W ostatnim czasie obserwujemy wzrost cen na rynku nieruchomości. Według analityków UBS nie możemy jednak mówić o ryzyku bańki w Warszawie. Ceny mają odzwierciedlać sytuację ekonomiczną i podlegać szerszym trendom.
- W Warszawie ryzyko wystąpienia bańki na rynku nieruchomości jest mniejsze niż w Monachium czy Madrycie.
- Rzeczywiste ceny domów w Warszawie wzrosły o prawie 40% w latach 2012-2022.
- Czy ceny mieszkań w stolicy rzeczywiście są zawyżone?
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Czy w Warszawie jest bańka na rynku nieruchomości?
Sytuacja w polskim mieszkalnictwie jest trudna, a będzie jeszcze trudniejsza. Podaż maleje w ekspresowym tempie, a deweloperzy nie są w stanie nadążyć z dostarczaniem na rynek nowych projektów. Te wymagają czasu, a 2 lata temu warunki rynkowe nie do końca sprzyjały nowym inwestycjom. Dziś, gdy stopy procentowe są redukowane, coraz częściej słyszy się o rekordowym zainteresowaniu mieszkaniami.
Gdy ceny osiągają kolejne rekordy, pojawiają się sugestie, że na polskim rynku może występować bańka. Dane UBS wskazują jednak na inne miasta, które w większym stopniu są narażone na to zjawisko. Aby określić poziom zagrożenia w poszczególnych europejskich stolicach, analizie poddano 25 rynków, wśród nich znalazła się Warszawa.
“Rzeczywiste ceny domów w Warszawie wzrosły o prawie 40% w latach 2012-2022. Miasto przyciągnęło zarówno nowych mieszkańców, jak i inwestorów kupujących na wynajem. Dobre perspektywy zatrudnienia, rozbudowa metra i nowoczesne osiedla mieszkaniowe utrzymywały atrakcyjność rynku. W kontekście silnej i trwałej inflacji oprocentowanie kredytów hipotecznych poszybowało w górę, zmniejszając gotowość gospodarstw domowych do płacenia za domy” - komentują analitycy UBS w raporcie.
W efekcie miało to doprowadzić do spadku cen cen skorygowanych o inflację o 10% w ciągu roku. Co więcej, przeniosło to popyt do sektora wynajmu, który podlega wzrostowi. Jak zaznaczono “dotacje kredytowe” mogą wkrótce wywołać szał zakupowy.
Zobacz również: Kupno mieszkania w 2023 roku - prześledź z nami proces krok po kroku!
Ryzyko bańki wg UBS
Źródło: UBS
Ekonomiści uważają, że nie tylko w stolicy nie ma bańki, ale również stawki są w pełni uzasadnione i podyktowane bieżącą sytuacją.
Indeks - historyczne ujęcie
Źródło: UBS
“Warszawski rynek nieruchomości zajął w raporcie UBS ostatnie miejsce. W tym przypadku jest się z czego cieszyć, bo znaczy to, że według analityków wspomnianej instytucji ceny mieszkań w Warszawie nie są zawyżone. Z raportu wynika, że nie mamy do czynienia ani z bańką na rynku mieszkaniowym ani z niedowartościowaniem mieszkań. Ceny nie są więc ani za wysokie ani za niskie. Przy czym do tego drugiego chyba nikogo nie trzeba przekonywać” - tłumaczy Bartosz Turek, główny analityk HREIT.
Bańki cenowe - potencjalne zagrożenie
Źródło: HREIT
To dlaczego ceny są “kosmiczne”?
Trudno jednak mówić o “normalnym” rynku, gdy ceny ofertowe na rynku pierwotnym w Warszawie i Krakowie przekraczają 15 tys. zł na mkw.
Bartosz Turek z HREIT zwraca jednak uwagę, że przeciętne mieszkanie w stolicy odbiega wspomnianym stawkom. Średnia cena ofertowa, a więc uwzględniona w ogłoszeniu nie zawsze musi być ceną ostateczną.
“Jest to jedynie średnia cena ofertowa, a więc średnia cena wyciągnięta z ogłoszeń, w których właściciele wpisują jakie ceny im się marzą. Nie znaczy to, że po drugiej stronie pojawia się kupujący, który tą wymarzoną przez sprzedającego cenę gotów jest zapłacić” - argumentuje analityk.
Faktem również jest, że droższe oferty figurują w serwisach dłużej, podbijając wysokość. Ceny transakcyjne, a więc uwzględniające negocjacje, są zazwyczaj niższe. Obecnie oczywiście trudniej o znaczące obniżenie ceny z uwagi na niską podaż.
Zobacz również: Na ten rynek powraca optymizm! Inwestorzy coraz bardziej zainteresowani Polską
Zmiany cen i wynagrodzeń na europejskich rynkach
Źródło: HREIT
Według danych zgromadzonych przez NBP za II kwartał br. Polacy za mieszkanie w stolicy płacili na rynku wtórnym 12 tysięcy złotych za metr, a na pierwotnym - 13 tys. złotych.
Zobacz również: Obywateli nie stać na kredyt! Liczba wniosków najniższa od 30 lat
???????? W 2023 inwestycje zaskakują zdecydowanie pozytywnie. Ostatni przykład - produkcja budowlano-montażowa rosnąca o 11,5% r/r we wrześniu. Skąd tegoroczny zryw inwestycyjny?
— Analizy Pekao (@Pekao_Analizy) October 23, 2023
????cykl wyborczo-inwestycyjny JST
????wydatkowanie środków z poprzedniej perspektywy budżetowej UE
????odbicie w… pic.twitter.com/AhiWjgo66V
Drogi Czytelniku!
Zapraszamy do wzięcia udziału w 21 edycji Ogólnopolskiego Badania Inwestorów (OBI) przeprowadzanego przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych (SII). Wypełniając ankietę prosimy - nie zapomnij o FXMAG.pl!
