W Polsce realnie brakuje mieszkań. Podaż na rynku pierwotnym maleje w oczach, co przekłada się na wzrost na wtórnym. Skoro stawki rosną, może warto rozważyć ponowne wprowadzenie na rynek pustostanów?
- Wynik powszechnego spisu ludności pokazał, że w Polsce może być ok. 2 mln pustostanów.
- W ostatnich latach ceny mieszkań rosły w dwucyfrowym tempie.
- Konieczne jest wprowadzenie zmian, pozwalających stymulować wzrost podaży.
Ile jest w Polsce pustych mieszkań i domów?
Wysokie ceny mieszkań oraz podwyżki czynszów to czynniki, które sprawiły, że po raz kolejny powróciły pytania dotyczące zasadności potencjalnego wykorzystania nieużywanych nieruchomości. Według oficjalnych danych przedstawionych przez Główny Urząd Statystyczny (GUS), w całej Polsce jest 15,34 mln mieszkań. Na poziomie ogólnokrajowym poziom pustostanów osiągnął 12,1%, a więc 1,86 mln.
Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań z 2021 r. rzucił nowe światło na niewykorzystane zasoby mieszkaniowe. W przeważającej większości to własności prywatne, tych zarządzanych przez gminy jest ok. 64 tys. Można zatem przypuszczać, że pustostanami mogą być domy mieszkalne położone w słabo skomunikowanych miejscowościach. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl przeanalizowali zasoby w zależności od regionu kraju.
Jak widać na poniższej mapie, pustostany to największy problem w Małopolsce. Odsetek pustych lokali i domów to 14,8% ogółu. Podobnie jest w województwie podlaskim, które w większym stopniu niż południowa część Polski doświadcza procesu wyludniania się. Odsetek jest całkiem wysoki w województwach mazowieckim czy świętokrzyskim. To odpowiednio 13,7% i 13,5%. Najniższe wartości odnotowano natomiast w województwach opolskim (8,9%), lubuskim (9,6%) oraz kujawsko-pomorskim (9,7%).
Źródło: RynekPierwotny.pl
Warto się przyjrzeć poziomowi pustostanów w poszczególnych miastach. Ekonomiści Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) zauważają, że w samej Warszawie poziom ten wyniósł 20%. W Gdańsku, Krakowie, Łodzi czy Poznaniu było to natomiast niewiele powyżej 14%. Jeśli zwrócimy uwagę na gminy, które w skali kraju szybko się wyludniają, wówczas zarejestrujemy wynik ok. 30% (Czyże czy Milejczyce).
Zobacz również: Ceny mieszkań w Polsce - jak wygląda sytuacja na rynku? [INFOGRAFIKA]
Dlaczego nikt w nich nie mieszka? To skomplikowane
Analitycy PIE próbowali odpowiedzieć na pytanie: "z jakiego powodu niezamieszkane domy i mieszkania nie trafiają ponownie na rynek?". Zauważają, że GUS w kategorii „mieszkań niezamieszkałych” uwzględnił zarówno opuszczone domy wiejskie, zaniedbane mieszkania komunalne, jak i apartamenty traktowane przez właścicieli jako lokata kapitału. To bardzo złożony dział, który uniemożliwia jednoznaczną interpretację danych. Z jednej strony spis prowadzony był pod koniec marca. Oznaczało to, że część nieruchomości pozostawała opuszczona ze względu na oczekiwanie na sezon wakacyjny. Mogła to być kwatera przeznaczona dla turystów lub prywatna zamieszkiwana przez właściciela jedynie w okresie letnim. Kolejną kwestią pozostaje pandemia, która znacząco ograniczyła mobilność. W czasie, gdy prowadzono spis, część mieszkań w dużych miastach mogła pozostawać pusta ze względu na trwającą jeszcze naukę zdalną.
