- Jak poważne są problemy rynku nieruchomości w Irlandii?
- Jakie są podwaliny tego kryzysu?
- Jak trudna jest sytuacja potencjalnych nabywców mieszkań czy lokatorów?
Kryzys na rynku nieruchomości w Irlandii
Sytuacja najemców w Irlandii jest fatalna. Dostępnych na wynajem lokali jest bardzo mało. W rezultacie, popyt zdecydowanie przewyższa podaż, co stwarza idealne warunki do dynamicznego wzrostu cen.
W Irlandii jest obecnie 14 razy więcej nieruchomości oferowanych na Airbnb niż tych przeznaczonych na wynajem długoterminowy, podał Irish Examiner.
Problem dostępności mieszkań był tak poważny, że w pewnym momencie 2022 roku na wynajem oferowanych było zaledwie 716 mieszkań w całym kraju.
Codziennością stały się “castingi na lokatora” czy olbrzymie kolejki liczące dziesiątki osób chcących wynająć mieszkanie:
Przewaga wynajmujących nad najemcami jest ogromna
Najemcy w Irlandii często eksmitowani są przez właścicieli chcących podnieść czynsze w nowych umowach najmu lub przekształcić nieruchomości na najem krótkoterminowy.
W Polsce najemcy może być ciężko się pozbyć, ale eksmisje w Irlandii są obecnie dość łatwe do przeprowadzenia. Prywatni właściciele mogą eksmitować lokatorów właściwie bez podania powodu.
Tylko w ciągu ostatnich trzech lat eksmitowano osoby z 30 tys. mieszkań w Irlandii. W rezultacie, co dziesiąty najemca w tym kraju został w tym okresie eksmitowany.
Irlandzki rząd dostrzegł ten problem i zmienił ten przepis… jednak wyłącznie na rok. Zakaz eksmisji bez winy najemcy wprowadzony w 2022 roku wygasł w marcu 2023 roku. W rezultacie, w dalszej części 2023 roku wydano aż 15 tys. wypowiedzeń.
Popyt na wynajem mieszkań mocno przewyższa podaż
Gdy popyt tak mocno przekracza podaż, presja na wzrost cen czynszów mocno winduje ceny. W 2023 roku czynsze najmu nieruchomości w Irlandii wzrosły o 6,8%, w 2022 roku o 13,7%, a 2021 roku o 10,3%. Obecnie, są dwukrotnie wyższe niż 10 lat temu.
Od 2015 roku czynsze w Irlandii wzrosły aż o 60%, choć dla reszty strefy euro była to zwyżka o 13%. Stało się tak pomimo ograniczeń wzrostu czynszów wprowadzanych przez rząd.
W niektórych obszarach zwyżka czynszów została ograniczona do 2% w ramach tzw. stref ograniczających ich wzrost (Rent Pressure Zones). Jednak wielu wynajmujących omija zakaz, bo ma ogromną przewagę negocjacyjną nad najemcami z uwagi na bardzo wysoki popyt. “Nie podobają się warunki? Dziękuję, mam dziesiątki innych chętnych”.
Z uwagi na rozwiązania ograniczające wzrost czynszów i zniechęcających do wynajmu mieszkań, dostępnych lokali jest coraz mniej. W ciągu pięciu lat między 2016 a 2021 rokiem w Irlandii odnotowano spadek umów najmu o 43,6 tys., wynika z danych Residential Tenancies Board.
Niektórzy twierdzą, że to efekt presji na wynajmujących, np. podwyżek podatków. Czy podobnie będzie w Polsce? Podobne rozwiązanie proponuje polski minister finansów: Uderzenie w wynajmujących mieszkania - sprawdź jakie będą skutki podwyżki podatku
Znalezienie własnego lokum w Irlandii jest trudne, a na dodatek wynajem drogi. W rezultacie, aż dwie trzecie Irlandczyków w wieku od 18 do 34 lat nadal mieszka z rodzicami. Jest to jeden z najwyższych wskaźników w Europie według statystyk Unii Europejskiej. Tymczasem, średnia dla kontynentu to 42%.
