W 1H23 MLP Group utrzymała bardzo silny wzrost zysku gotówkowego, zwiększając EBITDA i FFO o ok. 60% r/r. Był to przede wszystkim efekt wzrostu czynszów LFL o +15,1% i zwiększenia GLA portfela o 21% r/r do 1,07 mln m2 na koniec 1H23. Ze względu na wyższy od zakładanego wzrost czynszów oraz istotne plany inwestycyjne (pomimo pewnych opóźnień w stosunku do początkowych planów spółki) podnosimy prognozowany FFO na lata 2023-2026 średnio o 10%. Ponadto obniżamy koszt kapitału dla MLP Group o 0,5 p.p. (niższa stopa wolna od ryzyka). W efekcie podwyższamy naszą cenę docelową dla MLP Group o 12% do 115 zł na akcję i podtrzymujemy rekomendację KUPUJ.
Mimo spowolnienia rynek nie traci równowagi
W pierwszej połowie 2023 r. popyt brutto na powierzchnie logistyczne w Polsce spadł o 39% r/r do 2,2 mln m2. Ograniczeniu liczby nowych umów najmu towarzyszyło jednak porównywalne spowolnienie aktywności deweloperskiej, co powinno przełożyć się na względną stabilizację na rynku powierzchni magazynowych w Polsce w najbliższej przyszłości. Zachowujemy optymizm co do popytu na powierzchnie logistyczne na polskim rynku – będą go wspierać czynniki strukturalne, takie jak poprawa łańcuchów dostaw, nearshoring i friend-shoring.
Zobacz także: Oprocentowanie lokat - banki rewidują ofertę! Zapomnij o 7% w skali roku...
Duże projekty zagraniczne wchodzą w fazę budowy
Potencjał deweloperski MLP Group sięga ponad 800 tys. m2 GLA (76% istniejącej powierzchni), z czego około 1⁄4 znajduje się w Niemczech i Austrii. Wprawdzie projekty w Europie Zachodniej są opóźnione w stosunku do pierwotnych planów, ale spółce udało się to skompensować wysoką aktywnością deweloperską w Polsce. Spodziewamy się, że w ciągu najbliższych 6-9 miesięcy rozpocznie się realizacja projektów w Wiedniu i Gelsenkirchen o łącznej powierzchni ponad 100 tys. mkw. GLA, co powinno dodatkowo wzmocnić wyniki spółki po 2024 r.
Potencjał rewaluacji na 2H23
W 1H23 MLP Group dokonała odpisów aktualizujących wartość portfela IP w wysokości 228 mln PLN, głównie w związku z osłabieniem EUR/PLN i dekompresją stóp kapitalizacji. Czynniki te powinny zaniknąć lub wręcz odwrócić się w drugiej połowie roku. Co więcej, spodziewamy się wyższej rewaluacji portfela nowych projektów deweloperskich w porównaniu do pierwszej połowy roku.
