Wyłączenie obowiązku uzyskania zgody na nabycie lokalu mieszkalnego w strefie nadgranicznej Proponujemy, aby obywatele Ukrainy zwolnieni byli z konieczności uzyskiwania zgody na nabywanie lokali położonych w strefie nadgranicznej.
Dziś taka transakcja na mocy. art. 8 ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wymaga uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Do strefy nadgranicznej zaliczana jest natomiast nie tylko granica lądowa, ale i morska.
Co za tym idzie obywatel Ukrainy nie może aktualnie nabyć – bez uprzedniego uzyskania zgody – nieruchomości położonej chociażby w Trójmieście. Alternatywnie, mając na względzie cel powyższej regulacji, rozwiązaniem byłoby wprowadzenie w tym zakresie instytucji milczącej zgody i odpowiednie skrócenie terminu na możliwe wydanie sprzeciwu np. do 14 dni.
Rozszerzenie katalogu wyjątków
W ocenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich z obowiązku uzyskania zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wyłączyć należałoby również nabycie przez obywatela Ukrainy samodzielnego lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy cudzoziemiec oprócz nabycia lokalu wraz z udziałem w gruncie przynależnym do danego lokalu, nabywa również udział w innej nieruchomości, bez której niemożliwe byłoby faktyczne korzystanie z lokalu mieszkalnego. Przykładem takiej sytuacji jest wydzielenie odrębnej działki ewidencyjnej, na której zbudowana zostanie droga obsługująca osiedle segmentów, a następnie zakup udziału w tej drodze przez wszystkich właścicieli przyległych nieruchomości. Bez powyższego zabiegu – tj. zakupu udziału w nieruchomości drogowej - zakupiona przez cudzoziemca nieruchomość nie posiadałaby wymaganego przez ustawę dostępu do drogi. Wymóg uzyskania zgody szefa MSWiA nie ma w takim przypadku uzasadnienia i niepotrzebnie wydłuża transakcję.
Racjonalny poziom składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
W ramach nowej ustawy deweloperskiej, która wejdzie w życie 1 lipca 2022 roku – do polskiego porządku prawnego wprowadzona zostanie instytucja Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego („DFG”). Powołanie do życia Funduszu oznacza, że od każdej wpłaty nabywcy na mieszkaniowy rachunek powierniczy - deweloper będzie zobowiązany odprowadzić składkę.
Decyzja o wysokości składki, pozostaje w gestii Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Jej maksymalny pułap wynosi 1% - dla rachunku otwartego oraz 0,1% - dla rachunku zamkniętego.
W związku z powyższym, uwzględniając problemy podażowe, z którymi mierzy się rynek - wnosimy o ustalenie stawki na poziomie odbiegającym od górnej granicy przewidzianej w ustawie, tj.
• 0,2% dla otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz 0,05% dla rachunku zamkniętego.
W ten sposób, zminimalizujemy wpływ składki na DFG na końcową cenę mieszkania, którą zapłaci przeciętny Kowalski - osiągając przy tym cele, dla których powołany został Fundusz.
Na przykładzie mieszkania o wartości 400 tysięcy złotych – składka na poziomie 1% będzie oznaczała obowiązek wpłaty 4 tysięcy złotych. Kwota ta, zostanie przerzucona przez przedsiębiorców na nabywców i o tyle realnie wzrośnie koszt zakupu takiego mieszkania. W przypadku postulowanej przez Polski Związek Firm Deweloperskich wartości składki na poziomie 0,2% - wpłata na DGF przy takiej samej wartości mieszkania wyniosłaby 800 złotych!
Co więcej, składka w wysokości 0,2% - przy szacowanej przez firmę doradczą JLL łącznej wartości mieszkaniowego rynku deweloperskiego wynoszącej 70 mld rocznie - przyniesie do DFG około 140 mln rocznie. Jest spójne z oczekiwaniami ustawodawcy wyrażonymi w ocenie skutków regulacji do projektu ustawy, w której założono pozyskanie składek na poziomie 143, 2 mln.
Optymalizacja przepisów rozporządzenia ws. warunków technicznych w celu obniżenia kosztów budowy
Rozporządzenie ws. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie („WT”) określa maksymalny współczynnik łącznego zapotrzebowania budynków mieszkaniowych na nieodnawialną energię pierwotną (EP). Dzięki powyższym uregulowaniem i rozwoju technologii, mieszkania z rynku deweloperskiego są 6 razy efektywniej energetyczne niż te budowane w czasach wielkiej płyty.
Z końcem 2020 roku, obok zaostrzenia współczynnika EP, wprowadzono również bardziej rygorystyczne wymogi dotyczące izolacji cieplnej przegród. Zdaniem PZFD, ustawodawca obrał w tym przypadku nieodpowiedni kierunek. Nadrzędnym celem powinno być bowiem osiągnięcie łącznego celu efektywności energetycznej, bez względu na sposób w jaki zostanie to dokonane. Architekt jest bowiem w stanie samodzielnie zdecydować, jakie rozwiązania będą najlepsze w przypadku projektowanej przez niego inwestycji.
Podsumowując, rolą ustawodawcy powinno być tworzenie właściwych ram prawnych, które zachęcą do stosowania rozwiązań najbardziej wydajnych, a zarazem przyjaznych środowisku. Zamiast skupiać się na technicznych aspektach o niewielkim wpływie na ogólną efektywność energetyczną budynków, takich jak izolacyjność przegród, powinniśmy dążyć np. do upowszechniania się odnawialnych źródeł energii. Co więcej, z badań PZFD przeprowadzanych we współpracy z Narodową Agencją Poszanowania Energii wynika, że wpływ zaostrzenia przepisów dot. okien na efektywność energetyczną budynku jest znikomy, a sama inwestycja w okna zwróciłaby się po około 100 latach.
Należy dążyć również do zmiany innych przepisów, które w świetle dzisiejszej wiedzy technicznej nie znajdują uzasadnienia. Przykładem takiej normy jest obowiązek docieplania ścian znajdujących się pomiędzy lokalami mieszkalnymi, a ogrzewaną klatką schodową. Dokładanie dodatkowej izolacji stanowi w takim przypadku zbędny koszt po stronie inwestora, gdyż nie przynosi żadnego wymiernego efektu mieszkańcom i nie przyczynia się do zwiększenia efektywności energetycznej budynku.
