Do końca 2022 r. roczna dynamika rozpoczętych budów mieszkań w ramach budynków wielorodzinnych (opóźniona o 2 lata) wykazywała silną dodatnią korelację z bieżącym tempem wzrostu oddanych mieszkań (por. wykres).
Wyniki modelowania ekonometrycznego wskazują, że liczba rozpoczętych budów wyjaśniała wówczas 80% zmienności liczby oddanych mieszkań, a zatem była jej główną determinantą. W powyższym zestawieniu zmiennych korzystamy z danych wygładzonych 9-miesięczną średnią kroczącą, aby wyeliminować szum w danych. Niemniej jednak począwszy od 2023 r. korelacja ta uległa znaczącemu osłabieniu. Pomimo silnego wzrostu liczby rozpoczętych budów, dynamika oddanych mieszkań kształtowała się przez większość 2023 r. blisko zera. Poniżej podejmujemy próbę wytłumaczenia powodów rozbieżności pomiędzy kształtowaniem się tych dwóch zmiennych oraz przedstawiamy prognozę liczby oddanych mieszkań w średnim okresie.
Wspomniane wyżej dwuletnie opóźnienie pomiędzy rozpoczęciem budowy i oddaniem mieszkania jest powiązane z czasem trwania budowy. Zgodnie z danymi GUS, przeciętny czas trwania budowy mieszkań w przypadku budynków wielorodzinnych, które zostały oddane do użytku w ciągu ostatnich pięciu lat, kształtował się w zakresie 23,3-24,8 miesięcy. Wyraźna rozbieżność pomiędzy liczbą oddanych mieszkań a rozpoczętymi budowami w 2023 r. sygnalizuje, że nastąpiło wyraźne wydłużenie czasu budowy w ostatnich latach. Dostępne dane nie odzwierciedlają tego trendu gdyż „opóźnione” projekty budowlane nie zostały jeszcze oddane do użytku, a tym samym nie są uwzględnione w statystykach. W dalszej analizie skupiamy się na danych z wyłączeniem budownictwa indywidualnego (głównie budowy domów realizowane na użytek własny), gdyż czas ich budowy zależy zwykle od innych czynników niż w ramach budownictwa wielorodzinnego, a oprócz tego jest on przeciętnie około dwukrotnie dłuższy (por. wykres).
Lata 2022-2023 obfitowały w szoki, które oddziaływały w kierunku wydłużenia procesu budowy. Wybuch wojny w Ukrainie oddziaływał w kierunku odpływu pracowników-imigrantów z placów budowy. Ponadto przyczynił się on do silnego wzrostu cen materiałów budowlanych oraz zwiększenia niepewności. Wysoka inflacja generowała presję na wzrost wynagrodzeń. Wzrost stóp procentowych oddziaływał zarówno w kierunku zmniejszenia popytu na mieszkania, jak również w kierunku wzrostu kosztów obsługi zadłużenia firm z branży budowlanej. Prowadziło to do pogorszenia sytuacji finansowej deweloperów. W takiej sytuacji część z nich zwlekała z realizacją inwestycji na gruntach z już udzielonymi pozwoleniami, albo realizowała inwestycje etapami w miarę wyprzedawania lokali, co wydłużało czas ich realizacji. W takich warunkach część deweloperów starała się przeczekać sytuację spowalniając realizację projektów budowlanych z uwagi na obawy o popyt na lokale, rosnące i nieprzewidywalne koszty budowy, oraz wyhamowanie dotychczasowego wzrostu cen nieruchomości. Ograniczenie podaży miało również na celu utrzymanie wysokich marż deweloperów. Dodatkowym czynnikiem hamującym aktywność w branży budowlanej było ogólne spowolnienie gospodarcze w 2023 r.
W następnym kroku analizy zbudowaliśmy model ekonometryczny, w którym roczna dynamika liczby oddanych mieszkań (wygładzona 9-miesięczną średnią krocząca) uzależniona jest od trzech zmiennych:
- Dynamiki rozpoczętych budów mieszkań na budowę opóźnionej o 24 miesiące (wygładzonej 9- miesięczną średnią kroczącą), reprezentującej w modelu podstawową zależność czasową pomiędzy rozpoczęciem i zakończeniem budowy, która historycznie była główną determinantą liczby oddanych mieszkań. Uważamy, że ta zależność może przejściowo ulegać skróceniu lub wydłużeniu ze względu na oddziaływanie innych czynników, które uwzględniamy w modelu z użyciem pozostałych dwóch zmiennych objaśniających.
