W I kwartale 2021 r. powróciła wysoka aktywność na rynku mieszkaniowym, po przejściowym spowolnieniu w 2020 r. wywołanym skutkami pandemii. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była istotnie wyższa od wielkości z poprzedniego kwartału, jednak roczna sprzedaż nadal jest niższa od notowanej w latach 2017-2019.
Koszty budowy mieszkań (materiały i robocizna)
rosły w nieco wolniejszym tempie niż w poprzednich kwartałach. Ceny ziemi kontynuowały wzrost, co było związane z uzupełnianiem „banków ziemi” przez deweloperów. W I kw. 2021 r. kolejny raz oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań, co było efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat. Obserwowano wzrost r/r średnich cen transakcyjnych mkw. mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym analizowanych miast.
W I kwartale przeważały wzrosty cen mieszkań kw./kw.
niemal na wszystkich grupach rynków (por. tabela 1), wzrosły też dynamiki cen. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (RPT) wzrosły we wszystkich grupach miast z uwagi na większą skalę sprzedaży lepiej zlokalizowanych i droższych mieszkań. Rosnące ceny mieszkań na rynkach pierwotnych (głównie w stanie deweloperskim, tj. do wykończenia we własnym zakresie oraz kupowane z opóźnioną realizacją) przy wysokim popycie powodują też wysokie zainteresowanie nabywców tańszym rynkiem wtórnym, gdzie mieszkanie jest zazwyczaj gotowe do wprowadzenia się. Na rynku wtórnym także obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) i transakcyjnych (RWT) we wszystkich grupach miast. Ceny korygowane indeksem hedonicznym rosły we wszystkich grupach miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż miało to miejsce kwartał wcześniej.
Dynamika średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań
(nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) spadła we wszystkich grupach miast zarówno kw./kw., jak i r/r (por. wykres 15). Pomimo znacznego spadku przychodów z wynajmu nie wystawiono masowo lokali na sprzedaż . Inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu. Nadal jednak w dużych miastach utrzymuje się wysoka podaż ofert mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości.
Kwartalna sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań
na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce (por. wykres 56) wzrosła względem poprzedniego kwartału o 19,5 tys. Jednocześnie wprowadzono do sprzedaży ok. 13,9 tys. kontraktów na budowę mieszkań tj. więcej o ok. 14,3% kw./kw.
Podaż niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkań wystawionych na rynek zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału o ok. 5,9 tys. lokali i wyniosła na koniec okresu ok. 42,1 tys. Liczba kontraktów z mieszkaniami umownie nazywanymi „gotowymi do zamieszkania” w ofercie sprzedaży w 6 miastach zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału do 3,2 tys., a wskaźnik czasu sprzedaży kontraktów na budowę mieszkań na rynku pierwotnym na 6 największych rynkach spadł do 3,1 kwartału z 3,6 w poprzednim kwartale (por. wykres 62). Dane te wskazują na pewne usztywnienie podaży względem popytu.
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach
(bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wzrósł nieznacznie w omawianym kwartale do poziomu 0,79 mkw., i był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,31 mkw. (tj. o ok. 64%).
Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego był najwyższy w całym okresie transformacji, i zwiększył się dla przeciętnego gospodarstwa domowego, podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania5 . Głównym czynnikiem powodującym bieżące wzrosty ostatnich dwóch wskaźników dostępności były rosnące wynagrodzenia gospodarstw domowych oraz niskie stopy procentowe.
Aktualny poziom stawek czynszów w najmie długoterminowym
(średni w 7 największych miastach (Warszawa oraz 6 miast) wskazał niższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań (por. wykres 23). Nadal jednak inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, bądź w nieruchomości komercyjne.
W I kwartale 2021 r. wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce
była wyższa od wypłat kredytów w tym samym okresie 2020 r. Wartość nowych, złotowych umów na kredyty mieszkaniowe gospodarstw domowych (bez umów renegocjowanych) według danych NBP wyniosła w I kwartale br. 17,4 mld zł, tj. była wyższa o ok. 1,2 mld zł (7,5%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o ok. 2,5 mld zł (17,0%) względem I kw. 2020 r.
Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym w I kwartale br. wskazują, że banki w dużej skali złagodziły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych oraz jednocześnie podniosły marżę dla kredytów obarczonych wyższym ryzykiem. W II kwartale br. banki przewidują dalsze łagodzenie kryteriów polityki kredytowej i kontynuację wzrostu popytu.
Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów
mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych wzrosła względem poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 23%. Było to skutkiem wzrostu cen transakcyjnych, pokrywających z nadwyżką wzrost kosztów producentów mieszkań. Zgodnie z raportem Coface w I kw. 2021 r. odnotowano istotny wzrost liczby upadłości (głównie w transporcie, usługach, rolnictwie i handlu). Wzrosła liczba upadłości w budownictwie (z 30 w IV kw. 2020 r. do 53 w I kw. 2021 r.) oraz działalności związanej z obsługą nieruchomości (odpowiednio z 3 do 25), ale udział budownictwa w ogólnej liczbie upadłości i restrukturyzacji zmniejszył się r/r o 3 p.p. tj. do 10% (por. wykres 35).
W I kw. 2021 r. oddano do użytkowania w Polsce
historycznie wysoką liczbę mieszkań, tj. 7,4% więcej r/r (por. wykres 51). Oddawano głównie mieszkania na sprzedaż i wynajem (57% udział wobec 62% w I kw. 2020 r.), indywidualne (analogicznie 41% wobec 36%), natomiast spółdzielcze i pozostałe (stanowiły po 1%, tj. pozostały bez zmian wobec I kw. 2020 r.). Udział oddanych mieszkań zwiększył się nieznacznie w Warszawie (9% wobec 8% w I kw. 2020 r.), spadł w innych miastach (24% wobec 28% w I kw. 2020 r.), oraz wzrósł w pozostałej Polsce (66% wobec 64% w I kw. 2020 r.).
Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto12 również była historycznie wysoka,
tj. wyższa o 21,2% od notowanej w I kw. 2020 r. (por. wykres 52). Tu również dominowały mieszkania na sprzedaż i wynajem (63% wobec 61% w I kw. 2020 r.) oraz indywidualne (35% wobec 37% w I kw. 2020 r.). Należy dodać, że rozpoczęta budowa mieszkań przesunęła się z Warszawy (udział w liczbie rozpoczynanych 4% wobec 8% w I 2020 r.) do innych analizowanych miast (udział 31% wobec 25% w I 2020 r.), przy spadku udziału w pozostałej Polsce (udział 65% wobec 67% w I 2020 r.).
Wysokie szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych
oraz utrzymujący się popyt inwestycyjny i konsumpcyjny przyczyniały się do występowania inwestorów o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań. Udzielono pozwolenia głównie na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem (67% udział w całości pozwoleń wobec 63% w I kw. 2020 r.) oraz indywidualnych (32% wobec 37% w I kw. 2020 r.).
Mimo wzrostu liczby udzielonych pozwoleń na budowę mieszkań spółdzielczych i pozostałych ich udział nadal był nieznaczący (ok. 1%). Do ok. 39% (z 35% w I kw. 2020 r.) zwiększył się udział pozwoleń na budowę mieszkań w 16 miastach, spadł w Warszawie do 5% (z 9%), a w tzw. pozostałej Polsce utrzymał się na poziomie 56%. Należy dodać, że wysoka liczba pozwoleń na budowę w dużym stopniu była efektem opóźnionej realizacji wniosków o wydanie pozwolenia złożonych przed końcem 2020 r., w tym gromadzonych przed zmianą regulacji dotyczących wymogów efektywności energetycznej budynków.
Rynek nieruchomości komercyjnych został mocno dotknięty
przez pandemię COVID-19, a związane z nią ograniczenia w działalności handlowej i działalności przedsiębiorstw będą mieć wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości oraz będą odczuwalne w dłuższym okresie . Pandemia, w tym rozwój pracy zdalnej oraz rozwój handlu internetowego, przyspieszyła zmiany zachodzące na rynku nieruchomości komercyjnych.
Niektórzy najemcy, szczególnie ci znaczący, wykorzystują sytuację do negocjowania obniżek stawek czynszu. Natomiast transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości są wynikiem długiego procesu negocjacyjnego (w tym due diligence), zatem na rynku inwestycyjnym ewentualny wpływ pandemii widoczny będzie w dłuższej perspektywie.
Na rynkach nieruchomości biurowych w I kw. 2021 r. zwiększyły się nierównowagi
wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, co związane jest z rozpoczęciem budów przed pandemią, które inwestorzy chcą zakończyć. Według informacji firm doradczych, na koniec omawianego okresu całkowita podaż powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach biurowych16 wyniosła ok. 11,9 mln mkw., a w budowie było ok. 1,1 mln mkw., tj. około 9,3% istniejącego zasobu.