Problemem jest również dostępność mieszkań do kupna. Irlandia miała kiedyś jeden z najwyższych wskaźników własności domów w Europie. W 1991 roku 79% osób mieszkało we własnym domu. Teraz, jest to 66%.
Wskaźniki własności mieszkania czy domu zmalały w Irlandii zwłaszcza wśród młodszych pokoleń i grup o niższych dochodach. Obecnie mniej niż jedna trzecia Irlandczyków poniżej 30 lat posiada własne lokum.
Inwestorzy kompletnie zdominowali rynek pierwotny - czy tego chcemy w Polsce?
Pierwotny rynek nieruchomości w Irlandii jest zdominowany przez inwestorów, którzy masowo skupują dziesiątki czy setki mieszkań za jednym razem. Częste są sytuacje, gdy fundusz czy firma inwestycyjna kupują całe osiedle za jednym razem.
W 2022 roku 58% wszystkich nowo wybudowanych domów w Dublinie zostało zakupionych lub wybudowanych przez fundusze inwestorskie.
Ich celem nie jest sprzedaż nieruchomości po wyższej cenie, jak to bywa przeważnie w Polsce, ale przygotowanie lokali tylko pod wynajem. Przykładem jest nowy kompleks apartamentów Griffith Wood z 2021 roku w Dublinie składający się z 342 mieszkań.
Wszystkie lokale kupiła globalna firma inwestycyjna Greystar. Wszystkie są wynajmowane. Jesienią 2023 roku amerykański inwestor kupił za 75 mln EUR portfel 156 mieszkań, które są obecnie wynajmowane jako mieszkania socjalne w ramach nowej 25-letniej współpracy z władzami Dublina.
Czytaj również: Spadek popytu na mieszkania? Załamanie liczby kredytów hipotecznych w Polsce
Mieszkań w Irlandii buduje się dwa razy za mało
Niedobór mieszkań w Irlandii jest poważny. Według szacunków Knight Frank, do 2027 roku każdego roku w Irlandii potrzebnych będzie do 58 tys. nowych lokali mieszkalnych.
Tymczasem, rocznie buduje się ich 33 tys., tak było zresztą w 2023 roku. W ramach planu “Mieszkalnictwo dla wszystkich” rząd chce tworzyć 33 tys. nowych domów rocznie do 2030 roku. Problem będzie się zatem pogłębiał z każdym rokiem.
Irlandzki rząd popełnił błąd, który powtarzany jest obecnie w Polsce. Mieszkań socjalnych tworzonych było zdecydowanie za mało i wciąż powstaje ich zbyt niewiele.
Problemy sięgają głębiej. Gospodarka Irlandii przeżywała prosperitę w latach 90. i na początku XX wieku. Sektor budownictwa nieruchomości wystrzelił, a wielkie firmy skupowały nieruchomości na wynajem jako formę inwestycji. W latach 1996-2006 nastąpił wzrost liczby nieruchomości o 177%.
Kres nadszedł jednak dość szybko. Rynek nieruchomości w Irlandii załamał się po kryzysie finansowym z 2008 roku. Wiele budów osiedli mieszkań zostały porzucone.
W ciągu ostatnich 20 lat rząd Irlandii właściwie nie budował mieszkań socjalnych. Ponownie, gdy podaż jest znacznie ograniczona, to ceny gwałtownie wzrastają. W latach 2012-2022 płace w Irlandii wzrosły o 27%, w porównaniu do 75% wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych i 90% wzrostu czynszów wynajmu.
Kiedyś w Polsce obiecywano drugą Irlandię. Jednak czy warto podążyć jej drogą?
Zobacz również: Nieruchomości to pułapka. Prawda o inwestowaniu w mieszkania
