów.
Wykres: Indeks przystępności cenowej dla USA (Housing Affordability Index)
Źródło: The Kobeissi Letter.
Oznacza to, że przystępność cenowa mieszkań w USA oficjalnie spadła o 50% od 2021 roku.
Od szczytu w 2012 r. przystępność cenowa mieszkań spadła o prawie 70%. Kupno domu dla Amerykanów staje się coraz trudniejsze.
“Nadal mamy wyższe ceny przy wyższych stopach procentowych ze względu na niską podaż. Biorąc pod uwagę, że wyższe stopy procentowe pozostaną, potrzebujemy większej podaży. Podaż jest odpowiedzią na poprawę przystępności cenowej na tym rynku” - skomentował Adam Kobeissi, ekonomista z The Kobeissi Letter.
Spadek liczby nabywców domów i wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych spowodowały, że popyt na kredyty hipoteczne osiągnął najniższy poziom od 1995 roku.
Konsekwencje tych wyzwań finansowych są widoczne na rynku nieruchomości. Sprzedaż istniejących domów spadła do poziomu niespotykanego od 2010 roku, ponieważ potencjalnych nabywców odstraszają wysokie koszty związane z posiadaniem domu.
Czytaj również: Co dalej z gospodarką Polski? Kurs złotego, koniunktura… zaskakujące prognozy wielkich banków
Budżet przeciętnej amerykańskiej rodziny przestaje się spinać
Amerykanie potrzebują obecnie 114 tys. USD rocznego dochodu, aby pozwolić sobie na kupno typowego domu w USA.
Jest to ogromny wzrost, bo aż o 90% z 60 tys. USD wymaganego dochodu rocznie do zakupu typowego domu w 2020 roku.
Wykres: Przeciętne amerykańskie gospodarstwo domowe potrzebuje 114 tys. USD rocznego dochodu, by kupić “typowy” dom
Źródło: Redfin, Bloomberg.
Cena zakupu typowego domu w Stanach Zjednoczonych rozumiana jest jako mediana cen domów na sprzedaż przy zakupie z 30-letnim kredytem o przeciętnym oprocentowaniu i 20% wkładzie własnym.
Przeciętne amerykańskie gospodarstwo domowe zarabia 75 tys. USD rocznie. Innymi słowy, średni dochód gospodarstwa domowego jest obecnie o 52% niższy od dochodu potrzebnego do zakupu typowego domu.
W rezultacie, znacząco wzrosła w październiku liczba gospodarstw domowych, które mają problemy z zapłatą bieżących rachunków. Według badania Apollo Global Management, w październiku aż 37% ankietowanych obywateli Stanów Zjednoczonych ma takie kłopoty.
Wykres: Liczba Amerykanów, którzy mają pewne lub bardzo duże problemy z pokryciem domowych wydatków w zeszłym tygodniu (w procentach względem całej populacji USA).
Źródło: Apollo Global Management
Jednocześnie, mediana opłat za wynajem również osiągnęła rekordowy poziom 1 900 USD miesięcznie, wywierając presję na tych, którzy nie są jeszcze gotowi na zakup domu.
Zobacz również: Ceny mieszkań wzrosną? Mamy nowe dane! Są zaskoczenia
Drogi Czytelniku!
Zapraszamy do wzięcia udziału w 21 edycji Ogólnopolskiego Badania Inwestorów (OBI) przeprowadzanego przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych (SII). Wypełniając ankietę prosimy - nie zapomnij o FXMAG.pl!
