Czy teraz jest dobry moment na zakup nieruchomości? Czy ceny nieruchomości spadną, czy jednak oprą się covidowemu kryzysowi? Kupić teraz czy jeszcze trochę poczekać? By spróbować znaleźć odpowiedzi na te pytania, poddajmy analizie kilka czynników. Zacznijmy od trendów historycznych.
Rynek nieruchomości kiedyś
Analizując poniższy wykres od razu rzucają się w oczy dwa główne wnioski. Pierwszy to taki, że co do zasady ceny nieruchomości w trakcie kryzysu spadają, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Brzmi to może jak oczywista oczywistość, niemniej jednak chyba nie do końca, sądząc po zatrzęsieniu opinii na różnych internetowych forach głoszących iż mimo fatalnych danych finansowych ze spółek, lockdownu trwającego 2 miesiące, wzrostowi bezrobocia i kiepskich prognoz dla krajowego PKB na rok 2020, ceny nieruchomości jak gdyby nigdy nic będą rosły w najlepsze. To nie takie proste. Z jednej strony obniżki stóp procentowych wpłyną na spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, co z kolei w dłuższej perspektywie może przełożyć się na wzrost popytu na nieruchomosci. Z drugiej jednak strony ceny mieszkań jak każde inne dobro są uzależnione od popytu i podaży, a gdy ludzie boją się o utratę pracy lub właśnie ją stracili, pakowanie się w kredyt na 30 lat lub wyłożenie kilkuset tysięcy złotych na mieszkanie raczej jest jedną z ostatnich rzeczy, o jakiej myślą tu i teraz. Ale spójrzmy na twarde dane na poniższym wykresie, zwłaszcza w okresie ostatniego kryzysu w latach 2008 – 2012.
https://enerad.pl/aktualnosci/ceny-mieszkan-2020/
Kolejny ciekawym zjawiskiem, jest większy rozstrzał pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi w czasie kryzysu, niż w czasie prosperity. Nieruchomości są specyficznym aktywem. O ile dla akcji nie jest niczym nadzwyczajnym, jeśli w wyniku nagłej, niespodziewanej informacji WIG 20 straci ponad 10% wartości (co miało miejsce 12 marca 2020), to ceny nieruchomości reagują bardzo powoli. Ponadto, nie da się wyhamować podaży mieszkań z dnia na dzień – deweloperzy są stale w trakcie realizacji projektów budowlanych, będących na różnym etapie ukończenia, w związku z czym nie mogą z dnia na dzień zwinąć interesu i przenieść się do innej branży. W efekcie, chcąc nie chcąc, muszą dokończyć budowę. W konsekwencji, w okresie zmniejszonego popytu są znacznie bardziej elastyczni w kwestii negocjacji ceny.Widać to zwłaszcza w 2009 r. Podobnie sytuacja wygląda na rynku wtórnym w przypadku sprzedawców indywidualnych, co można zaobserwować na Wykresie 2.
Ok, ale skąd wziął się boom na rynku nieruchomości Polsce i co o nim świadczy? (a raczej świadczyło, gdyż możemy jasno przyznać, że czasy sprzed epidemii COVID-19, w obliczu danych gospodarczych, można nazwać prehistorią). Rzućmy okiem na wykresy ukazujące, jak zmieniły się ceny ofertowe i transakcyjne w ciągu roku w największych polskich miastach.
Przyczyny i przesłanki dobrej koniunktury na rynku nieruchomości w Polsce w ostatnich latach
Największy skok cen ofertowych w styczniu 2020 w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej odnotowano w Krakowie i Gdańsku (ponad 15%), z kolei w przypadku cen transakcyjnych przodował Rzeszów, Wrocław i Opole.
Podobną tendencję wzrostową można było zaobserwować na rynku wtórnym w przypadku cen ofertowych oraz cen transakcyjnych.
