kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem przez cały okres spłaty

Kolejny odcinek programu „Spółki czy spod lady”, tym razem o coraz twardszym orzechu do zgryzienia, jaki mają posiadacze wieloletnich kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Stopy procentowe są coraz wyższe, a wraz z nimi comiesięczne raty, a to nie koniec podwyżek. Co robić?

Oglądaj nas na YouTube i słuchaj na Spotify! A jeśli wolisz czytać, rzuć okiem na telegraficzny skrót tematów poruszonych podczas programu:

Reklama

Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem w Polsce

kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem są popularne w wielu rozwiniętych gospodarkach
w Stanach Zjednoczonych ok. 90% wszystkich kredytów hipotecznych to 30-letnie ze stałym oprocentowaniem przez cały okres spłaty (aktualnie oprocentowanie takich kredytów to ok. 4% rocznie)
Udział kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem w krajach UE:

W Belgii ponad 97% kredytów powyżej 5 lat ma stałe oprocentowanie
W Czechach ok 95% kredytów hipotecznych ma stałe oprocentowanie

w Polsce oferta kredytów ze stałym oprocentowaniem jest bardzo uboga, co więcej - żaden polski bank nie oferuje kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem przez cały okres spłaty
jedyne banki, które oferują stałe oprocentowanie przez dłuższy okres (7 lat) to Alior Bank i Crédit Agricole
większość banków po upływie 5 lat pozwala przejść na kolejny okres 60 rat w oparciu o nowo ustaloną stałą stopę procentową lub przejść na oprocentowanie zmienne (WIBOR 3M/6M + marża)
wyjątkiem jest tu np. Santander Bank Polska, który po 5 latach nakłada na kredytobiorcę obowiązek przejścia na zmienne oprocentowanie
oprocentowanie kredytu ze stałą ratą zawsze jest wyższe niż kredytu ze zmiennym oprocentowaniem (np. w ING RRSO kredytu o stałym oprocentowaniu przekracza 7%, a zmiennym wynosi ok. 6%) dlatego też zaciąganie kredytu ze stałą ratą po mocnych podwyżkach stóp procentowych może okazać się mało opłacalne (może okazać się, że niedługo po podniesieniu stóp procentowych konieczne będzie stymulowanie gospodarki i powrót do cięć stóp)
obecnie banki oferują stałe oprocentowanie w okolicach 6,5% (na 5 lat), podczas gdy oprocentowanie zmienne na WIBOR 6M oscyluje w okolicach 5,6% (przy marży 2%)
kredyt ze stałym oprocentowaniem jest najbardziej opłacalny wtedy, gdy stopy procentowe są na niskim poziomie
pierwsze kroki w celu wprowadzenia kredytów o stałym oprocentowaniu podjęły KNF i UOKiK w 2018 r.
KNF pod koniec czerwca 2021 r. w nowelizacji Rekomendacji S (dot. dobrych praktyk kredytowych dla banków) sugeruje wprowadzenie kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu na co najmniej 5 lat do oferty każdego z banków
kredyty o stałym oprocentowaniu są też korzystne dla stabilności sektora bankowego: banki mogłyby lepiej przewidywać przepływy pieniężne, bo oprocentowanie nie zmieniłoby się w dłuższym czasie

URL Artykułu

Jak chronić się przed rosnącymi ratami? Czy wcześniejsza spłata ma sens?

biorąc pod uwagę kredyt hipoteczny na 300 000 PLN zaciągnięty na 30 lat:

stałe oprocentowanie wynosi 6,55% (przez pięć lat), co daje miesięczną ratę 1905 PLN
przy oprocentowaniu zmiennym, obecnie na poziomie 5,52% (WIBOR 6M + marża 2,05%) rata wynosi 1705 PLN
różnica to 200 PLN każdego miesiąca
czy warto płacić więcej za kredyt o stałym oprocentowaniu?
czy może lepszą opcją jest przeznaczanie tych pozostałych 200 PLN miesięcznie, które mamy na nadpłatę i skrócenie kredytu?

