- W jaki sposób rząd chce zmienić stawkę opodatkowania najmu mieszkań?
- Do jakiej wysokości stawka ryczałtu może zostać podniesiona?
- Jak to wpłynie na rynek mieszkaniowy w Polsce?
- Jak to wpłynie na rentowność najmu?
Resort finansów rozważa podwyżkę podatku dla osób rozliczających najem mieszkań – podał dziś portal money.pl. Ma to sprawić, że Polacy przeniosą część kapitału na giełdę i do funduszy inwestycyjnych.
Oczywiście takie rozwiązanie uderzy we właścicieli wynajmujących mieszkania i zmieni rynek mieszkaniowy. W jaki sposób? I jak bardzo spadnie opłacalność wynajmu mieszkań?
Podatek od najmu w górę, podatek Belki w dół
Ministerstwo Finansów chce podniesienia stawki ryczałtu od najmowanych mieszkań. Już około 1 mln Polaków rozlicza się w ten sposób z tej działalności. Stawka ryczałtu wynosi 8,5%. Szef resortu finansów Andrzej Domański podobno chce podnieść o kilka punktów procentowych ryczałt i obniżyć stawkę podatku Belki tak, aby stawki obu podatków były zbliżone lub takie same.
Informator Money.pl mówi, że Domański chce ułożyć podatki w ten sposób, by Polacy inwestowali nie tylko w nieruchomości, ale i na rynku kapitałowym. Podobno rozmowy na temat rozwiązań w tym zakresie są już zaawansowane.
Obecnie przychody z wynajmu do 100 tys. zł są opodatkowane stawką 8,5%. Powyżej tej kwoty obowiązuje stawka 12,5% (podatek płaci się jednak od nadwyżki środków). Obecnie stawka podatku Belki to 19%, więc można przypuszczać, że stawki obu podatków po zmianach będą się mieściły gdzieś w przedziale 12-15%.
Powróci wynajem „na czarno”?
Pojawiają się pierwsze komentarze odnośnie propozycji MF. Jak można się domyślać, eksperci związani z rynkiem finansowym są „za”, a ci związani z rynkiem nieruchomości – „przeciw”.
Obszernie na portalu X skomentował pomysł Andrzej Prajsnar. Zauważył, że podwyżka podatku od najmu i tak będzie przerzucalna na najemcę przy obecnej ustawie lokatorskiej i jej egzekwowaniu.
Zdaniem Andrzeja Prajsnara, będzie możliwy wpływ wyższego opodatkowania na podaż mieszkań z komercyjnego rynku najmu. "Lokale wybudowane przez państwo ich nie zastąpią całkowicie w okresie paroletnim ze względu na limity dochodowe dla najemców lokali z SIM/TBS i mieszkań komunalnych. Poza tym nie wiadomo, czy gminy będą wyczerpywać większe finansowanie inwestycji w publiczne czynszówki, które planuje rząd. Pytanie czy rolę dostarczycieli nowych mieszkań na rynek najmu miałyby przejąć w większym stopniu REIT-y i tzw. fundusze typu PRS? To pytanie do Ministerstwa Finansów, które w ocenie skutków regulacji powinno uwzględnić również temat przerzucalności podatku i podaży ofert komercyjnych najmu (bez limitu dochodów najemcy), a nie tylko wyższe wpływy budżetowe" - wskazuje ekspert.
Ciekawe, że pomysł spodobał się chyba w środowisku lewicowym:
Jednak znany ekspert gospodarczy Cezary Kaźmierczak już wróży powrót wynajmu „na czarno”.
Zdaniem Bartosza Turka, analityka HREIT, podniesienie stawki ryczałtu i obniżenie podatku Belki spowodowałoby, że Polacy mniej inwestowaliby na rynku mieszkań na wynajem, a więcej pieniędzy chcieliby pożyczać rządowi poprzez zakup obligacji skarbowych. "Jest to o tyle niepokojące, że w Polsce mieszkań wciąż jest za mało, a nasz rynek wynajmu jest wręcz bardzo mały" - mówi FXMAG Turek.