Podsumowując, wzrost cen ofertowych i transakcyjnych w QI 2020 r/r prezentuje się następująco:
Dobra koniunktura na rynku nieruchomości spowodowana była niskimi stopami procentowymi (prowadzącymi do niskiego oprocentowania kredytów hipotecznych), stabilnym wzrostem PKB, spadkiem bezrobocia oraz wzrostem poziomu wynagrodzeń, co prowadziło do wzrostu popytu. Powyższe czynniki przełożyły się również na wzrost podaży mieszkań, czego echo obserwujemy obecnie. Krótko mówiąc, podaż nieruchomości w krótkiej perspektywie może utrzymywać się na stosunkowo wysokim poziomie, gdyż jest echem rozpędzonego boomu na rynku nieruchomości z poprzednich lat. Może natomiast w dłuższej perspektywie zmaleć w konsekwencji negatywnych skutków gospodarczych w wyniku lockdownu oraz ogólnego spadku popytu konsumpcyjnego. Tyle w kwestii historii. Przeanalizujmy teraz jak epidemia Covid -19 wpłynęła na rynek nieruchomości w Polsce i do czego może doprowadzić.
Rynek nieruchomości obecnie
Biuro Informacji Kredytowej (BIK) cyklicznie publikuje BIK Indeks informujący, jak w stosunku do roku poprzedniego zmieniała się wartość zapytań o kredyty wysyłanych przez banki i SKOK-i. W kwietniu 2020 odczyt indeksu wyniósł -27,6% co oznacza, że wartość wnioskowanych kredytów mieszkaniowych spadła o ponad ¼ w porównaniu z kwietniem 2019r.
Jak wygląda sytuacja w maju? Nieco lepiej, ale nadal słabo, a konkretnie:
Spadek wartości wniosków kredytowych o 24,2% r/r
Spadek ilości wniosków kredytowych o 29% r/r
Wzrost wartości Indeksu BIK o 3,4 p.p. z -27,6% w kwietniu 2020 do -24,2% w maju 2020
Wzrost ilości wniosków kredytowych w stosunku do kwietnia 2020 o 3,2%
Tyle w kwestii twardych danych dotyczących kredytów hipotecznych. A jak subiektywnie oceniają koniunkturę na rynku nieruchomości specjaliści z branży, czyli podmioty zawodowo zajmujące się obrotem nieruchomościami?
Pośrednicy i agenci nieruchomości o przyszłości sektora
Portal nieruchomości-online przeprowadził w dniach 6-8 kwietnia 2020 badanie wśród przeszło 500 pośredników i agentów nieruchomości, pytając m.in. o to, jak ich zdaniem zmieni się koniunktura na rynku nieruchomości w QII 2020. Wyniki poniżej.
Zdecydowana większość respondentów opowiadała się za pogorszeniem koniunktury we wszystkich segmentach branży nieruchomości, w szczególności w obszarze lokali biurowych i komercyjnych oraz w inwestycjach na wynajem krótkoterminowy. Jedynie obszar działek i gruntów jest wyjątkiem, gdzie 43% badanych prognozowało stabilną sytuację. Jak pośrednicy i agenci przewidywali w powyższym badaniu kierunek zmian cen nieruchomości od momentu wystąpienia pandemii?
Co ciekawe, pośrednicy i agenci nieruchomości w kwestii zmiany cen charakteryzowali się dużym optymizmem – niemal ¾ z nich uważa, że ceny mieszkań pozostaną niewrażliwe na skutki pandemii COVID-19. Tyle na temat wskaźników sentymentu, jak zatem prezentują się prognozy twardych danych gospodarczych dla Polski?
