Zmiany w zakresie amortyzowania budynków i lokali mieszkalnych
Z wejściem w życie Polskiego Ładu doszło do wyłączenia z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnym zarówno na gruncie PIT jak i CIT. Stąd wydatki poniesione na nabycie takich nieruchomości mieszkalnych obecnie stanowią koszt uzyskania przychodów dopiero w momencie ich zbycia (podobnie jak w przypadku nieruchomości gruntowych).
Zmiana ta ma wpływ nie tylko na inwestorów indywidualnych, którzy w ramach działalności gospodarczej inwestują wypracowane środki w lokale mieszkalne. Przede wszystkim ma ona wpływ na rentowność projektów typu PRS (Private Rental Sector) - czyli najmu instytucjonalnego.
W sektorze PRS (Private Rental Sector) w porównaniu do klasycznych projektów deweloperskich głównym celem po wybudowaniu inwestycji jest wynajęcie znajdujących się na niej lokali, a nie ich sprzedaż do indywidualnych nabywców.
Dla sektora PRS wybudowane lokale mieszkaniowe kwalifikowane są jako środki trwałe. Stąd dokonywanie odpisów amortyzacyjnych daje jedyną możliwość podatkowego aktywowania wydatków poniesionych na wybudowanie inwestycji – do czasu ewentualnego zbycia całego projektu.
Właściciele instytucjonalni zapewniają wyższy standard niż w przypadku najmu od właściciela indywidualnego, gdzie najemcy mierzą się z takimi problemami jak brak pisemnej umowy czy nagłe odwiedziny właściciela. Sektor wynajmu instytucjonalnego rozwija się dynamicznie i jest odpowiedzią na trend wśród młodych ludzi, którzy często wolą poczekać ze związaniem się kredytem hipotecznym czy też nie są pewni miejsca swojego zatrudnienia. Znaczną część najemców stanowią również cudzoziemcy, którzy mają zapewnioną profesjonalną obsługę najmu.
Jak wskazywaliśmy we wcześniejszej części raportu obecnie funkcjonujących jednostek w ramach najmu instytucjonalnego jest ponad 7000 (w tym 2 tys. znajdujących się w zasobach PFR Nieruchomości), a w trakcie budowy lub na etapie przygotowania znajduje się ponad 25 tys. mieszkań.
W większości z tych gotowych już inwestycji stan wynajęcia lokali jest na poziomie 99%. Zgodnie z informacjami od przedsiębiorstw z tego sektora wraz z rozpoczęciem inwazji Federacji Rosyjskiej na Ukrainę skala zapytań rażąco wzrosła.
Dlatego w celu wsparcia rozwoju tego sektora, który profesjonalizuje rynek najmu i zapewnia podaż mieszkań na wynajem wnosimy o przywrócenie możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych.
W związku z powyższym rekomendowane jest wykreślenie art. 16c pkt 2a ustawy o CIT w dodanego Nowym Ładem (przywrócenie wersji art. 16c sprzed 2022 r.).
Kredyty ze stałą stopą procentową – gwarancyjna rola BGK przez umowy SWAP
W obecnym czasie podwyżek stóp procentowych wśród kredytobiorców kredytów hipotecznych uwydatniło się ryzyko związane z zaciągnięciem kredytu opartego na zmiennych stopach procentowych. Zostało to dostrzeżone przez nadzór bankowy i nowa rekomendacja S obliguje banki do oferowania klientom kredytów z co najmniej okresowo stałą stopą procentową. W marcu 2022 r. jedynie BNP Paribas oferowało kredyt z 10-letnim okresem stałej stopy procentowanej, a pozostałe banki ten okres ograniczały do 5 lat. Dla porównania w Danii jeszcze w III kw. 2020 r. udział nowych kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem stałym na więcej niż 10 lat wynosił 75%
Mimo wzrostu liczby zapytań o ten rodzaj kredytu, to nie cieszy się on dużą popularnością wśród kredytobiorców z uwagi na wysokie oprocentowanie kredytu, które jest odzwierciedleniem przerzuceniem części ryzyka zmiany stóp procentowych na bank. Obecnie to oprocentowanie wynosi około 7% w porównaniu do średniej rynkowej dla zmiennego oprocentowania w wysokości 5,5%.
BGK mógłby zaoferować długoterminowe umowy swapowe (10 letnie) bankom komercyjnym, które następczo mogłyby zaoferować tańsze kredyty o stałym oprocentowaniu dla indywidualnych nabywców.
Zmiana zasad opodatkowania przychodów osiąganych z najmu lub dzierżawy
Po wejściu w życie zmian podatkowych przewidzianych w ramach Polskiego Ładu dochody osiągane przez podatników z najmu, podnajmu, 12 Polski Związek Firm Deweloperskich dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze podlegają opodatkowaniu wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (z całkowitym wyłączeniem możliwości rozliczenia w skali podatkowej).