W opinii Turka, właściciele mieszkań będą próbowali przerzucić koszty wyższego ryczałtu na najemców. "Nie uda się to w pełni. Na pewno zmaleje skłonność do inwestowania w mieszkania na wynajem i może to oznaczać kosmetycznie mniejszą presję na wzrost cen mieszkań, ale też mniejszy przyrost oferty na rynku najmu i mniejszą konkurencję ze strony właścicieli mieszkań na wynajem o względy najemców. Wyższe opodatkowanie będzie też powodowało, że więcej osób zastanowi się nad wynajmem na czarno. Już dziś w szarej strefie wynajmowanych może być nawet 150-200 tysięcy mieszkań. Będzie to też ciekawy eksperyment. Nie mam bowiem pewności czy wyższa stawka ryczałtu od przychodów z wynajmu faktycznie pozwoli fiskusowi uzyskać wyższe wpływy podatkowe" - wskazuje analityk HREIT.
Jak podniesienie ryczałtu wpłynie na rentowność najmu
Jak podniesienie stawki opodatkowania najmu wpłynęłoby na rentowność takiej działalności? Jak wyglądała będzie po takim ruchu opłacalność inwestowania w różne polskie aktywa? Co gdy porównamy rentowność inwestowania w mieszkania i w obligacje?
"Patrząc na dane z ostatnich kilku lat, to nawet zrównanie stawki ryczałtu od przychodów z wynajmu ze stawką podatku Belki nie spowodowałaby, że rentowności hurtowych 10-latek zrównałyby się z rentownością wynajmu kawalerki w Warszawie. Lepiej dla obligacji to porównanie wypadłoby, gdyby z rentownością wynajmu mieszkań porównywać rentowności obligacji detalicznych indeksowanych inflacją. Te przez ostatnie lata dałyby zarobić więcej niż właściciel mieszkania na wynajem mógł zainkasować z czynszów. To wszystko zawdzięczamy jednak dwucyfrowym rentownościom obligacji, które cieszyły inwestorów w latach 2022-23, ale były efektem wyraźnego przyspieszenia inflacji" - wylicza Turek. "A skoro już o inflacji mowa, to porównując obligacje do nieruchomości nie można zapomnieć o jeszcze jednym szczególe, czyli zmianach wartości nieruchomości w czasie. Tak się akurat składa, że w perspektywie ostatnich kilku lat mieszkania bardzo mocno zyskały na wartości. Na przykład dane NBP sugerują, że przeciętne mieszkanie na 7 największych rynkach zdrożało w przeciągu ostatnich 5 lat aż o 69%. To deklasuje obligacje skarbowe - zarówno hurtowe jak i detaliczne" - dodaje analityk HREIT.
Zdaniem Turka, co prawda historia uczy, że mieszkania w dłuższym terminie zwykły zyskiwać na wartości przeciętnie 1-2 pkt. proc. ponad inflację w skali roku, ale przecież nikt nie zagwarantuje analogicznych zmian w przyszłości. "W tym układzie, biorąc pod uwagę okresy niewynajęcia, koszty posiadania mieszkania i nawet aktualną stawkę ryczałtu, nieruchomości już dziś przegrywają z obligacjami detalicznymi (np. 3Y czy 4Y). Wyższe opodatkowanie wynajmu, połączone ze zmniejszeniem daniny w przypadku obligacji, może tę bieżącą dysproporcję powiększyć" - podkreśla analityk HREIT.
