- Dlaczego rynek nierychomości w USA ma problemy?
- Ceny nieruchomości komercyjnych będą spadać?
- Kryzys na rynku najmu nieruchomości komercyjnych
- Czy sektor finansowy też jest zagrożony?
- Reit's w USA jako lepsza inwestycja
Rynek nieruchomości komercyjnych zagrożony
Rynek nieruchomości komercyjnych w USA boryka się z poważnymi trudnościami, głównie z powodu rosnącej popularności pracy zdalnej. Biura są w dużej mierze puste, co prowadzi do spadku wartości nieruchomości.
Jak bardzo mogą jeszcze spaść ceny nieruchomości biurowych w USA? Amerykańscy ekonomiści niedawno przeprowadzili szacunki, a wyniki są alarmujące.
Badacze prognozują, że przeciętna wartość nieruchomości komercyjnych w Nowym Jorku zmniejszy się o prawie połowę w ciągu następnych pięciu lat w porównaniu do poziomów z 2019 roku.
Stwierdzamy spadek wartości długoterminowej o 49% (w Nowym Jorku). Dla wszystkich amerykańskich rynków nieruchomości biurowych łącznie, określamy spadek wartości o 664,1 mld USD. - możemy przeczytać w badaniu “Work From Home and the Office Real Estate Apocalypse” z grudnia 2023 roku.
Zobacz także: Kryzys nieruchomości w Europie! To już 50% mniej transakcji. Czy idzie zapaść?
Ceny nieruchomości mogą runąć
W najbardziej prawdopodobnym scenariuszu, praca zdalna straciłaby na znaczeniu do 2029 roku. Jeśli jednak praca zdalna utrzyma się na obecnym poziomie, wartość nieruchomości biurowych w Nowym Jorku spadnie o 61,9% do 2029 roku w porównaniu do 2019 roku.
Budynki biurowe o wyższej jakości zostały zabezpieczone przed tymi trendami ze względu na kierowanie się firm ku jakości. Jednak biura o niższej jakości są narażone na ryzyko stania się osieroconym aktywem. Te zmiany wyceny mają wpływ na lokalne finanse publiczne i stabilność finansową. - znajdziemy w publikacji Gupta, Mittala i Van Nieuwerburgha
Najem nieruchomości komercyjnych: kryzys nie odpuszcza
Pandemia wywołała znaczące zmiany w sposobie pracy. Badacze z USA szacują, że w szczytowym okresie pandemii pod koniec marca 2020 roku, fizyczna obecność w biurach na głównych rynkach nieruchomości biurowych w Stanach Zjednoczonych spadła o 90%.
Jednak w kolejnych latach pracownicy nie wrócili masowo do biur. Obecnie tylko 50% pracowników w Nowym Jorku pracuje stacjonarnie w firmach, co oznacza, że obłożenie biur jest o połowę mniejsze w porównaniu do 2019 roku.
Czytaj również: Rynek nieruchomości jak w 2007. Zaległości spłaty kredytów największe od 17 lat
Sektor finansowy dostanie rykoszetem
Tak wysoka liczba jest niezwykle niebezpieczna. Dlaczego? Nieruchomości biurowe są głównie finansowane za pomocą pożyczek i zadłużenia, a w grę wchodzą ogromne kwoty. Ten dług jest często sprzedawany jako instrumenty pochodne przez banki, oferowane inwestorom.
Mowa tu o znanych papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS). Te instrumenty odegrały kluczową rolę w wywołaniu efektu domina, który doprowadził do Globalnego Kryzysu Finansowego w 2008 roku.
Wtedy kredyty hipoteczne były przepakowywane w MBS i inne instrumenty, co spowodowało, że problemy rynku nieruchomości przerodziły się w poważne kłopoty i upadłości dużych banków. Jednak w 2008 roku chodziło o MBS oparte na kredytach hipotecznych osób fizycznych, a nie komercyjne MBS.
(...) Duże spadki wartości (MBS) miałyby konsekwencje dla inwestorów instytucjonalnych i stabilności finansowej. - czytamy w publikacji “Work From Home and the Office Real Estate Apocalypse”.
Aktualnie banki mają ponad 60% całego zadłużenia związanego z nieruchomościami komercyjnymi w USA. Znaczna część aktywów banków, zwłaszcza tych średniej wielkości, składa się z kredytów na nieruchomości komercyjne.
Ryzyko kredytowe związane z nieruchomościami komercyjnymi potęguje negatywny wpływ wyższych stóp procentowych na kapitał własny banków, zwiększając ryzyko niestabilności finansowej, zwłaszcza wśród banków regionalnych. - możemy dowiedzieć się z badania.
Pełny artykuł naukowy autorstwa Arpit Gupta, Vrinda Mittal oraz Stijn Van Nieuwerburgh z grudnia 2023 roku można znaleźć tutaj: “Work From Home and the Office Real Estate Apocalypse”.
Sprawdź także: Uderzenie w wynajmujących mieszkania - sprawdź jakie będą skutki podwyżki podatku
Inwestowanie w nieruchomości w USA bardziej się opłaca
Posiadanie REIT-ów w USA zamiast nieruchomości w miastach takich jak Warszawa, Łódź, Poznań czy Pcim oferuje kilka korzyści. Po pierwsze, zapewnia podobne roczne zwroty na poziomie 4-5%, ale w dolarach amerykańskich (USD) zamiast w polskich złotych (PLN). Po drugie, unikasz problemów związanych z częstą wymianą najemców, co jest typowe dla tradycyjnego wynajmu nieruchomości. Dodatkowo, Twoi najemcy nie będą zaangażowani w ryzykowne działania związane z konfliktami międzynarodowymi, więc nie będą zawodowo ścierać się z Rosją. Wreszcie, nie musisz martwić się o to, że Twoje nieruchomości mogą zostać zniszczone w wyniku działań wojennych, jak mogłoby się zdarzyć w przypadku eskalacji konfliktu z Rosją.
