Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich po trzech kwartałach 2022 sugerują powolne dostosowanie podaży mieszkań do spadku popytu spowodowanego załamaniem sprzedaży kredytów mieszkaniowych.
Zobacz także: Silny spadek liczby rozpoczynanych projektów deweloperskich [Analizy Nieruchomości, rynek mieszkań w Polsce]
Wolumen środków na projekty w toku praktycznie pozostał na poziomie z poprzedniego kwartału (+2,4% q/q). Pula gotowych mieszkań zmalała o 10,9% wobec 2q22. Bank ziemi (+1,4% q/q) pozostał na poziomie poprzedniego kwartału, co jest spójne z mniejszymi nakładami na zakup gruntów w sytuacji pogorszenia perspektyw rynku mieszkaniowego i ograniczania zdolności produkcyjnych przez deweloperów.
W 2022 łącznie 12 giełdowych deweloperów mieszkaniowych sprzedało o 34,3% mieszkań mniej niż w 2021 (w 2021 wzrost o 25,4% r/r) . Spadek sprzedaży nasilił się od 2q22 (-45% r/r i -43% r/r w 3q22). W 4q22 pojawiło się niewielkie złagodzenie tego trendu r/r, o różnej skali zależnie od dewelopera. W porównaniu z 3q22 sprzedaż większości deweloperów w 4q22 lekko wzrosła.
W przypadku deweloperów zaangażowanych w PRS sprzedaż mieszkań funduszom była czynnikiem nieco łagodzącym skalę spadku. W 4q22 sprzedaż dla PRS stanowiła 13,1% sprzedaży ogółem deweloperów powiązanych z rynkiem kapitałowym, dzięki niej spadek r/r był o kilka procent mniejszy.
Głęboki spadek sprzedaży mieszkań deweloperskich jest konsekwencją załamania sprzedaży kredytów mieszkaniowych w sytuacji wysokich stóp procentowych i zaostrzonych regulacji ostrożnościowych drastycznie zmniejszających dostępność kredytu na zakup mieszkania. Zakupy gotówkowe – ostatnio z przewagą zakupów inwestycyjnych – również prawdopodobnie były ograniczane z uwagi na wzrost ryzyka prawnego wraz z pojawiającymi się w dyskusji publicznej zapowiedziami nowych regulacji dotyczących wynajmu mieszkań, niekorzystnych dla najemców.
Spadek sprzedaży wystąpił najpewniej także na szerokim rynku, gdzie aktywny jest pełen przekrój firm deweloperskich – od najmniejszych po największe, przy zwykle mniejszym buforze bezpieczeństwa na gwałtowne zmiany w otoczeniu, czy możliwościach dywersyfikowania projektów przez mniejsze firmy.
Dane z monitoringu JLL 6 największych rynków mieszkaniowych za 4q22 sugerują stopniowe dostosowywanie podaży do popytu, silnie ograniczonego od połowy 2022 - na 6 monitorowanych największych rynkach sprzedaż w 4q22 była w porównaniu z bardzo słabym 3q22 większa o 29% q/q; jednocześnie wobec rekordowych poziomów z 4q21 była ok. 40% niższa. Łącznie deweloperzy sprzedali ok. 35 tys. mieszkań, zbliżony poziom był ostatnio notowany w 2013. Poprawił się wskaźnik czasu wyprzedaży oferty mieszkań – od 5 do ok. 7,5 kwartału zależnie od regionu; ok. 6 kwartałów przyjmuje się jako charakterystyczne dla w miarę ustabilizowanego rynku.
Ograniczenie podaży pozwoliło na mniejsze spadki marż, które niewątpliwie nastąpiły, ich ochronie służy też wstrzymanie rozpoczynania nowych projektów.
Promocje i upusty (np. gratis komórka lokatorska) dotyczyły przede wszystkim segmentu podstawowego mieszkań, negocjacje były możliwe przy np. mniej atrakcyjnych lokalach w budynkach w końcowej fazie budowy; spadki cen mogą też występować w mniejszych miastach, gdzie słabszy jest potencjał zakupów za gotówkę. Wprowadzane do sprzedaży apartamenty o podwyższonym standardzie były i są droższe.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: "Deweloperzy Mieszkaniowi. Analizy Nieruchomości", którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