O obliczenia pokusił się dla FXMAG również Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
"Jeżeli wstępne informacje się potwierdzą, to wyrównane stawki ryczałtu od wynajmu oraz podatku Belki mogą wynosić na przykład 13% - 14%. Przyjmijmy, że właściciel mieszkania pod prywatny wynajem zamiast obecnej stawki ryczałtowej wynoszącej 8,5% (dla przychodów rocznych do 100 000 zł) musiałby płacić 13,5%. Weźmy pod uwagę typową używaną kawalerkę (32 mkw.), w którą na starcie trzeba zainwestować jeszcze 30 000 zł. Przy założeniu dotyczącym wzrostu podatku ryczałtowego (z 8,5% do 13,5%), średnioroczna rentowność z inwestycji obliczona dla sześciu największych miast spadłaby z 4,6% w okresie pięcioletnim do 4,3%. Te wyniki zakładają coroczną waloryzację czynszu o inflację oraz miesięczną przerwę w najmie co roku" - liczy Prajsnar.
Czy taki spadek rentowności przekierowałby kapitał z rynku najmu na rynek kapitałowy? "Można mieć wątpliwości - tym bardziej, że nie cały najem mieszkań w Polsce jest rozliczany ryczałtem. Oczywiście, temat wymaga głębszych analiz uwzględniających np. przerzucalność podatku na najemców. Jednocześnie państwo wyżej opodatkowując najem musi mieć na względzie kilka innych kwestii. Przykładem jest możliwe powiększenie szarej strefy podatkowej. Niższy ryczałt miał być narzędziem do jej zwalczania. Czy państwo zatem podejmie częstsze kontrole podatkowe?" - wskazuje Prajsnar.
MF: nie będzie identycznych stawek podatkowych
Na koniec trzeba zaznaczyć, że resort finansów niejako zdementował doniesienia money.pl.
Ministerstwo Finansów odpisało redakcji, że dąży do tego, żeby opodatkowanie nie determinowało podejmowanych decyzji inwestycyjnych. „Nie oznacza to jednak wprowadzenia identycznych stawek podatkowych dla wszystkich typów aktywów. Krokiem w tym kierunku są plany odnoszące się do wprowadzenia ulgi w podatku od zysków kapitałowych (odsetki od lokat i obligacji SP, giełda). MF nie prowadzi prac nad podwyżką podatku ryczałtowego dla osób rozliczających najem mieszkań” – odpowiedziało MF.
KOMENTARZ DLA FXMAG
Ewa Palus - kierownik działu consultingu RedNet Property
"W ostatnich miesiącach wzrost poziomu stawek czynszów nie rekompensował rosnących nominalnie cen mieszkań. Na tle popularnych lokat bankowych inwestycja w mieszkanie na wynajem była stosunkowo atrakcyjna, jednak w porównaniu np. z 10-letnimi obligacjami skarbowymi wypadała słabiej.
Inwestycja w mieszkanie na wynajem to nie jest inwestycja bezobsługowa - znalezienie najemcy oraz utrzymanie mieszkania w odpowiednim stanie w długim terminie wymaga zaangażowania inwestora. Dodatkowo w przypadku najmu mieszkań mamy do czynienia z czynnikiem ludzkim tj. pojawia się ryzyko podpisania umowy z nieuczciwym najemcą.
Trudno jednoznacznie wskazać przy jakim poziomie najem stanie się nieopłacalny. Oprócz samego czynszu najmu, w przypadku nieruchomości mówmy również o wzroście wartości nieruchomości w czasie, który również powinno się uwzględniać w przypadku inwestycji w mieszkanie na wynajem.
Jeśli nowy podatek od najmu będzie równy zmodyfikowanemu podatkowi Belki, cześć inwestorów indywidualnych może zrezygnować z inwestycji w mieszkanie na wynajem na rzecz innych aktywów.
Warto jednak zwrócić uwagę, na jeden aspekt - wiele mieszkań wciąż jest wynajmowanych i od wynajmu nie są odprowadzane podatki. Należy uwzględnić fakt, że gdy wzrosną obciążenia podatkowe, skala wynajmu na czarno może się zwiększyć."
Zobacz również: PiS dogada się z PO w sprawie kredytu 0%? W grę wchodzą rekordowe ceny mieszkań w Polsce