Ograniczenie aktywności produkcyjnej deweloperów spowodowało znaczące zmniejszenie wartości poszczególnych składników kosztów działalności operacyjnej w porównaniu z kwartałem poprzednim, w tym o 26% usług świadczonych przez firmy budowlane i podwykonawcze. W większym zakresie niż wartość usług obcych zredukowano koszty własne, co zmniejszyło ich udział w strukturze kosztów operacyjnych (do 31% udziału w III kw. 2022 r. wobec 35% w kwartale poprzednim i 39% w III kw. 2021 r.). Usługi obce, które dominują w strukturze kosztów operacyjnych stanowiły około 70% udziału w III kw. 2022 r.
Zobacz także: Działalność deweloperska: wskaźniki płynności finansowej, zadłużenia oraz zabezpieczenia zobowiązań deweloperów na GPW
Według danych GUS istotnie zmniejszyła się liczba mieszkań na sprzedaż i wynajem, na których budowę wydano pozwolenia na budowę w III kw. 2022 r. w odniesieniu do II kw. 2022 r. (spadek o 33%). Jednakże uzyskana pokaźna ich liczba w dwóch poprzednich kwartałach wskazuje na duże możliwości produkcyjne deweloperów (wydano o 2% więcej w okresie od stycznia do września 2022 r. wobec tego samego okresu w 2021 r.). Wraz z poprawą koniunktury na rynku mieszkaniowym deweloperzy będą w stanie w szybkim tempie uruchomić i wprowadzić na rynek nowe projekty.
Wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem o 10% wobec II kw. 2022 r. oraz o 2% więcej w okresie trzech kwartałów 2022 r. wobec analogicznego okresu w 2021 r. był efektem poprawy nastrojów i koniunktury w budownictwie mieszkaniowym oraz rozpoczęcia nowych projektów w budownictwie wielorodzinnym po krótkookresowym wyhamowaniu produkcji w połowie 2020 r., które było skutkiem rozprzestrzenienia się pandemii COVID-19.
Kilkunastu deweloperów notowanych na GPW według danych finansowych dostępnych do czerwca 2022 r. wyróżniał kolejny kwartał wzrostu zapasów, co wskazuje głównie na zwiększenie produkcji w toku. Tą grupę firm deweloperskich cechuje najkorzystniejszy spośród trzech analizowanych grup podmiotów wskaźnik kosztów działalności operacyjnej (0,77), mimo że relacje poniesionych kosztów do przychodów ze sprzedaży pogorszyły się w analizowanym III kw. 2022 r. Od trzech kwartałów malejące, ale nadal wyższe niż przed IV kw. 2021 r. wartości przychodów ogółem i kosztów ogółem wskazują na wysoki udział zakończonych projektów i mieszkań przekazanych nabywcom. W efekcie szybszego tempa wzrostu kosztów niż przychodów obniżyła się rentowność sprzedaży na zrealizowanych projektach (12,2% w III kw. 2022 r. wobec 17,8% w II kw. 2022 r. i 16,4 w III kw. 2021 r.). Deweloperów notowanych na GPW charakteryzuje krótki okres ściągania należności oraz dłuższy i wydłużający się czas regulowania zobowiązań i rotacji zapasów niż w dwóch pozostałych grupach analizowanych przedsiębiorstw deweloperskich. Wzrosły zobowiązania wobec kontrahentów do ponad 22% udziału w strukturze pasywów wobec około 21% w kwartale poprzednim i 17% przed rokiem. Płynność finansowa deweloperów notowanych na GPW utrzymuje się na niskim, ale stabilnym i bezpiecznym poziomie. Wzrost wartości zewnętrznych źródeł finansowania w II kw. 2022 r. wobec I kw. 2022 r. (kredytów o 3%, przedpłat o 7% oraz zobowiązań wobec wykonawców i podwykonawców o 6%) oraz zmniejszenie wartości kapitału własnego o 9% w niewielkim stopniu osłabiło rentowność kapitałów własnych (3,5% ROE w II kw. 2022 r. wobec 5,1% w I kw. 2022 r. i 3,7% w II kw. 2021 r.). Jednakże wskaźniki zadłużenia oraz zabezpieczenia zobowiązań deweloperów i pokrycia majątku kapitałem własnym utrzymały się na korzystnym poziomie.
Małe podmioty (zatrudniające od 9 do 49 osób) w pierwszym półroczu 2022 r. według danych finansowych wykazanych w sprawozdaniach F-01 dostępnych do końca I półrocza 2022 r. charakteryzowało pogorszenie płynności finansowej z uwagi na znaczący wzrost wartości produkcji w toku oraz stanu zobowiązań wobec kontrahentów. Notowano niewielki spadek rentowności sprzedaży (9,5% w I półroczu 2022 r. wobec 11,8% w II półroczu 2021 r. i 10,4% w I połowie 2021 r.) w wyniku znacząco wyższego wzrostu wartości kosztów z działalności operacyjnej niż przychodów ze sprzedaży. Wśród kosztów operacyjnych wzrosła wartość wszystkich składników, co nieznacznie zmieniło ich strukturę w I półroczu 2022 r., w tym głównie do 25% zwiększył się udział kosztów z tytułu zużycia materiałów i energii wobec 23% przed rokiem. Pogłębił się spadek udziału kapitałów własnych w strukturze pasywów (35% w I półroczu 2022 r. wobec 40% w 2021 r. i średnio 46% w poprzednich latach) zbliżając zadłużenie kapitału własnego do niekorzystnego poziomu. W niewielkim stopniu poprawiła się rentowność kapitału własnego (8,2% w I półroczu 2022 r. wobec 7,9% i 7,1% odpowiednio w II i I półroczu 2021 r.). Mniejszych deweloperów cechował krótszy okres ściągania należności i regulowania zobowiązań niż większe podmioty. Zarejestrowano wzrost wartości zewnętrznych źródeł finansowania, w tym głównie przedpłat nabywców, a następnie zobowiązań wobec kontrahentów i zadłużenia bankowego. Zmiana ta spowodowała zwiększenie w strukturze pasywów udziału przedpłat od nabywców do 23% wobec 16% w 2021 r. oraz zobowiązań wobec kontrahentów do 18% wobec 15% w 2021 r.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2022 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