Kiedy kredyt ze stałym oprocentowaniem jest korzystny?

przy stałym (pięcioletnim) oprocentowaniu na poziomie 6,55% taki kredyt zapewni nam niższe raty już, gdy WIBOR 6M wzrośnie do poziomu 4,5% (przy założeniu, że porównujemy do kredytu o zmiennym oprocentowaniu na bazie WIBOR 6M + marża 2,05%)

Czy wcześniejsza spłata lub nadpłata kredytu mają sens?

biorąc pod uwagę kredyt o wartości 300 tys. PLN na 30 lat o zmiennym oprocentowaniu z marżą 2,05% indeksowanym stawką WIBOR 6M i zakładając scenariusz nadpłaty 200 PLN każdego miesiąca:
zaoszczędzimy niecałe 56 000 PLN w całym okresie spłaty zobowiązania, gdy zdecydujemy się na wcześniejszą spłatę
zaoszczędzimy ok. 24 500 PLN w całym okresie spłaty zobowiązania, jeśli zdecydujemy się na przeznaczenie 200 PLN/mc na obniżenie wysokości rat, pozostawiając bez zmian liczbę rat do pokrycia (30 lat = 360 rat)
nadpłata kredytu jest dla nas korzystna, jednak znacznie bardziej opłaca się skrócić czas trwania zobowiązania, zmniejszając liczbę pozostałych rat do spłaty
im dłużej mamy zobowiązanie wobec banku, tym jest dla nas mniej korzystne, dlatego też banki dość chętnie zgadzają się na wydłużenie okresu spłaty

URL Artykułu

Do jakiego poziomu mogą wzrosnąć stopy procentowe w Polsce?

piąta z rzędu podwyżka stóp procentowych NBP wciąż nie rozwiała wątpliwości w kwestii tego, że RPP w najbliższych miesiącach zdecyduje się na kolejne podwyżki oprocentowania
większość analityków wskazuje na to, że NBP będzie zmuszone do kolejnych podwyżek stóp procentowych, aby zmniejszyć presję inflacyjną w najbliższych kwartałach
Goldman Sachs pod koniec stycznia podwyższył swoją dotychczasową prognozę wzrostu stóp procentowych w Polsce z 3% do 4% na koniec 2022 roku
podobnego zdania są analitycy Banku Millennium, którzy zakładają wzrost oprocentowania NBP maksymalnie do 4% stopy referencyjnej
analitycy ING Banku Śląskiego niedawno podnieśli prognozę podwyżek oprocentowania NBP z wcześniejszych 4% do 4,5%, spodziewając się odczytu inflacji CPI przekraczającej 10% już za styczeń
tzw. szybki odczyt GUS dotyczący wskaźnika cen produktów i usług konsumenckich (CPI) w styczniu zostanie opublikowany już w przyszły wtorek 15 lutego
odczyt inflacji za styczeń będzie kluczowy z perspektywy kroków podejmowanych podczas kolejnego posiedzenia RPP, które jest zaplanowane na wtorek 8 marca
o tym, że stopy procentowe będą rosły w nadchodzących kwartałach świadczą też dane z rynku międzybankowego, konkretnie te dotyczące stawek WIBOR 3M i 6M
WIBOR określa oprocentowanie, po jakim banki komercyjne udzielają sobie wzajemnie pożyczek na konkretny okres (np. kwartalny czy półroczny), zaś stawki 3M i 6M są najczęściej wykorzystywane do ustalania oprocentowania kredytów hipotecznych
po dynamice wzrostu stawek WIBOR 3M i 6M widać, że banki komercyjne spodziewają się rosnących stóp procentowych (WIBOR nie jest ściśle powiązany ze stopami procentowymi NBP, ale wysokość oprocentowania i perspektywy do jego zmiany w najbliższych miesiącach, są dyskontowane przez banki komercyjne)
po lutowej podwyżce stóp procentowych do 2,75% (stopy referencyjnej) WIBOR 3M wynosi 3,17%, zaś WIBOR 6M 3,65%

dzień przed podwyżką stóp (7 lutego) WIBOR 3M wynosił 3,11%, zaś WIBOR 6M 3,59%
5 stycznia, czyli dzień po poprzedniej podwyżce stóp procentowych o 50 pkt. bazowych, WIBOR 3M wynosił 2,59%, zaś 6M w tym samym czasie był ustalony na 2,94%
oznacza to wzrost stawki 3M o 58 pkt. bazowych, a 6M o 71 pkt. bazowych w ciągu miesiąca (pomiędzy dwoma posiedzeniami RPP), co wskazuje na wyższą dynamikę wzrostu niż w przypadku stóp procentowych

