- Jak zachowują się ceny mieszkań w Polsce?
- Co będzie się działo z cenami mieszkań w Polsce?
- Jakie są prognozy dla cen mieszkań na II połowę 2024?
- Jakie czynniki ograniczają, a jakie napędzają wzrost cen mieszkań?
Ceny mieszkań w Polsce nie chcą przestać rosnąć. W maju 2024 r. były wyższe niż w kwietniu przeciętnie o 0,9% – wskazują autorzy raportu Expandera i Rentier.io. W ujęciu rok do roku najbardziej ceny ofertowe urosły w Warszawie i Krakowie – po 33%.
W I kwartale 2024 r. ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły o 21% r/r, a na rynku pierwotnym o 16% r/r – podaje Polski Instytut Ekonomiczny na podstawie danych z 17 największych miast. To tempo wzrostu cen było szybsze, niż w III i IV kwartale 2023 r. Wtedy wzrost cen na rynku wtórnym wyniósł średnio 14%, a na pierwotnym 10%. Wzrost z I kwartału 2024 był wyższy niż nominalny wzrost wynagrodzeń (12,5%) – zauważają ekonomiści PIE.
W przypadku Warszawy, cena mieszkania na rynku wtórnym przekroczyła 18,2 tys. zł za 1 mkw, natomiast na rynku pierwotnym wyszła ponad 17 tys. zł za 1 mkw. Stolicę gonią Kraków czy Gdańsk.
Co dalej z cenami mieszkań w Polsce? Zapytaliśmy najlepszych polskich analityków.
Źródło: PIE
Tempo wzrostu cen mieszkań powinno wyhamować…
Większość ekspertów jest zgodna, że widać pewną stabilizację na rynku mieszkań i można oczekiwać lekkiego hamowania wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań.
„Obecnie, rynek mieszkaniowy wydaje się stabilizować i kontynuacji tego zjawiska spodziewamy się w kolejnych miesiącach. Ceny nowych mieszkań są stabilne, nie spodziewamy się większych zmian w najbliższych miesiącach. Ewentualne zmiany średniej ceny będą wynikać ze zmiany struktury oferty” - mówi FXMAG Ewa Palus, główny analityk RedNet Property.
Według Ewy Palus, sprzedaż nowych mieszkań wyhamowała już w II kwartale 2024 roku, w kolejnych miesiącach spodziewana jest kontynuacja podobnych wyników sprzedażowych. „Kredyt wciąż jest drogi, a polityka kredytowa banków jest ostrzejsza, co dodatkowo ogranicza jego dostępność. Popyt inwestycyjny również jest na niższym poziomie z uwagi na m.in. spadek rentowności najmu czy zapowiadane zmiany prawne” – tłumaczy Palus. „W II połowie 2024 roku skala nowych inwestycji może być niższa niż na przełomie 2023 i 2024, nowe projekty będą na bieżąco uzupełniały lukę po wyprzedanych lokalach” – dodaje.
Wedle zespołu analitycznego PKO BP w najbliższych 12 miesiącach tempo wzrostu cen mieszkań może spaść do 5-8% r/r. Trend wzrostowy będzie hamowany przez odsuwanie się w czasie wznowienia cyklu obniżek stóp procentowych NBP (najbliższa obniżka jest oczekiwana dopiero w lipcu 2025), wygaśnięcie popytu kredytowego generowanego przez program BK2% oraz spadek oczekiwań co do uruchomienia programu Mieszkanie na start.
„Od III kwartału 2024 powinna być stopniowo odczuwalna większa podaż mieszkań. Z kolei lekkie spadki stawek za wynajem mogą osłabiać motywację zakupu inwestycyjnego” – tłumaczy w rozmowie z FXMAG Wojciech Matysiak, kierownik Zespołu Analiz Nieruchomości w PKO Bank Polski.
