Ostatni kryzys finansowy odcisnął spore piętno na globalnym rynku mieszkaniowym. W przypadku Polski możemy natomiast mówić o rewolucji, która doprowadziła nas do wielu kluczowych zmian. W efekcie poprawiła się cenowa przystępność mieszkań, umożliwiając wielu Polakom nabycie własnego M.
- W latach 2014-2020 r. liczba oddawanych lokali w Polsce systematycznie rosła.
- Realna cena m.kw. mieszkania jest dziś niższa, niż w 2021 r., a nawet niższa, niż w... 2007 roku!
- Dane NBP wskazują, że pod koniec I kw. 2023 r. za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw można było nabyć około 0,80 m.kw. lokalu z 7 dużych miast.
Sytuacja mieszkaniowa a pensja przeciętnego Polaka
Od 2009 r. - a więc od poprzedniego kryzysu finansowego - sytuacja finansowa Polaków sukcesywnie się poprawiała. Widać to w szczególności na przykładzie rynku nieruchomości. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat branża została również bardziej “ucywilizowana”. Mowa w tym przypadku m.in. o ustawie deweloperskiej i innych regulacjach, które zwiększyły bezpieczeństwo transakcji. Od czasów zapaści gospodarczej w Polsce zwiększyło się również grono osób kupujących nieruchomości w celach inwestycyjnych.
Lata zaniedbań sprawiły, że w ciągu ostatnich lat doświadczyliśmy prawdziwej rewolucji, która była konieczna. Warto sięgnąć ponad dekadę wstecz, aby odkryć, jaką drogę przeszedł rodzimy rynek.
W okresie 2011-2019 liczba nowopowstałych mieszkań wzrosła ze 131 do ok. 210 tysięcy. Ekspansja przestrzenna sprzyjała powstawaniu nowych nieruchomości, a jednocześnie wywołała wzrost cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Ceny rosły z roku na rok, z wyjątkiem przełomu 2011 i 2012, gdy tendencja ta na chwilę się odwróciła. Od 2013 r. płacimy za mieszkania coraz więcej. Co ciekawe, realna cena za m.kw. mieszkania jest dziś niższa, niż w 2007 r. (przy uwzględnieniu wzrostu płac w analizowanym okresie).
Według analityków PwC hossa na rynku mieszkaniowym rozpoczęła się w 2015 r. Jej podstawami były dobra koniunktura gospodarcza przed pandemią czy bogacenie się społeczeństwa. Analitycy zwracają również uwagę na ożywienie i wstępną konsolidację rynku. Coraz częściej polskim rynkiem interesują się zagraniczni inwestorzy.
Zobacz również: W ciągu 18 miesięcy z tego rynku nieruchomości wycofało się 15 ubezpieczycieli! "Ryzyko jest zbyt wysokie"
Wzrosty cen na rynku nieruchomości - 2007 vs 2020
Źródło: Amron/PwC
Jak widać, wzrost cen na rynku mieszkaniowym zachodził znacznie wolniej niż wzrost średnich miesięcznych wynagrodzeń. Skok cen na rynkach w latach przed kryzysowych 2004-2007 w żaden sposób nie był skorelowany ze wzrostem wynagrodzeń Polaków. Prowadzi to do konkluzji, że wysoki wzrost wynagrodzeń, mimo wzrostu cen, spowodował zwiększenie możliwości zakupowych Polaków.
“Przez ostatnie 15 lat wynagrodzenia w Polsce rosły średnio o 5% rocznie, zwiększając siłę nabywczą Polaków. Mimo że daleko nam jeszcze do czołowych gospodarek europejskich to znacznie zbliżyliśmy się do średniej unijnej” - komentują eksperci PwC.
Źródło: Amron/PwC
Obecnie rynek mieszkaniowy przechodzi prawdziwą rewolucję. Mowa przede wszystkim o odradzającym się popycie po pandemii.
“Jeżeli chodzi o cenową dostępność mieszkań, to sytuacja przeciętnego Kowalskiego wygląda lepiej, niż sądzi wielu rodaków. Obliczenia NBP wskazują, że pod koniec I kw. 2023 r. za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw można było nabyć około 0,80 mkw. lokalu z siedmiu dużych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia). Nieco lepsze wyniki (zbliżone do 0,90 mkw.) notowano na początku 2017 r. Trzeba jednocześnie pamiętać, że w czasie kulminacji pierwszego mieszkaniowego boomu (połowa 2007 r.) analogiczny wskaźnik oscylował na poziomie około 0,50 mkw. Do podobnych wniosków prowadzą wyniki analiz portalu RynekPierwotny.pl uwzględniające wyłącznie przeciętne ceny nowych „M”” - komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Źródło: NBP
“W ciągu kilku ostatnich lat rosnące ceny mieszkań były jednak związane już nie tylko z popytem, ale też rosnącymi kosztami realizacji. Drożeją grunty, a także materiały i usługi budowlane. Dobra kondycja polskiej gospodarki dodatkowo wywarła presję, przez co przyczyniła się do wzrostów cen inwestycji” - komentują eksperci Oakestate.
Zobacz również: Inwestorzy są pełni optymizmu! Zobacz ważne badanie polskiego i amerykańskiego rynku
Jaka przyszłość czeka polski rynek mieszkaniowy?
Według analityków Polskiego Instytutu Ekonomicznego od połowy 2012 r. ceny mieszkań w Polsce konsekwentnie rosną. Większą dynamikę widać w szczególności od II połowy 2017 r.
“Negatywna percepcja dostępności mieszkań przez naszych rodaków była w ostatnim czasie związana ze znaczącym spadkiem zdolności kredytowej. Przeciętna kredytowa dostępność lokalu z siedmiu największych rynków spadła o prawie połowę od początku 2021 r. do połowy 2022 r. Ostatnio sytuacja zaczęła się jednak poprawiać dzięki poluzowaniu zasad oceny zdolności kredytowej przez banki. Dla nabywców „M” nieuczestniczących w programie Bezpieczny Kredyt 2%, dobrą wiadomością będą na pewno pierwsze obniżki stóp procentowych NBP (możliwe jeszcze w 2023 r.)” - dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Źródło: NBP
Obecny rynek nie przypomina tego sprzed kilku lat, a wszystko za sprawą skali imigracji.
“Zaostrzenie polityki pieniężnej i napływ uchodźców z Ukrainy w 2022 r. zmieniły sytuację na rynku mieszkaniowym. Spowolnienie gospodarcze jest już widoczne na rynku nieruchomości, zarówno w obszarze spadku liczby rozpoczętych budów i wydawanych pozwoleń na budowę, jak i pod względem osłabionego popytu na kredyty hipoteczne. Najbliższe miesiące upłyną pod znakiem gorszej koniunktury budowlanej i zmniejszającego się udziału sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, co będzie najbardziej odczuwalne w metropoliach.” – skomentował Paweł Leszczyński, p.o. kierownika zespołu strategii PIE.
W Polsce wciąż mamy do czynienia ze względnie młodym rynkiem mieszkaniowym. Ten zaczął się kształtować dopiero na przestrzeni kilkunastu lat. Według analityków PwC oznacza to, że nie przeszedł jeszcze nawet pełnego cyklu koniunkturalnego. Można śmiało stwierdzić, że pomimo wszystkich bieżących czynników ograniczających, w ostatnich latach polski rynek stał się bardziej dojrzały, oferując zdecydowanie lepsze produkty, zapewniając wyższy poziom bezpieczeństwa transakcji.