Regulacja odebrała podatnikom dotychczasową swobodę decydowania o najkorzystniejszym sposobie opodatkowania w danej konkretnej sytuacji – tj. uniemożliwiła rozliczenie przychodów osiąganych m. in. z najmu i dzierżawy w ramach skali podatkowej na rzecz konieczności rozliczenia ryczałtowego.
W praktyce na rozliczenie skalą podatkową decydowali się najczęściej podatnicy, którzy rozważali remonty wynajmowanych lokali, a taki sposób rozliczenia dawał możliwość podatkowego aktywowania wydatków na ten cel.
W dobie obecnego kryzysu uchodźczego należy brać pod uwagę nie tylko ilość dostępnych lokali, ale i ich jakość. Ponowne umożliwienie rozliczania dochodów z najmu w ramach skali podatkowej wprowadziłoby zachętę dla właścicieli mieszkań na wynajem do dokonywania remontów, co pozytywnie wpłynęłoby na stan wynajmowanych lokali.
Interpretacja ogólna potwierdzająca, że art. 15 ust. 6 ustawy o CIT nie stosuje się do spółek nieruchomościowych, których nieruchomości na gruncie bilansowych traktowane są jako inwestycje
Nowy przepis obowiązujący od 1 stycznia 2022 limituje spółkom nieruchomościowym wysokość odpisów amortyzacyjnych do wysokości dokonywanych „zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych z tytułu zużycia środków trwałych, obciążających w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki”. Brzmienie tego przepisu rodziło poważne wątpliwości już od momentu publikacji projektu zmiany w tym zakresie.
Co więcej, o ile nie wynika to wprost z przepisu (ani z uzasadnienia do projektu Polskiego Ładu), to w jednym z dzienników zamieszczono komentarz Ministerstwa Finansów, zgodnie z którym regulacja ta ma dotyczyć nie tylko tych budynków, które na gruncie bilansowym traktowane są jako środki trwałe, lecz obejmuje ona również budynki stanowiące inwestycje (rachunkowo). Podejście to jest kolejnym przykładem zmian podatkowych mających wpływ na długoterminowe prognozy podatników działających w branży nieruchomościowej. W rezultacie zmiana w tym zakresie – zakładając niekorzystną wykładnię, o której mowa wyżej – również przełoży się na wzrost cen dla wynajmujących.
Jednocześnie, rekomendowane jest wykreślenie art. 15 ust. 6 ustawy o CIT w części zmienionej Polskim Ładem (przywrócenie wersji sprzed 2022 r.).
Należy wskazać, że obie powyższe zmiany nie rodzą w opinii wnioskujących istotnych obciążeń dla budżetu, gdyż podstawowe stawki amortyzacji są bardzo niskie – 2,5% (dla nieruchomości komercyjnych), 1,5% (dla nieruchomości mieszkaniowych).
Wydanie interpretacji ogólnej potwierdzającej prawo do stosowania preferencyjnej stawki PON dla budynków w przypadku podatku od nieruchomości
Do niedawna nie było wątpliwości, że budynki mieszkalne podlegają preferencyjnej stawce podatku od nieruchomości (ok. 1 zł/mkw), chyba że są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Przyjmowało się, że ta przesłanka jest spełniona, jeżeli faktyczny użytkownik budynku/lokalu mieszkalnego wykonuje tam czynności związane z działalnością gospodarczą, np. prowadzi tam biuro. Nie było natomiast istotne, kto jest właścicielem nieruchomości (podatnikiem PON).
Od niedawna zaczęły pojawiać się wyroki sądów administracyjnych, które wskazują, że przesłanka „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” może być również weryfikowana na poziomie właściciela. I w ślad za tym stwierdza się, że wynajmujący profesjonalnie nieruchomości, zwłaszcza jeżeli ich budynki mieszkalne są środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji podatkowej, powinni stosować stawkę dla działalności gospodarczej (ok. 25 zł/mkw), nawet jeżeli lokale są wynajmowane na cele ściśle mieszkaniowe osób fizycznych. Takie podejście sprawia, że obciążenie podatkowe z tytułu PON jest 25-krotnie wyższe, co musi odbić się na cenie oferowanego najmu mieszkań dla ludności.
Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, intencją ustawodawcy było wspieranie sektora mieszkaniowego, gdyż wzrastające potrzeby ludności nie mogą być zaspokojone wyłącznie przez prawo własności. Jednocześnie inflacja sprawia, że wzrastające koszty wynajmu będą trudne do poniesienia dla części społeczeństwa (szczególnie, że mieszkania są wynajmowane w większości przez młode osoby na dorobku).