…ale wciąż istnieją przesłanki do tego, by lokale drożały
Jednak eksperci zgodnie zwracają uwagę, że utrzymują się przesłanki tendencji wzrostowych cen mieszkań. Jak wskazuje zespół analityczny PKO BP, po stronie popytu są to:
- kontynuacja konsumpcyjnego popytu kredytowego, wzmacnianego obserwacją rosnących cen mieszkań;
- oprocentowanie kredytów niższe w porównaniu z 2023;
- kontynuacja wzrostu realnych wynagrodzeń;
- kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę motywowana dobrym doświadczeniem inwestorów z ubiegłych lat.
Po stronie podaży tendencjom wzrostowym cen sprzyjają:
- powolna odbudowa oferty, podczas gdy jej zwiększenie wymaga czasu i usprawnienia procedur administracyjnych;
- pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach i z infrastrukturą w największych miastach;
- koszty nowelizacji warunków technicznych, które deweloperzy przeniosą na klientów; w dalszej perspektywie istotny stanie się wzrost kosztów budowy związany z nowelizacją dyrektywy budynkowej.
„Przewidujemy, że w kolejnych miesiącach ceny mieszkań będą nadal rosnąć. Wpłynie na to kontynuacja wzrostu płac oraz utrzymująca się stabilna sytuacja gospodarcza, choć z nieznacznie wyższym poziomem inflacji niż obecnie – prawdopodobny jest wzrost do poziomu ponad 4% w II połowie roku. Wpłynie na to również wciąż ograniczona liczba nowych projektów budowlanych, które można będzie wprowadzić do oferty sprzedaży. Wprawdzie deweloperzy wprowadzają obecnie rekordowe liczby projektów, jednak większość z nich znajduje się we wstępnej fazie realizacji. Ograniczy to liczbę projektów, które można będzie uruchomić w kolejnych kwartałach” – uważa analityk w PIE Tomasz Mądry.
KOMENTARZ DLA FXMAG
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
„Obecnie na rynku mieszkaniowym wciąż panuje dość duża niepewność. Wydaje się jednak, że uczestnicy wspomnianego rynku są coraz bardziej przyzwyczajeni do scenariusza, w którym program Kredyt na Start wystartuje najwcześniej pod koniec bieżącego roku albo nawet zostanie anulowany. Mogą o tym świadczyć między innymi majowe dane GUS dotyczące liczby rozpoczętych mieszkań deweloperskich oraz uzyskanych pozwoleń.
W kontekście aktywności inwestycyjnej deweloperów warto pamiętać, że dzięki przesunięciu terminu wprowadzenia nowych warunków technicznych dla bloków (z 1 kwietnia na 1 sierpnia br.) inwestorzy nadal mogą uzyskiwać pozwolenia budowlane na starych zasadach. Jednakże deweloperzy na razie nie chcą mocniej wykorzystywać tej okazji. W maju br. firmy deweloperskie uzyskały pozwolenia na 16 971 lokali i domów. To wynik dość wyraźnie mniejszy od marcowego (19 927).
Można przypuszczać, że do końca 2024 roku deweloperzy będą dość umiejętnie kontrolowali podaż, a ewentualne ustępstwa na rzecz kupujących będą osiągane poprzez rabaty względem ofertowej ceny oraz promocje. W dalszym ciągu obserwujemy niewielką liczbę obniżek cen ofertowych. W maju tylko co trzydziesta oferta deweloperów z siedmiu największych rynków cechowała się obniżką ceny ofertowej.
Większe ujemne zmiany dotyczące stawek ofertowych prawdopodobnie będzie można zauważyć na rynku wtórnym. Trzeba natomiast pamiętać, że największe przeceny (czasem podawane jako atrakcyjne przykłady w mediach społecznościowych) dotyczą często lokali, które były początkowo źle wycenione albo są trudniej zbywalne w obecnych warunkach ze względu na duży metraż.”
Zobacz również: Ceny nieruchomości będą rosły – prognozują eksperci wielkiego banku