Rynek nieruchomości wyczekuje wprowadzenia głośnego programu Bezpieczny Kredyt 2%, który ma zwiększyć finansową dostępność mieszkań polskich gospodarstw domowych. Dla wielu Polaków może to być również szansa na pierwszą dużą inwestycję.
Zobacz także: Ceny mieszkań będą spadać? Te dane mogą popsuć Ci humor, jeśli tak uważasz
- Analitycy HREIT, prezentując najnowszy indeks koniunktury na rynku nieruchomości, zwracają uwagę na poprawę sytuacji w mieszkaniówce.
- Badania pokazują, że w historycznym ujęciu mieszkania rzeczywiście “chroniły” kapitał przed inflacją.
- Powodzenie programu Bezpieczny Kredyt 2% może spowodować wzrost cen mieszkań o 5-10%.
Dynamiczne ożywienie na rynku - co nas czeka?
Indeks HREIT obrazuje kondycję polskiego rynku mieszkaniowego. Analitycy podkreślają, że jeszcze przed startem rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% zaobserwowano podwojenie się liczby sprzedanych mieszkań i odbudowę koniunktury w kredytach hipotecznych. Podkreślono, że sytuacja ta jest de facto zaskakująca, ponieważ wszystkie te czynniki odbywają się w warunkach wysokiej inflacji i przed obniżkami stóp procentowych.
“Ożywienie na rynku mieszkaniowym zachodzi zaskakująco wręcz dynamicznie. Impulsem była zmiana polityki RPP, KNF i rządu. Ta pierwsza przestała podnosić stopy procentowe. KNF cofnęła zalecenia, które utrudniały dostęp do „hipotek”, a rząd ogłosił, że będzie dopłacał do kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Te trzy zmiany podlane dobrą sytuacją na rynku pracy wystarczyły, aby kupujący wrócili na rynek mieszkaniowy. To sugeruje, że nie brakuje osób, które w ostatnich latach powstrzymały się od zakupu mieszkań i dziś postanowiły te zaległości nadrobić” - wyjaśniają eksperci HREIT.
Zobacz również: Od gumowych rękawiczek po szklane wieżowce. Spółka z GPW wchodzi w deweloperkę! Już raz było o niej głośno…
Dlaczego Polacy traktują mieszkania jako “bezpieczną przystań”?
Często mówi się, że mieszkania stanowią “pewną” inwestycję, gdyż “zawsze drożeją”. To podejście powszechnie obserwowane w Polsce. Nie jest zaskoczeniem, że typowi rodacy (z pewnymi wyjątkami rzecz jasna) raczej niechętnie skłaniają się ku inwestycjom w spółki. Badania HREIT pokazują, że w historycznym ujęciu mieszkania rzeczywiście “chroniły” kapitał przed inflacją.
“Nie jest bowiem przypadkiem, że długoterminowe badania pokazują mocne powiązanie pomiędzy dynamikami zmian cen nieruchomości i inflacji. Nawet więcej, w dłuższym terminie ceny nieruchomości zwykły rosnąć szybciej niż inflacja – co roku o około 1-2 pkt proc. szybciej. (...) Trzeba mieć jednak świadomość, że mechanizm ten działa tym bardziej niezawodnie, im dłuższy jest horyzont inwestycyjny” - komentują analitycy w raporcie.
Eksperci HREI przeanalizowali sytuację na 15 rozwiniętych rynkach mieszkaniowych. We wniosku wskazali, że zakup mieszkania na wynajem na co najmniej 10 lat daje nam niemal pewność zysku wyższego niż inflacja. Efekt tej inwestycji jest oczywiście lepszy, jeśli mieszkanie jest wynajmowane.
W obecnych warunkach, gdy dynamika wzrostu cen przybiera wartości dwucyfrowe, sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana. W teorii mieszkanie nie powinno chronić przed inflacją, jednak polski rynek jest pod ogromną presją, czemu towarzyszy wzrost cen mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W takich warunkach wielu rodakom i tak udaje się “wyjść na swoje”.
Zobacz również: W głównym stanie USA pojawiają się pierwsze oznaki recesji! Czy “rozniesie się” na resztę kraju?
Koniunktura na rynku - czego można oczekiwać?
Analizując 25 głównych wskaźników (budownictwo, struktura cenowa, kondycja gospodarstw domowych, sektor bankowy), analitycy oszacowali wartość indeksu koniunktury na rynku mieszkaniowym za pierwszy kwartał 2023 roku na 0,579 pkt.
“Prosta interpretacja tego wyniku jest taka, że ocena koniunktury w mieszkaniówce w pierwszym kwartale 2023 roku pozostaje w obszarze pozytywnym (odczyt powyżej 0,5 pkt). W naszej ocenie koniunktura plasuje się wyraźnie poniżej górnych progów ostrożnościowych (pierwszy - 0,85 pkt, drugi - 0,9 pkt i trzeci - 0,95 pkt), które mogłyby sugerować przegrzanie rynku. Nie mamy jednak również do czynienia z zapaścią, którą sugerowałyby wyniki zbliżone do zera” - wyjaśniają ekonomiści.
Indeks koniunktury HREIT
Źródło: HREIT
Dodano również, że poprawy sytuacji w mieszkaniówce należy upatrywać w rosnącym optymizmie gospodarstw domowych. Podkreślono, że obecnie ustępują czynniki, które ograniczały wzrost w roku ubiegłym (wysokie ceny surowców czy napięcia na rynku najmu).
Zobacz także: Na tym rynku popyt w nieruchomościach jest tak niski, że deweloper dodaje do zakupu... sztabkę złota
Czy wzrost cen mieszkań w 2023 r. zaszkodzi inwestycjom?
Jeśli rządowy program Bezpieczny Kredyt 2% okaże się sukcesem, według HREIT odbije się to na cenach. Te mogą być wyższe nawet o 5-10% niż pod koniec 2022 r.
Obecnie sprzedaż mieszkań zbliża się do poziomu obserwowanego w 2019 r., a szczególnie dobrym miesiącem był kwiecień (4,8 tys. sztuk). Bieżące kształtowanie się rynku ma być najlepszym dowodem na normalizowanie się sytuacji w mieszkaniówce.
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży (sprzedane i oferta w 7 największych miastach)
Źródło: HREIT
Szanse i zagrożenia dla rynku mieszkaniowego w Polsce
Wiele osób, planujących zakup nieruchomości zadaje sobie pytanie: “Czy będzie lepiej?”. Otóż polski rynek jest obecnie pod sporą presją ze strony sytuacji makroekonomicznej. Pojawiają się zarówno istotne szanse, jak i zagrożenia.
Analitycy HREIT wskazują, że szansą dla rynku mieszkaniowego w Polsce będzie przede wszystkim definitywne zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych, dobra sytuacja na rynku pracy, normalizacja kosztów budowy czy ujemne realne oprocentowanie lokat i kredytów (skorygowane o inflację).
Wśród zagrożeń najczęściej wymienia się rozwój sektora PRS (ang. Private Rented Sector), a więc zinstytucjonalizowanej forma najmu, która jest prowadzona przez profesjonalny podmiot. Ceny mogą rosnąć również z uwagi na niewystarczającą podaż na rynku. Z drugiej strony rynek będzie pod presją, obserwując spadek optymizmu Polaków czy ponowne zaostrzenie polityki pieniężnej.
Zobacz również: Gdzie trzeba najkrócej odkładać na mieszkanie? To miasto wojewódzkie pozytywnie zaskakuje!
Liczba unikalnych ofert mieszkań na wynajem
Źródło: HREIT/Unirepo