Występowanie pustostanów w zależności od wielkości miasta
Źródło: Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR
“Temat pustostanów stał się bardziej nośny medialnie po publikacji danych GUS z ostatniego spisu powszechnego. Mówią one, że w skali całego kraju niezamieszkanych było 1,8 mln lokali i domów. Ten wynik z marca 2021 r. trzeba jednak traktować ostrożnie, bo najnowszy spis GUS-u był prowadzony w okresie nasilonej popularności pracy oraz nauki zdalnej. Pamiętajmy również, że powiaty oraz miasta z największym odsetkiem pustostanów (według danych spisowych), często mają charakter turystyczny. Przykłady to powiat kołobrzeski, powiat kamieński, powiat tatrzański, Sopot, Świnoujście oraz powiat pucki. Tamtejsza baza lokalowa jest w dość dużej mierze przeznaczona dla turystów” - komentuje dla FXMAG Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
“To właśnie sezonowy charakter nieruchomości wyjaśnia powody, dla których w 15 polskich gminach odsetek niezamieszkałych mieszkań wyniósł powyżej 30% 8 gmin położonych jest nad morzem, 2 – na terenach górskich, 3 – w okolicy Puszczy Białowieskiej, a 2 – na północ od Warszawy w atrakcyjnych rekreacyjnie obszarach. Większość gmin z tego zestawienia to jednostki bardzo małe, w których występowanie nieruchomości sezonowych jest bardziej widoczne w statystykach” - wyjaśniają ekonomiści PIE.
W stolicy odsetek pustostanów na poziomie 25% zarejestrowano w następujących częściach miasta: Śródmieście, Wola i Praga Północ. Warto zauważyć, że to dzielnice, w których występuje znaczna liczba mieszkań socjalnych, przy czym część z nich wymaga gruntownego remontu, aby możliwe było przywrócenie ich do użytku.
Zobacz również: Najnowsze prognozy dla rynku nieruchomości 2024: mieszkania będą droższe, ale
Czy odstajemy od standardów europejskich?
Analizując poziom pustostanów w kraju, niemożliwe jest bezpośrednie porównanie wartości względem innych państw Europy, uwzględniając dane poszczególnych urzędów statystycznych. W każdym kraju przyjęte są inne kryteria i definicje, które zaburzają odczyt. W Niemczech i Francji odsetek pustostanów wyniósł w 2018 r. 8,2%, natomiast w Wielkiej Brytanii niespełna 3%. Wynik najbardziej zbliżony do polskiego odnotowano w Stanach Zjednoczonych (niespełna 12%, co w warunkach amerykańskich przekłada się na 16 mln).
Lepsze światło na ten problem rzuca ogólne zestawienie OECD. W tym przypadku należy zauważyć, że analizując sytuację na obszarach wiejskich, wypadamy dobrze na tle naszych sąsiadów, w szczególności Czechów.
Zobacz również: Wysokie marże deweloperów. Czy świadczą one o zarobkach?
Źródło: RynekPierwotny.pl
Czy podatek od pustostanów może rozwiązać problem?
Jako jedno z możliwych rozwiązań, które w teorii mogłoby pomóc rozwiązać problem pustostanów, jest podatek. Miałby on skłonić właścicieli do rozważenia remontu, a w efekcie przywrócenia nieruchomości na rynek. Podobne rozwiązanie wdrożono w Kanadzie. Właściciel zobligowany jest do płacenia podatku w wysokości 1% wartości nieruchomości w okresie, kiedy jest ona nieużywana. W praktyce to kolejne obciążenie finansowe, którego skuteczność jest kwestionowana.
Często pojawiają się opinie, że na rynku najmu doskwiera nam problem braku przepisów, ale takich, które chroniłyby właściciela. Z pewnością pewien odsetek z nich obawia się potencjalnych lokatorów ze względu na doniesienia prasowe. W wielu przypadkach sprawy z niepłacącymi osobami ciągnęły się latami. Prawo jest po stronie wynajmującego, co często prowadzi do nadużyć.
Więcej na ten temat: Wynajmujesz mieszkanie? Ten wyrok może być przełomowy w walce z nieuczciwymi lokatorami
Pustostany
— Grzegorz Laskowski (@laskowski_pl) November 18, 2023
- gminy i państwo 6200 mieszkań
- prywatni właściciele 1 800 000 mieszkań
Jest ustawa o Społecznych Agencjach Najmu, są pieniądze, trzeba jeszcze zmienić przepisy, aby prywatny właściciel nie bał się wynajmować mieszkanie.
Chronić własność, nie tylko lokatorów. pic.twitter.com/LHwuIqPeF8
Wsparcie dla rynku - o jakim zasobie mieszkań mowa?
