Zbliża się nieuchronna korekta rynku nieruchomości. W Polsce w ostatnich latach w zawrotnym tempie rosły ceny za metr kwadratowy, a deweloperzy osiągali coraz lepsze wyniki finansowe. Pandemia odcisnęła swoje piętno w każdym sektorze gospodarczym, ale czy na nieruchomościach też?
Aktualna sytuacja na rynku i okoliczności COVID-19
Sytuacja z koronawirusem i obowiązujące restrykcje wynikające z pandemii z pewnością wpłynęły na kondycje rynku nieruchomości. Pomimo, że sektor ten odczuwa spadek kondycji gospodarczej z opóźnieniem pewne trendy są obserwowalne już teraz. Konsekwencją jest spadek zainteresowania od strony klientów, zarówno na kupno jak i wynajem oraz powoli rosnąca podaż na rynku mieszkaniowym i komercyjnym.
Zgodnie z prawem ekonomii sytuacja, w której podaż przekracza popyt na dane dobro prowadzi do nadpodaży na rynku. Jest to zjawisko korzystne z punktu widzenia konsumenta, ponieważ w krótkim okresie nadpodaż powoduje spadek cen. Dla producentów to sytuacja skrajnie niefortunna, ponieważ na skutek konkurencji zmuszeni są oni do obniżania cen przy tych samych kosztach. Długookresowo to też niepożądane zjawisko dla gospodarki, gdyż zwiastuje ono spadek konsumpcji, sprzedaży i w efekcie spowolnienie wzrostu gospodarczego.
Kredyty i polityka NBP
Recesja wywołana pandemią wpłynęła w dużym stopniu na aktywność kredytową w Polsce oraz na strategię banków, w tym – Narodowego Banku Polskiego. Priorytetem dla NBP stała się stabilizacja sytuacji gospodarczej i utrzymanie stabilnego poziomu cen. W ramach kwietniowej decyzji RPP stopy procentowe zostały obniżone o 50 punktów bazowych (0,5%).
Źródło: NBP
Najważniejszą, z punktu widzenia kredytobiorców, stopę referencyjną obniżono z 1,0% do 0,5%. Z kolei majowemu posiedzeniu towarzyszyły kolejne cięcia i ostatecznie główna stopa procentowa przyjęła wartość 0,1%. Taka strategia pozwala obniżyć obsługę kosztów zadłużenia i wspiera długofalowy rozwój gospodarczy. Kredyt staje się tańszy i bardziej dostępny. Taka sytuacja ma również swoje konsekwencje. Banki komercyjne zarabiają mniejsze pieniądze z odsetek i stosują dobrze nam wszystkim znany efekt przesunięcia, czyli przerzucanie kosztów na klienta, w postaci droższych ubezpieczeń, wyższej prowizji bankowej, czyli marży i innych opłat.
Zgodnie z powyższym wykresem w pierwszym kwartale 2020 roku mogliśmy zanotować coraz mniejszą liczbę nowo podpisanych umów kredytowych w kolejnych miesiącach. Podczas gdy w 2019 roku z miesiąca na miesiąc wartość ta rosła do około 16,5 mld zł, w lutym i marcu bieżącego roku wartość ta była coraz mniejsza. Przyczyn należy szukać w postrzeganiu ryzyka przez kredytobiorców i kredytodawców. W czasach kryzysu banki zaostrzają wymogi kredytowe, a z kolei klienci niechętnie biorą pożyczki na skutek niepewności związanej z zatrudnieniem czy przyszłym budżetem domowym. W efekcie spada liczba zainteresowanych inwestycjami w nieruchomości zarówno na rynku mieszkaniowym jak i przestrzeni biurowej.
Sytuacja deweloperów i koszty produkcji budowlanej
Wpływ pandemii jeszcze nie jest widoczny w większości wskaźników z rynku mieszkaniowego. Póki co, ze względu na wypełnianie wcześniej zawieranych kontraktów, utrzymuje się relatywnie wysoka aktywność deweloperów. Według danych GUS, w pierwszym kwartale 2020 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 3,3%, natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła o 4,4%. W grupie średnich i dużych firm deweloperskich rosła w tym kwartale wartość przychodów ze sprzedaży (średnio o 8%). Świadczy to oczywiście o wciąż dobrej kondycji tych spółek, jednak nie ma się co dziwić – mieszkania oddane do użytku teraz były skupowane średnio 2 lata temu.