Taka interpretacja ogólna byłaby zgodna z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 roku (sygn. akt SK 39/19), w którym Trybunał stwierdził, że samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę nie oznacza automatycznie Polski Związek Firm Deweloperskich 13 możliwości stosowania wyższej stawki podatku od nieruchomości. Powyższa zmiana nie wymaga przeprowadzenia ścieżki legislacyjnej.
Wprowadzenie instytucji REIT w Polsce
Ważnym rozwiązaniem legislacyjnym w ramach branży nieruchomości byłoby wprowadzenie REIT w Polsce – projekt ten obecnie znajduje się w kompetencjach Ministerstwa Finansów. PZFD jako członek międzyresortowego zespołu ds. uchwalenia REIT w Polsce przedstawiło ponad sto stron analiz i stanowisk. Prace zespołu zostały wstrzymane z uwagi na zmianę resortu odpowiedzialnego za realizację projektu – jako uczestnik zespołu PZFD ma nadzieję na wznowienie prac legislacyjnych w tym obszarze.
Kierunkiem jaki należy stawiać przed polskimi REIT-ami jest budowanie „drugiej emerytury” dla milionów polskich inwestorów indywidualnych. Jednocześnie, aby zapewnić bezpieczeństwo inwestycji licencję i nadzór nad działalnością REITów powinien sprawować KNF.
Jako PZFD opowiadamy się za szerokim zakresem przedmiotowym inwestowania w najem nieruchomości. Opierając się na doświadczeniu najbardziej dojrzałego rynku w zakresie REIT-ów, tj. amerykańskiego pożądanym rozwiązaniem jest szeroki zakres przedmiotowy co do rodzajów nieruchomości, w których najem można byłoby inwestować w polskim systemie – w tym mieszkaniowych, jak i komercyjnych.
Wprowadzenie mechanizmu zwrotu części podatku VAT przy zakupie materiałów budowlanych
Proponujemy powrót do tzw. „ulgi na materiały budowlanej”, która obowiązywała w latach 2005- 2013. Ulga pozwalała na ubieganie się o zwrot części kosztów materiałów budowlanych poniesionych na remont domu/mieszkania w wysokości różnicy pomiędzy stawką VAT 22% a 7% na podstawie faktur zakupu materiałów budowlanych wyłącznie osobom fizycznym.
W dobie radykalnej podwyżki cen materiałów budowlanych i wzrostu popytu na wynajem mieszkań istotne jest obniżenie kosztów remontów lokali mieszkalnych tak, aby więcej lokali trafiło na rynek najmu. Ponadto mechanizm zwrotu przyczyni się do zmniejszenia szarej strefy w branży budowlanej.
Podwyższenie limitu przychodu przy rozliczaniu najmu w formie ryczałtu
Napaść zbrojna Rosji na Ukrainę spowodowała, że na krajowym rynku nieruchomości wzmocnił się trend oferowania przez pośredników w obrocie nieruchomościami lokali inwestycyjnych położonych poza granicami naszego kraju. Jako jedną z zalet nabycia takich nieruchomości wymieniana jest dywersyfikacja geograficzną posiadanych nieruchomości, która ma się przekładać na większe bezpieczeństwo finansowe – szczególnie w dobie niestabilnej sytuacji za wschodnią granicą naszego kraju. Takie działania powodują jednak odpływ rodzimego kapitału z Polski.
Trend ten mógłby zostać odwrócony poprzez wprowadzenie rozwiązań podatkowych zachęcających do inwestowania środków w nieruchomości położone w Polsce. Dlatego też proponujemy podwyższenie kwoty, od której naliczany jest 8,5% podatek ryczałtowy od przychodów z czynszu najmu z 100.000 do 200.000 zł.
Zwolnienie z podatku w przypadku wynajmu mieszkań uchodźcom z Ukrainy
Krajowy rynek najmu mieszkań mierzy się dziś z niespotykaną skalą zapytań o wolne lokale formułowanych przez obywateli Ukrainy. Niestety część właścicieli mieszkań obawia się udostępnienia im swoich nieruchomości odpłatnie na zasadach czysto rynkowych. W ocenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich wartym rozważenia, byłoby wprowadzenie podatkowej zachęty, która mogłaby powiększyć pulę dostępnych lokali dla uchodźców wojennych.
Dlatego też proponujemy, aby podmioty, które zdecydują się czasowo wynająć mieszkanie uchodźcom były zwolnione przez wskazany okres z obowiązku zapłaty podatku od przychodów czerpanych z tego tytułu (liczony proporcjonalnie do ilości miesięcy przez które lokal był przekazany uchodźcom).