Prajsnar szacuje, że nawet połowa lokali będących w posiadaniu gmin mogłaby znaleźć się ponownie na rynku.
“Bardziej pewne informacje GUS dotyczą pustostanów należących do gmin. Mowa o około 64 000 lokali pod koniec 2020 r. Prawdopodobnie ok. 40% - 50% tych lokali mogłoby zostać dość łatwo przywrócone do użytku poprzez mniej lub bardziej kosztowne remonty, co sugerują dane NBP. Większy problem stanowią gminne kamienice, które nadzór budowlany wyłączył z użytkowania. W ich przypadku, może się bowiem okazać, że remont jest niemożliwy lub ekonomicznie nieopłacalny. Same działki pod zrujnowanymi kamienicami należącymi do gmin, czasem mogą mieć jednak sporą wartość i potencjał sprzedażowy (pod warunkiem uporządkowanej sytuacji prawnej). Generalnie rzecz biorąc, przywrócenie do użytku przynajmniej części gminnych pustostanów powinno być priorytetem dla nowego rządu na najbliższe 4 lata” - komentuje dla FXMAG ekspert portalu rynekpierwotny.pl.
Struktura niezamieszkanych mieszkań wraz ze wskazaniem powodu niewykorzystywania lokalu - 2021 r.
Źródło: Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR
Ekspert zaznacza, że państwo powinno się zająć również dłużnikami. W tym celu należałoby usprawnić procedurę eksmisji.
“Kolejny ważny cel polityki mieszkaniowej związany z pustostanami to usprawnienie procedury eksmisyjnej. Obecne problemy ze sprawną eksmisją dłużników do lokali socjalnych lub pomieszczeń tymczasowych zniechęcają wielu właścicieli do wynajmu prywatnych mieszkań i zwiększają swoistą premię za ryzyko wliczaną do czynszu” - dodaje Prajsnar.
Biorąc pod uwagę, że w Polsce realnie brakuje ok. 2 mln mieszkań, problem pustostanów powinien zostać możliwie szybko uregulowany. W tym celu niezbędne są jednak działania na szczeblu centralnym. W przeciwnym razie trudno oczekiwać, że ponowne wprowadzenie mieszkań na rynek będzie możliwe, biorąc pod uwagę budżety wielu gmin.
“Zagadnienie ponownego zagospodarowania pustostanów na cele mieszkaniowe, w szczególności na potrzeby osób o niskich dochodach, staje się coraz pilniejsze. Pod presją rosnących potrzeb, w tym dla osiedlających się w Polsce uchodźców wojennych oraz rosnącej skali pustostanów, potrzebne są nowe rozwiązania organizacyjne i finansowe wspierające podmioty gotowe do ponownego zagospodarowania mieszkań. Część obecnych pustostanów powinna zostać rozebrana. Chodzi tu o budynki w stanie technicznym powodującym nieopłacalność remontu lub modernizacji. Dla części pustostanów uwarunkowania zewnętrzne – niska dostępność komunikacyjna, deficyty w zakresie infrastruktury społecznej i technicznej – są przeciwskazaniem dla dążenia do ponownego zagospodarowania. Natomiast pozostałe pustostany, które można określić jako nadające się do ponownego użytkowania ze względów ekonomicznych i technicznych, powinny zostać objęte programem pilotażowym gruntownych remontów i modernizacji” - uważają eksperci z Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR.
Wreszcie warto zaznaczyć, że problem na rynku nieruchomości dotyczy również jakości i standardu mieszkań. Jak pokazały dane Spisu, to wciąż problem, który trzeba rozwiązać.
"Znaczenie deficytu mieszkaniowego rośnie także ze względu na coraz większe potrzeby i wyższy oczekiwany standard życia Polaków. Dziesięć lat temu występował statystyczny deficyt mieszkań, rozumiany jako różnica pomiędzy liczbą gospodarstw domowych, a liczbą istniejących mieszkań. Obecnie mówimy raczej o potrzebie zwiększenia liczby mieszkań, by dorównać standardom europejskim. Na tej podstawie zapotrzebowanie można szacować minimalnie na ok. 2 mln lokali" – stwierdza Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w firmie eksperckiej CBRE.
