Regionalne rynki mieszkaniowe: silny wzrost stawek wynajmu oraz negatywne tendencje demograficzne [analiza rynku nieruchomości]

Rynek mieszkań ze swej istoty wymaga analizy na poziomie lokalnym, ceny mieszkań zmieniają się w zasadniczym stopniu pod wpływem uwarunkowań regionalnych. W 1q22 ceny transakcyjne (CBN) na rynku wtórnym (rw) w większości miast wojewódzkich były zbliżone do poprzedniego kwartału, w 6 miastach wzrosły o 6-10% q/q (Tabela 6). W przypadku rynku pierwotnego (rp) ceny transakcyjne w 12 miastach wojewódzkich były zbliżone do poprzedniego kwartału, w pozostałych 4 wzrosły w granicach 6-12%. Obserwowane zmiany w okresie tylko jednego kwartału mogą być skutkiem różnej liczby transakcji w bazie w porównywanych kwartałach, jak i zestawiania transakcji dotyczących wyraźnie różnych jakościowo mieszkań.

W 1q22 na rynku wtórnym w porównaniu z 1q21 ceny transakcyjne (CBN) wzrosły w znacząco w 14 stolicach województw, jedynie w Bydgoszczy i Rzeszowie wzrost nie przekroczył 5% r/r. W 9 stolicach wojewódzkich wzrost był dwucyfrowy (w granicach 10-30%). Na rynku pierwotnym w skali roku we wszystkich analizowanych miastach wystąpił wzrost cen transakcyjnych mieszkań, w 14 miastach na poziomie dwucyfrowym (Tabela 7).

Indeks hedoniczny NBP, ilustrujący zmiany cen mieszkań o podobnej charakterystyce i jakości, w 1q23 sygnalizował kontynuację wzrostu cen na rynku wtórnym (por. Roz. 7, Wykres 3) w większości stolic województw – szczególnie silny wzrost wystąpił w 1q22 w Lublinie, Łodzi, Katowicach, Olsztynie i Szczecinie. Indeks hedoniczny kształtujący się poniżej poziomu indeksu ceny metra mieszkania ogółem (bez uwzględnienia różnic jakościowych mieszkania) sugeruje większy udział w transakcjach droższych mieszkań, taka sytuacja występowała w Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku. Wyższy poziom indeksu ceny m kw. na rynku ogółem niż na rynku wtórnym w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Olsztynie, Rzeszowie i Kielcach oznacza wyższe ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w tych miastach.

Według monitoringu JLL rynku pierwotnego w 6 największych aglomeracjach deweloperzy w 1q22 sprzedali 10,4 tys. mieszkań, zdecydowanie mniej q/q jak i r/r (odpowiednio -31% i – 46%). Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w aglomeracjach monitorowanych przez JLL w 1q22 wyniosła 13,5 tys. (-7% q/q i -3% r/r). Przy słabszej sprzedaży oferta deweloperska w 6 miastach na koniec 1q22 wzrosła do 40,3 tys. mieszkań (+7,8% q/q; -4,8 r/r), jest to niski poziom na tle ostatnich kilku lat. Sytuacja była zróżnicowana w poszczególnych aglomeracjach - wobec poprzedniego kwartału oferta wzrosła we wszystkich, oprócz Wrocławia, monitorowanych aglomeracjach, znacząco w Trójmieście (+15% q/q) i Krakowie (+11% q/q). W odniesieniu do 1q21 oferta spadła we Wrocławiu (-27% r/r) i Poznaniu (-16% r/r), wzrosła natomiast w Łodzi (+42% r/r) i Krakowie (+9% r/r); nie zmieniła się w Warszawie i Trójmieście.

✕

Na rynku wynajmu w 1q22 nastąpił silny wzrost stawek wynajmu, związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy. Silne wzrosty stawek w marcu’22 znalazły odzwierciedlenie w wysokim poziomie stawek za cały kwartał. Ograniczona podaż mieszkań na wynajem (szczególnie duży spadek oferty obserwowany we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie) przy dużym popycie ze strony części uchodźców i powoli odbudowującym się popycie wraz z powrotem części pracowników i studentów do pracy/nauki stacjonarnej skutkowała wzrostem stawek powyżej poziomu notowanego w 1q20, tj. przed wybuchem epidemii COVID-19 w Polsce. Według monitoringu firmy Mzuri w 1q22 najbardziej wzrosły r/r stawki w Krakowie (27,5% vs 15,5%% r/r w 4q21), Warszawie (23,5% vs 13,2% w 4q21) oraz Wrocławiu (22,1% vs 9,8% r/r w 4q21); w pozostałych analizowanych największych miastach wzrost był dwucyfrowy w granicach 11-20%.

W 2021 wyraźnie są widoczne sygnalizowane od kilku lat negatywne tendencje demograficzne – o ile w 2020 mediana wskaźnika przyrostu naturalnego dla 16 stolic wojewódzkich wynosiła -2,0, to w 2021 było to -4,2, ujemny przyrost naturalny wystąpił we wszystkich stolicach. Najmniejszy wskaźnik przyrostu naturalnego wystąpił w Łodzi (-10,0) i Katowicach (-8,1); najsłabiej negatywne procesy demograficzne dotykają Kraków (-1,0) i Rzeszów (-0,7).

Saldo migracji netto na 1000 ludności w 2021 sygnalizuje zmniejszenie wskaźnika migracji w przypadku Rzeszowa, Katowic, Krakowa i Poznania. Może to być jeden ze skutków upowszechnienia zdalnej pracy po doświadczeniach pandemii. Wysokie ujemne saldo migracji cechuje Bydgoszcz (-5,8), Kielce (-2,5) i Poznań (-2,3); natomiast miastami napływowymi pozostają Rzeszów (6,5), Kraków (4,1), Gdańsk (2,1), Warszawa (2,0) i Wrocław (1,5). Analizowane wskaźniki mogły się znacząco zmienić po lutym 2022 w konsekwencji napływu uchodźców wojennych z Ukrainy, dla których pierwszym wyborem są największe miasta.

***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Mieszkaniowy 2q22/Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

Pobierz raport