Prognozy PKB dla Polski
W kwestii prognoz PKB warto zwrócić uwagę na to, co w tej kwestii mają do powiedzenia największe światowe agencje ratingowe. Agencja Moody’s w raporcie z 28 maja 2020 zmniejszyła prognozę dynamiki PKB dla naszego kraju w 2020r. z -2% do -3,8%. 26 maja 2020 Agencja Fitch obniżyła prognozę dynamiki PKB Polski w 2020 r. z -1,7% do -3,2%. Z kolei w kwestii 2021 roku, podniosła prognozy z 4,3% do 4,5%. Krótko mówiąc, obie agencje uznały, że z Polskim PKB w 2020r. będzie gorzej, niż pierwotnie zakładały. Według Fitch jest jednak nadzieja na odbicie naszego PKB w 2021r. Szczegóły prognoz agencji Fitch prezentuje poniższa tabela.
Stopa bezrobocia w Polsce
Poniższy wykres prezentujący stopę bezrobocia w Polsce na przestrzeni ostatnich 10 lat mówi sam za siebie – może i wzrost bezrobocia w Polsce nie był tak drastyczny jak w USA (41 mln nowych bezrobotnych na 28 maja 2020), niemniej jednak jest on odczuwalny, a dopiero rozpoczynamy odmrażanie gospodarki i funkcjonowanie w nowej rzeczywistości gospodarczej.
Łyżka miodu w beczce dziegciu
By nie być aż tak pesymistycznym, z czynników, które mogą wpłynąć pozytywnie na rynek nieruchomości można wymienić ponowne obniżenie stóp procentowych przez NBP, co z kolei przełoży się na niższe oprocentowanie kredytów (w tym hipotecznych) co może pozytywnie wpłynąć na rynek nieruchomości i podtrzymanie bądź podźwignięcie ich cen.
Condohotele i aparthotele w dobie COVID 19
Pisząc o przyszłości rynku nieruchomości w Polsce warto wspomnieć również o modnej ostatnio odnodze tej gałęzi rynku, a mianowicie o aparthotelach i condohotelach. Dla przypomnienia, inwestor przeznaczający środki na aparthotel, najczęściej kupuje jeden lub kilka lokali mieszkalnych. W przypadku condohotelu, są to najczęściej pokoje hotelowe. Ma możliwość korzystania z tych lokali przez krótki czas w ciągu roku, przez pozostałe dni są one przeznaczone na wynajem, najczęściej krótkoterminowy. Zarządzaniem nieruchomością zajmuje się profesjonalna firma, załatwiająca wszelkie sprawy administracyjne. Zysk inwestora stanowi czynsz za wynajem pomniejszony o koszty firmy zarządzającej. W związku z tym, że jest to model biznesowy zrozumiały większości przeciętnych Kowalskich oraz popularny wśród osób ze znaczniejszą gotówką (według badania Kantar Public 47% ankietowanych zadeklarowało, że mając pół miliona złotych zainwestowałoby je w zakup nieruchomości), w ostatnim czasie zaczął odnotowywać dynamiczny rozwój. W konsekwencji w mediach zaczęły pojawiać się slogany głoszące „gwarantowany zysk 7%-10% w skali roku”, ku rozgoryczeniu KNF i UOKiK. Tu pojawia się pewien problem. Jak mawiał Benjamin Franklin, w życiu pewne są tylko dwie rzeczy: śmierć i podatki. Nie wspominał nic o zysku z inwestycji. Nic dziwnego, że był powszechnie uważany za geniusza (i to bogatego geniusza). Afera GetBack nauczyła nas, że nie istnieje nic takiego jak gwarantowany zysk. Ostrzega o tym również KNF i UOKiK, przypominając, że branża condohoteli i aparthoteli w znacznym stopniu charakteryzuje się sezonowością i koninkturalnością. Jeśli zabraknie najemców, z „gwarantowanych zysków” zostaną gwarantowane kłopoty. Pandemia COVID-19 wylała kubeł zimnej wody na gorące głowy rozpalone perspektywą zysku bez ryzyka. Najem krótkoterminowy i hotelarstwo to turyści. Gdy z jakiegoś powodu zabraknie turystów, branża zamiera.