Stopa pustostanów na tych rynkach łącznie wzrosła do poziomu 12,1% wobec 11,3%17 na koniec IV kw. 2020 r.,
a w Warszawie wyniosła 11,4%18 wobec 9,9% w IV kw. 2020 r. Stopa pustostanów powierzchni biurowej zależy od wieku oraz, przede wszystkim, od lokalizacji biurowca. Budowa prawie 10% dodatkowej powierzchni nie oznacza automatycznego wzrostu pustostanów, jednak będzie ona generować istotną konkurencję o najemców, szczególnie dla starszych i gorzej zlokalizowanych budynków. W konsekwencji, obok wzrostu pustostanów będziemy obserwowali wycofywanie tej powierzchni z rynku lub przekształcanie jej w nowoczesną i rynkowo przydatną.
Sektor handlowy w I kw. 2021 r. wciąż odczuwał skutki pandemii COVID-19,
które nałożyły się na już wcześniej rozpoczęte zmiany na rynku, to jest rozwój handlu przez Internet. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec I kw. 2021 r. wyniosły ponad 12,2 mln mkw., co przekłada się na nasycenie 318 mkw./1000 mieszkańców . W budowie znajdowało się natomiast ok. 360 tys. mkw. 22 nowoczesnej powierzchni handlowej.
Ten niski przyrost nowych powierzchni może oznaczać,
że inwestorzy uważają rynek za nasycony. Potwierdza to również pojawianie się projektów przekształcających istniejące centra handlowe w centra handlowo-usługowo-rozrywkowe. Problemem tego sektora jest więc utrzymanie dotychczasowych klientów, a w mniejszym stopniu konkurencja z nowymi projektami.
Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce pozostawał w fazie dynamicznego rozwoju,
a popyt i podaż utrzymywały się na wysokim poziomie. W przeciwieństwie do rynku handlowego, rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej zyskuje na zmianach w nawykach konsumentów obserwowanych już wcześniej, a przyśpieszonych przez pandemię. Rozwija się też segment magazynów zlokalizowanych w obszarach miejskich, w tym dość bliskich lokalizacji, w celu skróceniu czasu dostawy produktów do klienta.
Na koniec I kw. 2021 r. całkowite zasoby rynku powierzchni magazynowej wzrosły do 21,4 mln mkw., a w budowie znajdowało się ponad 2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Stopa pustostanów w całym kraju odnotowała dalszy lekki spadek do poziomu 6,5% wobec 6,6% w IV kw. 2020 r.
Szacowana wartość transakcji nieruchomości komercyjnych
nabytych w celach inwestycyjnych, tj. przeznaczonych na wynajem, w I kw. 2021 r. wyniosła ok. 1 mld euro. Około 37% wartości transakcji dotyczyło powierzchni magazynowych, 32% powierzchni biurowych, natomiast tylko 8% transakcji dotyczyło powierzchni handlowych.
URL Artykułu
Na rynkach małych lokali biurowych mediany
ceny ofertowej w całej Polsce oraz większości największych miast wykazywały niewielki wzrost. Jedynie w Warszawie i Poznaniu odnotowano niewielkie spadki. Również w przypadku małych lokali handlowo-usługowych w większości dużych miast odnotowano lekki wzrost mediany cen ofertowych. Natomiast w przypadku Warszawy i Kielc zanotowano delikatny spadek wobec w IV kw. 2020 r.
Nowy hedoniczny indeks cen i wycen nieruchomości biurowych w Warszawie i całej Polsce oraz handlowych w całej Polsce pozwala stwierdzić, że ceny transakcyjne i wyceny tych nieruchomości komercyjnych były stabilne w latach 2018–2020.
Zarówno analiza szacunkowej stopy zwrotu
z budowy nowego biurowca, jaki i zakupu już istniejącego biurowca pokazuje, że zyski z inwestowania na rynku nieruchomości biurowych nie są istotnie wyższe od rentowności 10-letnich obligacji SP. Powyższa analiza nie uwzględnia dodatkowo ryzyka, które niesie ze sobą epidemia COVID-19, która może znacznie obniżyć zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, a co zatem idzie strumień pieniędzy generowany z czynszów.
