Ceny mieszkań w Polsce - jak wygląda sytuacja na rynku? [INFOGRAFIKA]

Kolejne miesiące 2023 roku przynoszą rekordowe stawki na rynku pierwotnym, co pociąga za sobą również wzrost cen na rynku wtórnym. Mocne stymulowanie popytu przy ograniczonej podaży skutkuje ogromną presją na podnoszenie cen. 

 

• Dynamika cen w Warszawie i Krakowie jest porównywalna - to te 2 miasta są obecnie najdroższe. 
• Na rynku pierwotnym mieszkań brakuje, podaż zbliża się do historycznych minimów.  
• Od 2024 r. na rynek będą oddziaływać czynniki o działaniu prowzrostowym. 

 

 

Ceny mieszkań w Polsce - co dzieje się obecnie na rynku?

Po ożywieniu w trakcie pandemii, rynek nieruchomości mieszkalnych jest pod ciągłą presją. Gdy Rada Polityki Pieniężnej (RPP) zaczęła podwyższać stopy procentowe, a czynniki geopolityczne wskazywały na niepewną przyszłość makroekonomiczną, deweloperzy ograniczali inwestycje. Wówczas zmniejszyła się zdolność kredytowa, co zmusiło część osób do odłożenia w czasie inwestycji. Na początku 2023 r. doszło jednak do zmian w Rekomendacji S, co ponownie zwiększyło zdolność kredytową Polaków. Niektórzy dokonywali transakcji już na wiosnę (w obawie przed wzrostem cen), a pozostali zainteresowani oczekiwali na start rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%.  

W lipcu zainteresowanie mieszkaniami wystrzeliło. Osobom, które dotychczas nie mogły ubiegać się o finansowanie ze względu na niskie zarobki, otworzyło to drogę do kredytu na pierwsze mieszkanie. Niestety było zauważalne również na rynku, objawiając się wysokimi cenami. 

Z perspektywy stawek najbardziej jest to widoczne w Krakowie. Według zebranych i przeanalizowanych przez nas danych z kilku źródeł średnia cena za 1 mkw zbliża się do 15 tys zł. Jeszcze przed rokiem wynosiła ona nieco ponad 11 tys., co stanowi wzrost nawet o 18%. Podobnie sytuacja wygląda w Warszawie, średnia cena zamknęła się w 15695,5 pod koniec III kwartału br., względem 13281 zł zarejestrowanych w III kwartale 2022 r. We Wrocławiu w poprzednim roku można było znaleźć mieszkanie od dewelopera za średnio 10959 zł, obecnie trzeba już zapłacić 12932,5 zł. W Poznaniu notowaliśmy stawki w wysokości 11485 zł pod koniec III kwartału 2023 względem niecałych 10 tys. (9927) w roku poprzednim. 

Dotkliwy wzrost objął również Trójmiasto, tam średnia cena za mkw zamknęła się rok temu w niecałych 12 tys. zł, obecnie zbliża się do 14 tys. zł. W Katowicach i aglomeracji ceny to odpowiednio 9618 zł przed rokiem i 10663,5 zł obecnie. Najtaniej jest w Łodzi, tam za mkw na rynku pierwotnym trzeba zapłacić 9577,5 względem 8171 w 2022 r. 

Dane pokazują zatem, że we wszystkich siedmiu największych metropoliach wzrost był wyraźny i objął zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. 

 

Zobacz również: Ceny mieszkań spadną? Prezes Lokum Deweloper analizuje rynek nieruchomości

 

Podaż problemem - kluczowe informacje 

Problemem, który obecnie trawi rynek i stanowi powód opisywanych wzrostów, jest niska podaż. W branży deweloperskiej obowiązuje standard dla nowych nieruchomości. Mówi on o tym, że inwestycja trwa w przybliżeniu 24 miesiące. To średni czas realizacji projektu z zabezpieczoną już bazą gruntów oraz pozwoleniem na budowę. 

Gdy deweloperzy zmniejszyli liczbę inwestycji, jasne stało się, że na rynku znajdzie się mniej mieszkań. BK2% tak stymulował popyt, że na rynku oferta de facto topniała w oczach. Nasze dane pokazują, że liczba dostępnych mieszkań i domów zmniejszyła się niemal o połowę i to we wszystkich największych miastach. Po raz kolejny najdotkliwsze zmiany obejmują Kraków. 

Gdy mieszkań nie ma, a ceny za bieżącą ofertę dynamicznie rosną, klienci zwracają się w kierunku rynku wtórnego. Niska podaż i wysoki popyt sprawiają, że i tam ceny osiągają historyczne wartości, co dobrze widać na przykładzie Warszawy, gdzie ceny wtórne bywają sporo wyższe od pierwotnych, istotnie zaburzając liczony przez nas wskaźnik. 

 

Czytaj także: Ceny mieszkań będą warunkowane przez ten czynnik. Od 2024 r. istotne zmiany

 

Kupujemy coraz mniejsze mieszkania 

Z uwagi na trudną sytuację w branży, realnie stać nas na coraz mniej. Za średnią pensję (na podstawie lipcowych danych GUS o zarobkach w sektorze przedsiębiorstw), w Warszawie nie kupimy nawet pół mkw (0,476). Nieco lepiej jest w miastach takich, jak Kraków, Wrocław i Trójmiasto, pobierając średnią pensję, możemy liczyć na odpowiednio 0,507 mkw, 0,578 mkw czy 0,543 mkw. Nieco lepiej jest w Łodzi i Katowicach (0,78 mkw i 0,70 mkw). 

Przy wysokich cenach i skąpej ofercie, coraz częściej sięgamy po mniejsze lokale, choć i z tym może być problem. Z uwagi na limity i ograniczenia finansowe w programie Bezpieczny Kredyt 2%, w pierwszej kolejności z rynku zniknęły nieruchomości mniejsze i średnie. 

 

Co dalej z mieszkaniówką? 

Czy nowy rząd podejmie się stworzenia kolejnych programów mieszkaniowych? Pomimo że przedstawiono szeroki plan “uzdrowienia” rynku, trudno w nim znaleźć szczegóły. Jedno jest pewne, od początku roku czeka nas podwyżka płacy minimalnej. Co więcej, zamrożenie cen energii obejmie tylko gospodarstwa domowe. 

Według zapowiedzi deweloperów odbije się to na cenach materiałów budowlanych i zwiększy koszty pracy. Presja kosztowa zostanie przeniesiona na klientów, dlatego nawet jeśli BK2% wygaśnie, rynek może powracać do równowagi nawet przez kilka lat. 

 

Sprawdź również: Ceny nieruchomości: najtańsze mieszkania wyparowały z rynku, ale jest jeden wyjątek