Przekonaliśmy się o tym dzięki pandemii COVID-19 gdy z dnia na dzień granice państw zostały zamknięte, turystyka zamarła, a condohotele i aparthotele zaczęły świecić pustkami również na swoich rachunkach bankowych. Pierwszą ofiarą jest Wolska Aparthotel należący do spółki giełdowej City Service, który po niespełna 3 miesiącach od wybuchu pandemii ogłosił upadłość. To jednak nie wszytko. Według różnych szacunków w Polsce w 2019 roku działało od 300 do 350 dużych condohoteli, w dużej mierze zlokalizowanych na wybrzeżu, czyli niemal w 100% zależnych od turystyki, która aktualnie praktycznie zamarła. Jeszcze rok temu szacowano że do 2020 roku w tej branży powstanie 20 000 nowych pokoi, co oznaczałoby przyrost ok 70% w ciągu 3 lat. Jeżeli ktoś zainwestował swoje pieniądze w aparthotel lub w condohotel, może odnotować znaczne straty, zwłaszcza że w budowa takich obiektów według szacunków portalu InwestycjewKurortach.pl w 80% przypadków finansowana jest z wpłat inwestorów. Ponadto mieszkania w tych obiektach często nie są w świetle prawa lokalami mieszkalnymi tylko użytkowym, w związku z czym inwestora nie chronią przepisy z ustawy deweloperskiej i jego pieniądze nie trafią na bezpieczny rachunek powierniczy. Krótko mówiąc, pandemia COVID-19 może zweryfikować siłę hurraoptymizmu w kolejnej branży, tym razem condohoteli i aparthoteli, doprowadzając do upadku słabszych podmiotów i w konsekwencji możliwego spadku cen nieruchomości w krótkoterminowej perspektywie.
Jak epidemia COVID-19 może wpłynąć na rynek nieruchomości Polsce?
Podsumowując, z czynników które mogą negatywnie wpłynąć na rynek nieruchomości można wymienić wzrost bezrobocia, redukcję płac, niepewność dotyczącą zatrudnienia, negatywne perspektywy dotyczące rozwoju gospodarczego Polski w 2020r. To w konsekwencji może przełożyć się na spadek popytu na mieszkania i przy utrzymaniu poziomu podaży, może w perspektywie krótkoterminowej spowodować spadek ich cen. A jak może prezentować się perspektywa długoterminowa? Prognozowane przez agencje ratingowe odbicie gospodarcze w 2021r. oraz obniżka oprocentowania kredytów hipotecznych w wyniku spadku poziomu stóp procentowych NBP, stwarza pewne przesłanki by sądzić, iż w dłuższej perspektywie hossa na rynku nieruchomości może powrócić. O tym, kiedy to nastąpi, zadecyduje sprawność naszej gospodarki w poradzeniu sobie ze skutkami dwumiesięcznego lockdownu oraz tego, czy w okresie jesienno – zimowym nie czeka nas koronawirusowa powtórka z rozrywki.
Powyższa treść jest wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora, została przygotowana tylko i wyłącznie w celach informacyjnych i nie stanowi „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Nie stanowi rekomendacji w rozumieniu „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów” lub jakiejkolwiek porady, w tym w szczególności porady inwestycyjnej w zakresie doradztwa inwestycyjnego, o którym mowa w art. 76 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (t.j. Dz. U. 2017, poz. 1768 z póź. zm.), dalej: „Ustawa”, porady prawnej lub podatkowej, ani też nie jest wskazaniem, iż jakakolwiek inwestycja jest odpowiednia w indywidualnej sytuacji inwestora. Autor, nie ponosi odpowiedzialności za działania lub zaniechania czytelnika lub innego inwestora podjęte na podstawie niniejszego artykułu ani za szkody poniesione w wyniku tych decyzji inwestycyjnych, skutki finansowe i niefinansowe powstałe w wyniku wykorzystania niniejszego artykułu lub zawartych w nim informacji. Inwestowanie w papiery wartościowe wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanego kapitału. Inwestor wykorzystuje informacje zawarte w niniejszym komentarzu na własne ryzyko i odpowiedzialność.
