- Jak mocno niedoszacowane jest ryzyko kredytowe?
- Jakie kredyty związane z rynkiem nieruchomości są potencjalnym zagrożeniem?
- Jaki segment rynku nieruchomości w USA jest w kryzysie?
Nieruchomości komercyjne większym zagrożeniem? Zła ocena ryzyka dla banków, oceniają ekonomiści
Okazuje się, że ryzyko związane z ekspozycją banków na nieruchomości komercyjne w USA może być niewłaściwie oszacowane. Gdy uwzględni się pomijany w obliczeniach udział pośrednich kredytów dla funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT), wzrasta ono aż o 40%.
Niewłaściwa ocena ryzyka kredytów na nieruchomości dla sektora finansowego była jedną z głównych przyczyn Globalnego Kryzysu Finansowego w latach 2007-2009.
Wówczas, z jednej strony banki zbyt często udzielały pożyczek osobom, które nie miały realnych możliwości ich spłaty. Powstałe z tego powodu "złe kredyty" narastały, obciążając bilanse finansowe tych instytucji.
Z drugiej strony, agencje oceniające produkty inwestycyjne opartych na tych kredytach dokonywały niewłaściwej oceny ryzyka. W rezultacie, instrument z wysoką oceną miał tak naprawdę wartość “śmieciową”.
Teraz, ekonomiści ostrzegają, że ponownie sektor finansowy niedoszacowuje ryzyka związanego z sektorem nieruchomości. Tym razem, problemy ma segment komercyjny, czyli nieruchomości biurowe, hotelowe czy lokale usługowe.
Kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych w USA
Rynek nieruchomości komercyjnych, zwany również “CRE”, mierzy się z poważną zapaścią. Trend pracy zdalnej z domu powoduje, że biura w USA pozostają w dużej mierze puste. W rezultacie, spada popyt na hotele przez mniejszą liczbę podróży służbowych czy zmniejsza się zainteresowanie restauracjami w pobliżu biurowców.
Według nowego badania, duże amerykańskie banki mogą być bardziej narażone na nieruchomości komercyjne niż oceniają to organy regulacyjne z powodu linii kredytowych i pożyczek terminowych, które udzielają funduszom inwestycyjnym na rynku nieruchomości.
Wszyscy koncentrują się na kredytach bilansowych udzielanych przez banki. - stwierdził badacz z Uniwersytetu w Nowym Jorku. - Nie powinniśmy dać się złapać w ślepy zaułek, że duże banki mają stosunkowo mniejszą ekspozycję niż mniejsze banki.
Inwestorzy wycofują środki z funduszy inwestujących w nieruchomości. Głośna jest sprawa dużego funduszu REIT Starwood Capital, który stara się uniemożliwić wycofanie środków przez inwestorów: Duży fundusz nieruchomości bliski upadku. Wielkie długi i ucieczka inwestorów
Tymczasem, REIT są zobowiązane do corocznych wypłat wysokich dywidend. Problem w tym, że nie mają gotówki, bo muszą spłacać pożyczki zaciągnięte pod inwestycje. Niestety, te przedsięwzięcia przyniosły duże straty. W rezultacie inwestorzy wycofują środki, a to sprawia, że gotówki jest coraz mniej.
Według ekonomistów z Uniwersytetu w Nowym Jorku, może to spowodować nagłe obciążenie dla płynności tych dużych funduszy inwestycyjnych. Możliwe, że kredyty nie zostaną spłacone i ucierpią banki, które ich udzieliły.
Naukowcy apelują, by organy regulacyjne lepiej uwzględniały ekspozycję banków na kredyty dla funduszy inwestycyjnych w nieruchomości podczas oceny ryzyka. Potencjalne zagrożenie dla banków jest ich zdaniem niedoszacowane.
Szkody uboczne dla największych banków wynikające z intensywnych wypłat linii kredytowych oznaczają, że ryzyko systemowe wynikające z całkowitej ekspozycji na rynek nieruchomości komercyjnych jest prawdopodobnie znacznie większe, niż gdyby spojrzeć tylko na bezpośrednią ekspozycję. - czytamy w raporcie.
Zobacz również: Kredyt na Start zachwalany przez armię botów. Czy tak ma wyglądać promocja rządowych dopłat?
Ponad 3 razy większa pośrednia ekspozycja banków na nieruchomości komercyjne niż 9 lat temu
Według raportu, spośród pięciu największych amerykańskich banków pod względem kapitalizacji rynkowej, Morgan Stanley ma najwyższy odsetek własnych linii kredytowych zaangażowanych w fundusze REIT.
Rezerwa Federalna bada ekspozycję banków na fundusze REIT oraz śledzi powiązania zadłużenia między nimi. W swoim kwietniowym raporcie na temat stabilności finansowej stwierdziła, że zobowiązania kredytowe banków wobec REIT spadły z roku na rok.
Jednak według badaczy z Uniwesytetu w Nowym Jorku, linie kredytowe dla funduszy inwestujących w nieruchomości wzrosły w ostatnich latach znacznie szybciej niż dla innych pożyczkobiorców. Według nich, banki powinny pobierać wyższe opłaty za produkty, aby zrekompensować ryzyko, które podejmują.
Jak wynika z analizy, duże amerykańskie banki miały 345 mld USD pośredniej ekspozycji na nieruchomości komercyjne w IV kwartale 2022 roku. To wzrost ze 109 mld USD w tym samym okresie w 2013 roku, czyli o ponad 200% w 9 lat.
Pomimo tego, wskaźniki dźwigni finansowej dla funduszy REIT z USA pozostają na niskim poziomie. Zatem, ich zadłużenie według statystyk nie jest jeszcze poważne.
Według National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), wskaźnik zadłużenia do aktywów rynkowych wyniósł 33,8% na koniec I kwartału 2024 roku.
Obecnie, sytuacja jest spokojna, ale chodzi o ryzyko potencjalnie niebezpiecznego zdarzenia dla rynków finansowych. Według badaczy z Uniwersytetu w Nowym Jorku, środki uruchomione przez Fed po pandemii zapewniły bankom wystarczającą płynność, aby sprostać wymaganiom. Ekonomiści ostrzegają, że pomocy może kiedyś zabraknąć, a impuls problemów może okazać się nagły.
Czytaj również: Darmowe działki pod budowę domu? Ta gmina w Szwecji sprzedaje grunty za bezcen