Na nieznacznie niższym poziomie ukształtowała się też aktywność deweloperów w zakresie liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (według danych GUS spadek o 2,4% w pierwszym kwartale 2020 roku względem pierwszego kwartału 2019 roku). Będzie to miało wpływ na sytuację rynkową za około rok lub dwa lata. Wzrost przeciętnej wartości projektów w toku w pierwszym kwartale 2020 roku w porównaniu z czwartym kwartałem 2019 roku sięgał 30%. Wartość projektów w trakcie realizacji sięgała 45,1% udziału w strukturze pasywów i w ujęciach kwartalnych była najwyższa od trzech lat. W tym okresie znacząco wzrosła też wartość mieszkań gotowych, w budynkach oddanych do użytkowania, co może wskazywać na wyhamowanie popytu na gotowe mieszkania. Jednakże w strukturze aktywów zapas mieszkań gotowych pozostaje nadal na stosunkowo niskim poziomie (5,3% udziału). Można szacować, że w polskich miastach trwa obecnie budowa w toku co najmniej 250 tys. mieszkań.
W finansowaniu działalności analizowanych firm deweloperskich główną rolę nadal odgrywał kapitał własny, którego udział w strukturze pasywów znacząco obniżył się w okresie roku (ponad 36% udziału w pierwszym kwartale 2020 roku wobec 45% w pierwszym kwartale 2019 roku). Wśród zewnętrznych źródeł finansowania istotną rolę odgrywają przedpłaty nabywców mieszkań. W strukturze pasywów obserwowano ich wzrost od początku 2019 r. (do ponad 22% udziału w I kwartale 2020 r. wobec około 16% w I kwartale 2019 r.), co potwierdza wysoką kontraktację sprzedaży mieszkań w tym okresie. Największy udział w strukturze kosztów stanowią nadal usługi obce, czyli głównie zapłaty dla podwykonawców. W pierwszym kwartale 2020 roku wyniosły one około 6 mln zł. Na stosunkowo niezmienionym poziomie pozostały koszty związane z zużyciem materiałów i energii oraz inne koszty działalności operacyjnej; odpowiednio 2 mln zł i 0,8 mln zł.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym – opłacalność inwestycji
Już w pierwszym kwartale 2020 roku mogliśmy obserwować spadek cen mieszkań na rynku pierwotnym oraz wtórnym, jednak w większości miast ceny pozostały na niezmienionym poziomie. Przyczyną jest opóźnienie, z jakim reaguje rynek nieruchomości na obecną recesję.
Źródło: NBP
Od wielu lat na rynku pierwotnym prym wiodła Warszawa, której ceny za metr kwadratowy rosły do 10 tys. zł. Obecnie w czołówce najdroższych miast polskich znajduje się Warszawa, Kraków i Wrocław. Następnie mamy Trójmiasto z ceną na poziomie 8700 zł m2, a później Poznań i Łódź.
Analizując rynek wtórny najmu bezsprzecznym liderem pozostaje stolica. Ceny we wszystkich miastach polskich pozostają na historycznych szczytach, aczkolwiek widoczny zaczyna być trend spadkowy. Drugim najdroższym miejscem w Polsce stał się Wrocław, dalej mamy Gdańsk, Kraków, Poznań i Gdynię.
Na uwagę zasługuje także spadek opłacalności wynajmu mieszkania w ostatnich miesiącach. Pomimo, że sektor nie odczuł jeszcze obniżki cen spowodowanej nadpodażą, zyskowniejsze mogły okazać się inwestycje alternatywne takie jak rynek kapitałowy, surowce czy inwestycje na rynku sztuki.
Podsumowanie
W niedalekiej perspektywie średnioterminowej należy spodziewać się znacznego wyhamowania na rynku nieruchomości. W obecnych analizach uwzględnia się kontrakty zawierane 1-2 lata temu, co pozwala stwierdzić wciąż dobrą kondycję spółek deweloperskich i stabilność cen na rynku mieszkaniowym pierwotnym oraz wtórnym.
Obecną sytuacja związana z pandemią i spadkiem mobilności wśród ogółu społeczeństwa będzie prowadzić do gwałtownego załamania popytu na kupno oraz wynajem powierzchni mieszkaniowych i komercyjnych. W obecnym trendzie należy dyskontować ryzyko związane z odchodzeniem od stacjonarnej pracy na rzecz zdalnych rozwiązań. Takie realia mogą prowadzić do szkodliwej nadpodaży i spadku cen, co przełoży się na niższą marżę deweloperów i wynajmujących. Dla inwestora w nieruchomości może to oznaczać pojawienie się na horyzoncie okazji inwestycyjnych zwiększających opłacalność tego sposobu na pomnażanie kapitału.
