Legendarny amerykański inwestor zapowiada burzę na rynku nieruchomości komercyjnych. Jego zdaniem skutki zbliżającej się zapaści będą miały poważne skutki dla całej gospodarki.
- Munger ostrzega przed zapaścią, wskazując na problemy instytucji finansowych.
- Z uwagi na swoją specyfikę, branża ta jest podatna na zawirowania w sektorze bankowości.
- Problemy na rynku wynikają nie tylko ze zmiany modelu pracy w trakcie pandemii, ale przede wszystkim z sytuacji makroekonomicznej.
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Munger ostrzega przed rynkiem nieruchomości komercyjnych
Amerykańska gospodarka mierzy się z problemami w sektorze bankowości. Od początku roku upadek ogłosiło kilku głównych graczy, w tym Silicon Valley Bank czy Signature Bank. Dodatkowo sytuację pogarsza przejęcie First Republic przez JP Morgan Chase.
Munger powiedział, że amerykańskie banki mają pełno tzw. złych kredytów, które w przypadku spadku cen nieruchomości podatne są na zagrożenia. Obecnie poziom pustostanów w USA na poziomie krajowym szacowany jest nawet na 18%, przy czym na kluczowych rynkach (Manhattan, Dolina Krzemowa, Atlanta) ma przekraczać nawet 20%.
San Francisco office space 29% vacant.
— Alf (@MacroAlf) May 1, 2023
And broad commercial real estate prices have so far declined from peak at the same pace seen during the Great Financial Crisis. pic.twitter.com/eBKiHJ5QaT
Według Goldman Sachs niespłacone kredyty na nieruchomości komercyjne w USA wynoszą 3,1 bln USD. Bank ostrzega, że istnieją obawy, że część z nich może nie zostać spłacona w terminie. Na podstawie danych Stowarzyszenia Banków Hipotecznych, przywoływanych przez CNBC, prawie 25% kredytów hipotecznych na budynki biurowe musi być refinansowana w 2023 r. przy wyższych stopach procentowych. Kevin Fagan analityk Moody's Analytics przewiduje cykl spadkowy, który przełoży się na problemy w skali makro.
Zobacz również: Jeden z największych upadków w historii amerykańskiej bankowości! First Republic oficjalnie przejęty przez JP Morgan!
Zmiany w poziomie pustostanów od ostatniego kryzysu do początku 2023 r.
Źródło: Axios.com
Sednem problemów amerykańskiego sektora nieruchomości komercyjnych wydaje się finansowanie dłużne, które obejmuje zarówno samą realizację, jak i utrzymywanie obiektów w portfelu inwestycyjnym. Banki niechętnie wspierają kolejne projekty, co wpływa nie tylko na podaż, ale również refinansowanie powstałych budynków. W warunkach podwyższonych stóp procentowych, wysokiej inflacji i narastających niepokojów w sektorze bankowości sektor ten jest pod ogromną presją. Według Jana Dziekońskiego, analityka rynku nieruchomości oraz założyciela FLTR.pl, część obiektów będzie musiała zostać poddana restrukturyzacji lub wejść w ścieżkę defaultu na długu.
Zobacz również: Rynek nieruchomości biurowych bliski załamania. Zobacz co prognozują eksperci! Czy pustych biur będzie przybywać?
Specyfika amerykańskiego rynku nieruchomości komercyjnych
Amerykański rynek nieruchomości komercyjnych opiera się o finansowanie, za które w dużej mierze odpowiadają regionalne instytucje (udział sięga 70-80%). Gdy pojawiły się pierwsze przesłanki zwiastujące kryzys po upadku SVB, rozpoczął się masowy odpływ kapitału z mniejszych banków. Klienci, szukając stabilności, umieszczali depozyty w większych instytucjach, mając nadzieję na zabezpieczenie środków. Takimi działaniami wywierają jednak coraz większą presję na sektor.
⚠️???????? #banks #real estate #usa
— Run It Up $$$ (@Runitup858) April 25, 2023
Goldman: More than half of all US commercial real estate loans are with banks, and about 70% of that share is with regional banks
———— pic.twitter.com/70Pmerr1db
Przykładowo Signature Bank, który upadł wraz z SVB, określany był mianem “banku deweloperów”, finansując przedsięwzięcia na rynku komercyjnym. Odpływ depozytów z banków regionalnych sprawia, że instytucje te mają dużo mniejsze możliwości w zakresie finansowania kolejnych inwestycji. Obecnie ponad 30% zawartości ich portfela to nieruchomości komercyjne, w szczególności biurowe. Dla porównania, w przypadku największych instytucji bankowych projekty deweloperskie niemieszkalne to zaledwie ok. 6%.
W tym kontekście warto przywołać również szacunki Citi, z których wynika, że sektor nieruchomości komercyjnych o podwyższonym ryzyku spadnie o 50% o przyszłego roku. Banki niechętnie podchodzą do finansowania kolejnych inwestycji, obawiając się pełnowymiarowego kryzysu w skali całej gospodarki. Największe instytucje oczekują kolejnych decyzji Fed, które wyznaczą kierunek zmian w całym sektorze.
Zobacz również: Pięć najważniejszych trendów na rynku nieruchomości komercyjnych
Możliwa powtórka z 2008 roku?
Analizując rynek nieruchomości komercyjnych, wielu analityków dopatruje się podobieństw do sytuacji sprzed kilkunastu lat. Warto jednak zaznaczyć, że przyczyną kryzysu w 2008 r. był rynek nieruchomości mieszkalnych, przede wszystkim domów jednorodzinnych. Obecnie sytuacja jest bardziej skomplikowana, gdyż nakłada się na siebie kilka czynników, w tym działania Fed zmierzające do ograniczenia inflacji. Ekosystem bankowy wydaje się bardziej odporny na zawirowania niż kilkanaście lat temu.
W tym przypadku kluczowym wskaźnikiem jest LTV, a więc relacja kredytu do wartości samej nieruchomości. Aktualnie w USA wynosi on maksymalnie 75%. Oznacza to, że gdyby doszło do upadłości, a bank zostałby zobligowany do sprzedaży nieruchomości, wówczas cena musiałaby spaść o więcej niż 25%, dopiero wówczas strata mogłaby zostać naliczona. Dla porównania, w 2008 r. LTV wynosił 100%. Tym samym wówczas prawdopodobieństwo niewypłacalności było znacznie wyższe niż obecnie w przypadku przedsiębiorstw. Należy zatem podchodzić ze sporą rezerwą do prognoz, które przewidują kryzys w podobnej skali, jak w 2008 r.
