Przystępność cenowa amerykańskich domów i mieszkań drastycznie maleje. Młodzi Amerykanie reprezentujący klasę średnią coraz częściej odkładają decyzję o wyprowadzce od rodziców, ze względu na wysokie ceny. Jak ma się do tego polityka?
- W ciągu 4 lat ceny wynajmu w USA wzrosły o 30%.
- Rząd proponuje programy polegające m.in. na przekształcaniu biurowców w mieszkania.
- Niektórzy wskazują na falę migracji, jako główne wyzwanie dla rynku.
- Zobacz również: Czy ceny mieszkań będą rosły wolniej? Tak! Ekonomiści wskazują od kiedy
Gospodarstwa domowe są przeciążone kosztami
Według ekonomistów, polityka Administracji Bidena drastycznie obniża przystępność cenową mieszkań. Niezależnie od danych wskazujących na odbicie w mieszkaniówce, sytuacja przeciętnych obywateli ulega pogorszeniu z tygodnia na tydzień.
Największym wyzwaniem stojącym przed klasą średnią ma być właśnie inflacja cen mieszkań. Koszty życia rosną, a na horyzoncie nie widać przesłanek mogących zwiastować potencjalne odwrócenie trendu. Średnie koszty wynajmu wzrosły o 1465 USD w porównaniu z danymi za 2019 r. Analitycy zwracają uwagę, że w ciągu zaledwie 4 lat ceny wynajmu wzrosły o 30%. W analizowanym okresie trudno wskazać grupę zawodową, która doczekała się podwyżek na podobnym poziomie.
“Przystępność cenowa mieszkań w USA jest najniższa od 40 lat. Przeciętny kredyt hipoteczny na 30 lat to wysokie 7,5%. Jak na ironię, rynek mieszkaniowy osiągnął rekordową wartość 47 bln USD. Podaż jest niewielka, a według Redfin tylko 1% sprzedanych domów zmieniło w tym roku właściciela, co jest wynikiem najgorszym od dekady” - komentuje sytuację Genevieve Roch-Decter, analityczka Grit Capital.
W dyskursie ekonomicznym przyjmuje się, że mieszkanie jest przystępne cenowo, jeśli jego wynajem nie pochłania więcej niż 30% dochodu. Gdy jest to powyżej wskazanej bariery, mówi się o “przeciążeniu”. Obecnie stosunek czynszu do dochodu w USA wynosi 40%. Oznacza to zatem, że gospodarstwa domowe są w znacznym stopniu obciążone.
Zobacz również: Mocne dane z gospodarki USA jak pole minowe? Decyzja Fed musi być jeszcze bardziej ostrożna
We just witnessed the fastest ever deterioration in U.S. housing affordability.
— Lance Lambert (@NewsLambert) September 2, 2023
That’ll happen when national home prices spike +40% in just over two years (2020-2022), followed by a historic mortgage rate shock (3% to 7%). pic.twitter.com/skfeeTkrkD
Polityka Bidena szkodzi amerykańskiej klasie średniej?
Analitycy Pew zwracają uwagę, że prawie jedna czwarta wszystkich domów w USA jest własnością korporacji. Niemal 25% podaży kontrolowane jest przez kilku dużych graczy, często za pomocą spółek-córek.
Administracja Bidena ma 3-etapowy plan, który ma pomóc w naprawie rynku, a prezydentowi potencjalnie pomóc wygrać kolejną kadencję. Pierwszy punkt to przekształcanie nieużywanych biurowców w lokale mieszkalne. Gdy kryzys na rynku nieruchomości eskaluje, Biden chce, aby pustostany były wykorzystywane w mieszkalnictwie.
“Nasza praca będzie obejmować identyfikację obszarów i metod, w których fundusze federalne, w tym zasoby federalne ukierunkowane na klimat, mogą zostać wykorzystane do wsparcia tych konwersji” - powiedział doradca ekonomiczny Bidena Daniel Hornung.
Zobacz również: Kiedy obniżki stóp w USA? Konferencja prasowa Jerome Powella
Wskaźnik przystępności cenowej domów w USA na tle indeksu cen domów
Źródło: YCharts, CreativePlanning
Rząd uruchomił za pośrednictwem Agencji Ochrony Środowiska fundusz o wartości 27 mld USD na rzecz energooszczędnych i odpornych na zmianę klimatu budynków mieszkalnych. Program "Pathways to Removing Obstacles to Housing" to z kolei 85 mln USD na „identyfikację i usunięcie barier w budowie i renowacji niedrogich mieszkań”. Krytycy podchodzą jednak z rezerwą do tych rozwiązań, wskazując na konieczność wprowadzenia szerzej zakrojonych zmian, w tym minimalizację obecności korporacji na rynku.
Tyler Durden, analityk Zero Hedge wskazuje na ogromną falę nielegalnej migracji, która może istotnie obciążać rynek nieruchomości. Jego zdaniem to osoby przybywające do USA bez wymaganych dokumentów, stanowią największe wyzwanie dla rynku. Winą za wzrost liczby cudzoziemców obarcza Waszyngton. Jak szacuje, w ostatnich latach liczba nielegalnie przybywających osób jest wyższa od liczby Amerykanów z pokolenia Z wchodzących w dorosłość. Uważa, że młodzi obywatele nie mają na rynku szans z ludnością napływową.
