- Ikoniczny budynek w prestiżowej lokalizacji jest wart o połowę mniej niż 3 lata temu
- Jak poważne są problemy na tym rynku nieruchomości?
- Dlaczego sytuacja podobna jest do kryzysu nieruchomości z 2007 roku?
Załamanie na rynku nieruchomości komercyjnych w Nowym Jorku
Jeden z najważniejszych rynków nieruchomości biurowych jest w kryzysie. Według Colliers, w Nowym Jorku wynajęto o 25% mniej powierzchni biurowej między styczniem a marcem niż w poprzednich trzech miesiącach. To nietypowy gwałtowny spadek, zwracają uwagę eksperci.
Dostępność powierzchni biurowej pod wynajem jest rekordowa w historii miasta i wynosi aż 18%. Oznacza to, że co piąte gotowe do wynajmu biuro w Nowym Jorku pozostaje puste, choć jest gotowe pod wynajem.
Według szacunków amerykańskich badaczy, ceny nieruchomości komercyjnych w Nowym Jorku spadną o 49% do 2029 roku wobec poziomów z 2019 roku. To scenariusz optymistyczny, bo jeśli nic się zmieni w kwestii pracy zdalnej, to zniżka może przekroczyć 62%.
Trudno nazwać sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych w Nowym Jorku inaczej niż kryzysem. Nie brakuje zresztą głośnych historii związanych z problemami ikonicznych nowojorskich nieruchomości. Jedną z nich jest historia budynku 1440 Broadway, który znajduje się w samym centrum Manhattanu nieopodal legendarnego Times Square.
To między innymi problemy związane z 1440 Broadway spowodowały, że wskaźnik opóźnień w spłacie biurowych kredytów hipotecznych osiągnął najwyższy poziom od początku 2007 roku. Ten ikoniczny biurowiec na legendarnej ulicy Broadway w Nowym Jorku został przeceniony o połowę w ciągu 3 lat.
Zobacz również: Nieruchomości to pułapka. Prawda o inwestowaniu w mieszkania
Wielka nieruchomość potaniała o 46% w 3 lata
Nieruchomość przy 1440 Broadway, świetnej lokalizacji w samym centrum Manhattanu, straciła na wartości 46% według niedawnej nowej wyceny.
Nie jest to efekt defektu, odkrytej wady konstrukcji. Wręcz przeciwnie, 94-metrowy biurowiec jest świeżo odremontowany. Ma nowe ekskluzywne wejście, odrestaurowaną fasadę oraz atrakcyjne nowoczesne lobby.
Jest to natomiast rezultat kryzysu na rynku nieruchomości komercyjnych w Stanach Zjednoczonych. W niegdyś tętniącym życiem biznesowym centrum Ameryki jest wyraźnie ciszej.
Zdjęcie: Lokalizacja nieruchomości 1440 Broadway w odniesieniu do innych ważnych miejsc w Nowym Jorku.
Źródło: Google Maps.
Należąca obecnie do CIM Group nieruchomość przy 1440 Broadway została wyceniona na 320 mln USD. Tymczasem, jeszcze 3 lata temu było to 595 mln USD. Obecna wartość nieruchomości jest zatem o 46% niższa.
Tak surowa przecena jest efektem fatalnej pożyczki udzielonej pod biurowiec w 2021 roku. Właściciel budynku nie spodziewał się, że popyt na powierzchnie biurowe spadnie tak gwałtownie w tak ważnym dla biznesu miejscu jak centrum Nowego Jorku.
Zeszły rok okazał się prawdziwym koszmarem dla nieruchomości 1440 Broadway. Największym najemcą, który zajmuje 40% powierzchni biurowca, jest upadający WeWork.
Firma z hukiem zbankrutowała jesienią 2023 roku, a postępowanie restrukturyzacyjne zmusiło ją do mocnego poszukiwania oszczędności. Postawiony w trudnej sytuacji właściciel 1440 Broadway poszedł na rękę WeWork i zgodził się na obniżkę czynszu o aż 40%.
Zdjęcie: Biurowiec przy 1440 Broadway.
Źródło: 1440-Broadway.com
Był to potężny cios w przychody budynku. Data wygaśnięcia tej umowy została przesunięta o 7 lat do 2028 roku, podał JP Morgan. Kolejne uderzenie nadeszło już niebawem.
Drugi największy najemca budynku, Macy’s, który wynajmował 25% powierzchni w biurowcu 1440 Broadway, zrezygnował z najmu. Ta opuszczona przestrzeń pozostaje nadal niewynajęta.
Analitycy JPMorgan szacują, że nieruchomość w prestiżowym miejscu Nowego Jorku jest zajęta zaledwie w nieco ponad połowie, bo w 58%.
Dochód brutto z wynajmu w 2024 roku w 1440 Broadway spadł o 52% rok do roku. To wielki cios, a pamiętajmy, że już w 2023 roku sytuacja budynku była trudna.
Jeszcze jesienią 2023 roku firma CIM Group była gotowa wycofać się z 1440 Broadway. Pożyczka miała termin zapadalności w marcu 2023 roku i blisko było do spłaty gigantycznej pożyczki.
Jednak właściciel i nieruchomość przesunęli jej zapadalność na październik 2025 rok. Inny budynek przy ulicy Broadway, pod adresem 1740, również ma poważne problemy.
O sytuacji 1740 Broadway pisaliśmy już wcześniej. To kredyt pod tą nieruchomość zapakowany w formę MBS przyniósł ogromną stratę dla akcjonariuszy. Po raz pierwszy od 2008 roku najwyżej oceniania komercyjna obligacja zabezpieczona hipoteką (MBS) odnotowała stratę.
Papier o ratingu AAA (najwyższym, jaki jest możliwy) przyniósł stratę dla inwestorów rzędu 26%. Więcej pisaliśmy o tym tutaj: Rynek nieruchomości jak w 2008. Po 16 latach pojawił się sygnał, który wywołał globalny kryzys
Czytaj również: Inwestowanie w nieruchomości nie ma sensu? Prawda o mieszkaniach w dużych miastach