- Niemiecki bank udzielał pożyczek na nieruchomości w USA
- Krach cen nieruchomości komercyjnych wywołał szereg poważnych kłopotów
- Szef banku centralnego USA zapowiada, że będą upadki banków
- Jak poważne są problemy niemieckiego banku?
Niemiecki bank tonie przez nieruchomości w USA
Rynek nieruchomości komercyjnych na całym świecie mocno kuleje. Budynki biurowe w USA i Europie znacznie potaniały, wiele biur pozostaje pustych i mniej obłożonych niż jeszcze przed pandemią.
Słyszy się o coraz większej liczbie sprzedaży za bezcen nieruchomości komercyjnych w prestiżowych lokalizacjach. Przykładem jest 1740 Broadway w samym centrum Nowego Jorku, która sprzedana została o 69% taniej po 10 latach przynosząc olbrzymią stratę inwestorom z pakietem AAA.
To właśnie w USA problemy nieruchomości biurowych wydają się być największe. Nie oznacza to jednak, że cierpią tylko właściciele budynków. Zwykle, tak duże transakcje finansowane są kredytem. Tu do gry wchodzi sektor bankowy.
Banki ochoczo udzielały kredytów na nieruchomości komercyjne. Często takie pożyczki są odsprzedawane, podzielone na transze, na ich podstawie powstają instrumenty finansowe itp. Międzynarodowe banki mogą udzielać pożyczek lub je odkupywać.
Niemiecki bank Deutsche Pfandbriefbank (PBB) jest szczególnie mocno zaangażowany w pożyczki na amerykańskie nieruchomości biurowe. To dla banku rodem z Niemiec kredyty na nieruchomości komercyjne w USA to ogromny problem. Tak duży, że jego akcje są obecnie o 65% tańsze niż przed pandemią.
Wykres: Kurs akcji Deutsche Pfandbriefbank
Źródło: TradingView.
Już otwarcie można mówić o kryzysie na rynku nieruchomości komercyjnych, gdy prezes amerykańskiej Rezerwy Federalnej wprost zapowiada, że kilka banków związanych z pożyczkami może upaść.
> Zidentyfikowaliśmy banki, które mają wysoką koncentrację nieruchomości komercyjnych, w szczególności biurowych i handlowych oraz innych, które zostały bardzo dotknięte. Jest to problem, nad którym będziemy pracować jeszcze przez wiele lat, jestem tego pewien. Dojdzie do upadłości banków, ale nie tych dużych. - mówił na początku 2024 roku prezes Fed, Jerome Powell.
Niemiecki Deutsche Pfandbriefbank powstał dzięki pomocy rządu Niemiec w czasie kryzysu finansowego ponad dziesięć lat temu wywołanego przez kryzys rynek nieruchomości. To ironiczne, że teraz głównym problemem banku jest właśnie ten sektor.
Obecnie, 16% portfela kredytowego Deutsche Pfandbriefbank jest zaangażowane na rynku amerykańskim. Jednak problemy dotyczą również nieruchomości biurowych w Wielkiej Brytanii, Niemczech i innych państwach zachodnich. Oczywiście, PBB ma w portfelu pożyczki na komercyjne budynki również i z tamtych krajów.
W marcu 2024 Deutsche Pfandbriefbank podał, że udzielił ponad 3 mld EUR kredytów deweloperskich wysokiego ryzyka. Są to pożyczki głównie w Niemczech. Połowa z nich była przeznaczona na budowę biurowców. Wiele z tych inwestycji budowlanych jest daleko od ukończenia, a niektóre jeszcze się na dobre nie rozpoczęły.
Czytaj również: Rynek nieruchomości w Polsce czeka katastrofa demograficzna. To zmieni rynek o 180 stopni
Ratunkiem wyprzedaż niebezpiecznych kredytów hipotecznych
Pod koniec maja agencja Bloomberg poinformowała, że niemiecki bank pozbywa się części kredytów na kontrowersyjne nieruchomości komercyjne. Bank sprzedał portfel pożyczek hipotecznych o wartości 900 mln EUR (1 mld USD) dla amerykańskiego giganta inwestycyjnego Blackstone.
Nie jest jasne, jak duża jest strata PBB na tej transakcji. Z uwagi na to, że są to kredyty problematyczne, trudno oczekiwać by była to pokaźna suma zbliżona do wartości portfela. Raczej, jest to kwota znacznie niższa.
Wiadomo jednak, że portfel ten składa się z 11 pożyczek zabezpieczonych hipoteką na nieruchomościach komercyjnych. Są to biurowce, hotele i budynki wielorodzinne.
Chodzi o budynki właśnie z USA, ale także z Wielkiej Brytanii, której poważne problemy nieruchomości komercyjnych nie ominęły.
Z komunikatu spółki i notatki Bloomberga wynika, że sprzedaż portfela nieruchomości jest częścią strategii PBB “polegającej na zarządzaniu bilansem poprzez zbycie aktywów”. Z bankowego na nasze: chodzi o odzyskanie choć części kapitału z problematycznych kredytów.
To ratowanie sytuacji, o którym mówił prezes banku PBB, Kay Wolf w marcu 2024 roku. W tym roku bank wstrzyma nową działalność w USA, ale nie wycofa się w pełni z amerykańskiego rynku, na którym działa od 2016 roku.
Zobacz również: Elektrownia atomowa i CPK wcześniej w Bangladeszu niż w Polsce
Sytuacja finansowa banku nie jest zbyt dobra. Zysk banku spadł ze 187 mln EUR w 2022 do 91 mln EUR w 2023 roku. Były to najgorsze wyniki PBB od wejścia na giełdę w roku 2015.
Inwestorzy obawiają się, że Bank ma za mało kapitału, by pokryć ewentualne straty. Z kolei szef PBB twierdzi, że środków jest wystarczająco dużo.
W ocenie regulatorów rzeczywiście tak jest. Pod koniec 2023 roku współczynnik kapitału podstawowego Tier 1 dla Deutsche Deutsche Pfandbriefbank wyniósł 15,7%, znacznie powyżej minimum wynoszącego 8,4%.
Jednak sceptycy uważają, że wskaźnik ten jest sztucznie zawyżony. Niemal każdy bank, który upadł w ostatnich latach miał doskonały współczynnik kapitału ważonego ryzykiem.
W przypadku upadku Silicon Valley Bank było to całkiem niezłe 12%, które było znacznie powyżej średniej. Z kolei upadający Credit Suisse miał współczynnik ponad 14%. Być może problemem jest to, że banki źle mierzą takie współczynniki bezpieczeństwa?
W Europie banki są zaangażowane w kredyty w wysokości ok. 1,4 bln EUR dla branży nieruchomości komercyjnych. Najbardziej narażone na problemy tego sektora są banki niemieckie, francuskie i holenderskie.
