Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce: wzrost cen na rynku wtórnym będzie kontynuowany! Sprawdź trendy cenowe

Na rynku pierwotnym w 3q21 w stolicach województw (bez Warszawy) cena transakcyjna mieszkania była niższa od ceny ofertowej o ok. 6-8%, rozpiętość ta wzrosła w porównaniu z 2q21, zwiększając nieco możliwość negocjacji. W Warszawie rozpiętość ponownie zmalała, zmniejszając pole manewru kupującego (Wykres 9). Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 8-16%), najbardziej w Warszawie, co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowaniem oferty (Wykres 10). Taka wysoka rozpiętość w trzech analizowanych grupach miast oznacza przestrzeń do negocjacji.

✕

Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest m.in. brak standaryzacji obiektów, a także uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny metra kw. domu. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i generalnie małej płynności rynku), skutkuje małą reprezentatywnością danych z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane z czterech ostatnich kwartałów.

Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Mieszkania w domach jednorodzinnych, przy zdefiniowaniu domu jednorodzinnego jako budynku o liczbie od 1 do 3 mieszkań, stanowiły wg NSP 2011: 12% ogółu mieszkań w miastach wojewódzkich;

✕

18% w pozostałych miastach (powiaty grodzkie bez stolic województw); 61% w powiatach ziemskich. Budownictwo indywidualne jest dominującą formą budowy w powiatach ziemskich. Jest to budowa systemem gospodarczym - od 2018 GUS kwalifikuje mieszkania wybudowane w zabudowie jednorodzinnej przez deweloperów jako mieszkania z segmentu na sprzedaż lub wynajem. Przeliczone dane historyczne wskazują, że w latach 2016-2020 budownictwo indywidualne stanowiło 61% mieszkań wybudowanych w powiatach ziemskich, 24% mieszkań wybudowanych w powiatach grodzkich (bez stolic województw) i 5% w stolicach województw.

Dla powiatów ziemskich i mniejszych grodzkich charakterystyczny jest wysoki udział zabudowy jednorodzinnej i jednocześnie wysoki udział budownictwa indywidualnego (por. Roz. 7, Wykres 8 dla każdego województwa); przykładowo, najwyższy udział budownictwa indywidualnego w latach 2016-2020 cechował powiaty ziemskie i grodzkie województwa podkarpackiego (86% i 41%), śląskiego (83% i 37%), małopolskiego (79% i 41%) i świętokrzyskiego (92%)

Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych (CBN) w największych miastach, przy wcześniejszych zastrzeżeniach co do ich ograniczonej wartości dla porównań, w okresie 4q20-3q212 wzrosły istotnie we wszystkich grupach największych miast - średnia cena m kw. to odpowiednio ok 6,4 tys. zł (11,5% r/r) w Warszawie i ok. 4,9 tys. zł w pozostałych największych aglomeracjach (10,5% r/r). W mniejszych stolicach wojewódzkich cena wzrosła do ok. 4,4 tys. (9,5% r/r). Zwraca uwagę zwykle wyższy poziom cen domów w powiatach grodzkich niż w powiatach ziemskich (por. Roz. 7, Wykresy 6 i 7 dla każdego regionu), przy wyraźnym oddziaływaniu lokalizacji w dobrze skomunikowanych powiatach otaczających duże aglomeracje, atrakcyjności rynku pracy czy walorów turystycznych miasta/regionu. Utrzymuje się tendencja wzrostu udziału transakcji dotyczących domów w powiatach otaczających metropolię w transakcjach w aglomeracji (transakcje w mieście oraz sąsiadujących powiatach).

***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Nieruchomości Mieszkaniowe, Analizy Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk

Pobierz raport