Przy realizacji scenariusza stóp procentowych na poziomie 4% oprocentowania referencyjnego, WIBOR 3M może wynieść ponad 4,2%, a WIBOR 6M 4,5%-4,7%

Reklama

O ile wzrosną raty kredytu, wraz ze wzrostem stóp procentowych?

przy założeniu kredytu na 300 tys. PLN na 30 lat z marżą 2,05% oprocentowanego na podstawie stawki WIBOR 6M:

przy stopie referencyjnej 4,0% stawka WIBOR 6M będzie oscylować w okolicach 4,4% (choć w obecnych warunkach jest to trudne do oszacowania)
to oznacza oprocentowanie kredytu na poziomie 6,45% i wiąże się z miesięczną ratą niecałych 1900 PLN
w przypadku analogicznego kredytu na 30 lat, ale na kwotę 350 000 PLN, miesięczna rata wyniesie 2212 PLN
w przypadku kredytu na pół miliona złotych (marża 2,05%, oprocentowanie WIBOR 6M, łącznie 6,45%) miesięczna rata będzie wynosiła już 3160 złotych z groszami

URL Artykułu

Jakie plany ma Narodowy Bank Polski?

Adam Glapiński na środowej konferencji dzień po posiedzeniu RPP ocenił, że decyzja o podwyżkach stóp procentowych NBP została podjęta w dobrym momencie: ani za późno, ani za wcześnie
wielu publicystów i ekonomistów zwraca uwagę na to, że Polska - mimo największej inflacji w regionie - zdecydowała się bardzo późno na rozpoczęcie cyklu podwyżek stóp procentowych
pierwszy wzrost oprocentowania miał miejsce bowiem w październiku zeszłego roku (z 0,10% do 0,50% stopy referencyjnej), podczas gdy np. Czechy i Węgry zdecydowały się na to już w czerwcu ubiegłego roku
prezes NBP zwrócił też uwagę na Tarczę Antyinflacyjną, która ma obowiązywać do lipca i wg niego “trudno sobie wyobrazić”, aby nie została przedłużona na kolejne miesiące
Glapiński zwrócił uwagę na to, że w walce z inflacją będzie pomagał umacniający się złoty, jednocześnie odcinając się od medialnych zarzutów o to, że NBP zależało na słabej walucie
trudno jednak zapomnieć liczne zeszłoroczne wypowiedzi prezesa NBP (szczególnie z pierwszej połowy 2021 r.), w których podkreślał konieczność utrzymywania polskiego złotego na relatywnie niskim poziomie do dolara i euro, aby stymulować polski eksport; oprócz tego NBP pod koniec 2020 r. dokonał serii interwencji na rynku walutowym, mających na celu osłabienie PLN
Najważniejszą informacją z ostatniego wystąpienia prezesa NBP jest jednak zapewnienie, że będzie on namawiał członków Rady Polityki Pieniężnej do dalszego zacieśniania monetarnego
zdaniem Glapińskiego podnoszenie stóp do poziomu 4 proc. (stopy referencyjnej) nie będzie szkodliwe dla gospodarki
warto przypomnieć, że jeszcze kilka miesięcy temu prezes NBP zapewniał, że inflacja jest przejściowa, a rosnące ceny są problemem na całym świecie (z czym akurat trudno się nie zgodzić) i wynikają z czynników niezależnych od banku centralnego. Jeszcze w połowie roku Glapiński twierdził, że podnoszenie stóp procentowych (jak wówczas już robiły to Czechy i Węgry) to “szkolny błąd”, którego NBP nie ma zamiaru popełniać, jednocześnie utrzymywał, że nie ma co liczyć na wzrost oprocentowania w 2021 roku
po drugiej, listopadowej podwyżce stóp procentowych, Adam Glapiński zdecydował się na zmianę retoryki (wzorem Jerome Powella z Fed), twierdząc że inflacja nie jest przejściowa, lecz uciążliwa i należy walczyć z nią wszelkimi możliwymi sposobami, jednocześnie tak, aby nie pogrążyć rynku pracy