Słabe wyniki sprzedaży hipotek i mieszkań to jedno oblicze aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości. Po drugiej stronie mamy niewidzianą od lat koniunkturę na rynku najmu, na którym brakuje mieszkań, a stawki czynszów wzrosły przeciętnie o 20-25% w porównaniu do stanu sprzed roku. Normalizacja sytuacji na tak rozhuśtanym rynku może potrwać i przynieść jeszcze szereg negatywnych konsekwencji. Lekarstwem mógłby być racjonalnie skrojony program mieszkaniowy.
Rynek mieszkaniowy ma dziś co najmniej dwa skrajne oblicza
Z jednej strony trafiają do nas informacje o tym, że mieszkań na wynajem brakuje, a średnie stawki czynszów wzrosły w miastach wojewódzkich o 20-25% (r/r)1 . Najświeższe dane na temat cen faktycznie płaconych za zakup mieszkań pokazują ponadto, że na lokale używane musimy dziś przeznaczyć o 13,6% więcej niż przed rokiem2. Część informacji sugeruje więc dobrą koniunkturę, ale to tylko fragment obrazu rynku.
Z drugiej bowiem strony mamy informacje o spadku popytu na kredyty mieszkaniowe nawet o 70% (r/r)
Do tego dochodzą dane o mniejszej liczbie zawieranych transakcji. W ostatnich miesiącach spadek sprzedaży nowych mieszkań na 6 rynkach wyniósł od 10% w październiku 2022 roku do 40% w czerwcu 2022 roku4. Przy tym jednak o przyzwoitym poziomie popytu na mieszkania ze strony nabywców gotówkowych świadczy to, że na przykład na rynku pierwotnym spadek liczby zawieranych transakcji jest znacznie mniejszy niż erozja, którą widzimy na rynku kredytowym.
Rynek mieszkaniowy to system naczyń połączonych
Już tych kilka liczb pokazuje, że sytuacja w mieszkaniówce jest co najmniej złożona. Aby rzetelnie ją ocenić, należy patrzeć na wiele danych płynących z tego rynku i jego otoczenia. Pojedyncze wskaźniki potrafią bowiem wprowadzać w błąd. Dlatego HRE Think Tank w ramach prowadzonego od lat badania bazuje na 25 wskaźnikach diagnozujących zmiany cen mieszkań, kondycję gospodarstw domowych, koniunkturę w sektorze budownictwa i sytuację banków ze szczególnym uwzględnieniem sfery kredytów hipotecznych. Wszystkie one wspólnie służą nam do tego, aby wyliczyć jeden wskaźnik, który pokazuje sytuację w mieszkaniówce, ostrzega zarówno przed nadmiernym rozgrzaniem rynku, jak i może wskazywać na potencjalną zapaść w sektorze.
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
