Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.
Wartość inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła w 2020 r. ponad 6,2 mld euro. Mimo wybuchu pandemii wartość ta zmniejszyła się tylko nieznacznie w porównaniu z 2019 r. Udział inwestycji w nieruchomości magazynowe był historycznie wysoki, zaś w nieruchomości handlowe historycznie niski, co wiązać można ze zmianami biznesu, które rozpoczęły się już kilka lat temu, ale zostały przyśpieszone przez wybuch pandemii COVID-19.
Znaczna część wartości inwestycji dotyczyła zmiany właściciela istniejących już budynków, odnotowano też sprzedaż całych portfeli nieruchomości. Analogicznie do poprzednich lat w tej kategorii inwestycji dominowali inwestorzy zagraniczni. Nie można jednak na tej podstawie wyciągać wniosków o rozkładzie własności nieruchomości na inwestorów krajowych i zagranicznych[1].
Inwestycje w nieruchomości komercyjne są częściowo finansowane długiem, a niskie stopy w strefie euro oznaczają niskie koszty finansowania oraz niskie koszty alternatywne. W tych warunkach inwestorzy skłonni byli podejmować podwyższone ryzyko. Materializowało się to w wysokich cenach transakcyjnych przy spadających czynszach oraz rosnących pustostanach, co skutkowało utrzymaniem się bardzo niskiej stopy kapitalizacji (relacja rocznego czynszu do ceny zakupu nieruchomości). Stopy kapitalizacji na rynku biurowym dla najlepszych nieruchomości w Warszawie kształtowały się na poziomie 4,7%, a na głównych rynkach regionalnych wyniosły 5,8%[2]. Dopiero w sytuacji podwyżek stóp procentowych na rynku europejskim część projektów może stać się nieopłacalna dla inwestorów lub zacząć generować straty. Może to wpłynąć na wzrost liczby nieruchomości komercyjnych na sprzedaż, co mogłoby się przyczynić do spadku ich cen.
Wśród transakcji sprzedaży obserwuje się często sprzedaż całego portfela nieruchomości, w przypadku których nie można pozyskać informacji o cenie transakcyjnej poszczególnych obiektów. Do analizy hedonicznej niezbędna jest natomiast wiedza o cenach i atrybutach pojedynczych obiektów, zatem przy jej braku w niektórych przypadkach indeks liczony jest na ograniczonej próbie, co może wpływać na jego jakość. W tej sytuacji do analizy wprowadzono w 2020 r. nowy indeks hedoniczny, który uwzględnia jak poprzednio ceny transakcyjne, oraz dodatkowo wyceny bankowe nieruchomości[3]. Na jego podstawie można stwierdzić, że w latach 2018–2020 ceny i wyceny nieruchomości biurowych w Warszawie i całej Polsce oraz handlowych w całej Polsce były stabilne.
Inwestorzy zagraniczni wciąż angażują się w budowę nowych powierzchni biurowych i magazynowych w Polsce, do czego motywują ich: stały wzrost gospodarczy, niskie oprocentowanie kredytów za granicą i wciąż wyższe w Polsce stopy zwrotu. Nowoczesne budynki biurowe mogą generować dalszą presję na czynsze starszych budynków. Szacunkowa stopa zwrotu z budowy i komercjalizacji nowego biurowca w Warszawie i Trójmieście pozostaje na wysokim poziomie, co może motywować inwestorów do kontynuacji budowy nowych obiektów (wykres 3.22). Obserwowana sytuacja może obniżyć dochody inwestorów posiadających starsze lub gorzej zlokalizowane budynki, przez co mogą wystąpić problemy z obsługą długu lub wypłatą dywidendy. Ponieważ, jak wskazano na początku raportu, dominuje finansowanie przez banki zagraniczne, ryzyko to nie dotyczy krajowego sektora bankowego.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
-
Powyższe inwestycje dotyczą sprzedaży całej funkcjonującej spółki, która wynajmuje budynek i czerpie z tego tytułu przychody. Takie transakcje odbywają się pomiędzy: 1/ deweloperem, który skomercjalizował nieruchomość i sprzedaje ją inwestorowi, lub 2/ dwoma inwestorami. Należy jednak podkreślić, że dane te nie pozwalają na formułowanie wniosków o udziale inwestorów zagranicznych w posiadaniu nieruchomości komercyjnych w Polsce. Istnieje bardzo duży zasób nieruchomości, które właściciel wybudował na cele własne, niekiedy nawet dekady temu. Ponadto, część inwestorów krajowych powołuje spółkę deweloperską, która dla nich buduje nieruchomość na wynajem i nią potem zarządza. Powyższe wydarzenia ekonomiczne nie są odnotowywane w statystyce o inwestycjach komercyjnych. ↑
-
Por. Colliers International „Market Insights – Raport roczny 2021” ↑
-
Indeks ten obliczono na podstawie cen transakcyjnych (dane NBP oraz Comparables.pl) oraz wycen bankowych (dane AMRON), przez co uwzględniono większą liczbę obiektów komercyjnych i ich atrybutów cenotwórczych. Zastosowano metodę regresji ze zmiennymi zero-jedynkowymi czasu , co przy wciąż względnie małej liczbie obserwacji w poszczególnych latach pozwala wykorzystać możliwie dużo informacji z kroczącego 10-letniego okresu. ↑