- Dynamiki cen produkcji budowlano-montażowej w zakresie budowy budynków opóźnionej o 12 miesięcy, której wzrost był jednym z czynników spowalaniających realizację projektów budowlanych w latach 2022-2023. Ponadto dynamika cen jest mocno skorelowana z oczekiwanym (wycenianym przez kontrakty terminowe) poziomem stóp procentowych w przyszłości, a tym samym uwzględniamy przy pomocy tej zmiennej kolejny czynnik oddziałujący w kierunku wydłużenia czasu budowy mieszkań.
- Tempa wzrostu PKB opóźnionego o 4 kwartały, które w zagregowany sposób odzwierciedla informacje o ogólnej sytuacji gospodarczej w Polsce w trakcie trwania budowy. Kształtowanie się ogólnej koniunktury gospodarczej w trakcie procesu budowy może być naszym zdaniem ważnym czynnikiem determinującym decyzje deweloperów w zakresie jej dalszego przebiegu. Ponadto ta zmienna jest również pośrednio odzwierciedleniem aktywności w samej branży budowlanej.
W celu przygotowania prognozy liczby oddanych mieszkań (w ramach budynków wielorodzinnych) w ciągu najbliższych dwóch lat musieliśmy przyjąć kilka założeń nt. wartości zmiennych objaśniających w przyszłości. Zakładamy, że dynamika PKB będzie kształtowała się zgodnie z naszą prognozą kwartalną wskazując na ożywienie gospodarcze w 2024 r. Z kolei w przypadku dynamiki cen produkcji budowlano-montażowej założyliśmy jej dalszą stopniową normalizację rozpoczętą już w 2023 r. Na podstawie wyników modelowania ekonometrycznego oczekujemy spadku liczby oddanych mieszkań w br. o kilkanaście procent w porównaniu do 2023 r. Z kolei w 2025 r. oczekujemy jej ponownego wzrostu, jednak ich liczba nadal ukształtuje się poniżej poziomu obserwowanego w 2023 r. Naszym zdaniem dopiero II połowa 2025 r. okaże się okresem silnego wzrostu podaży na rynku mieszkań.
Nasz model jest uproszczeniem rzeczywistości i nie uwzględnia wielu czynników, takich jak m.in. wpływ rządowych programów wsparcia kredytobiorców. Poprzez zwiększenie popytu mogą one skłonić deweloperów do szybciej realizacji istniejących projektów. Drugim czynnikiem niepewności pozostaje dokładny czas oddania mieszkań rozpoczętych w ramach „górki” w 2021 r. Ożywienie gospodarcze w 2024 r., które może okazać się silniejsze od naszych oczekiwań, również może (zgodnie z konstrukcją modelu) przyczynić się do podbicia liczby oddanych mieszkań.
Liczba oddanych mieszkań jest istotnym czynnikiem z punktu widzenia kształtowania się popytu gospodarstw domowych na dobra trwałego użytku. Popyt ten przybliżamy kwartalnymi przychodami netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów w kategorii „sprzedaż detaliczna mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów użytku domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach”. Źródłem danych jest baza danych PONT Info i dotyczą one firm zatrudniających co najmniej 50 osób (por. MAKROmapa 11.06.2023). Wspomniane wyżej nominalne przychody następnie przekształcamy do ujęcia realnego (tj. zakładając stałe ceny) za pomocą delatora sprzedaży detalicznej w kategorii „RTV, meble, AGD”.
Popyt w tej kategorii można zdekomponować na dwie składowe. Pierwszą składową jest popyt zgłaszany przez gospodarstwa domowe, które wprowadzają się do nowego mieszkania lub robią jego generalny remont i potrzebują je urządzić. Drugą składową popytu jest popyt zgłaszany przez gospodarstwa domowe, które doposażają swoje mieszkanie lub wymieniają dobra trwałego użytku na nowsze. Takie podejście pozwala ująć szerokie spektrum popytu na dobra trwałe. Liczba ukończonych mieszkań jest dobrym przybliżeniem tej pierwszej składowej, dlatego wykazują one dodatnią korelację z popytem na dobra trwałego użytku (por. wykres). W ostatnich latach ta zależność uległa osłabieniu z uwagi na realizację odłożonego popytu po pandemii i wybuch wojny w Ukrainie.
Oczekujemy, że prognozowany przez nas spadek liczby oddanych mieszkań będzie oddziaływał w kierunku osłabienia popytu na dobra trwałe w br. Niemniej jednak jednocześnie będzie on podbijany przez ożywienie konsumpcji powiązane z dobrą sytuacją na rynku pracy i niższą niż w ub. r. inflacją. Zgodnie ze styczniowymi wynikami badania koniunktury konsumenckiej wg GUS, odsetek gospodarstw domowych, który uważają za prawdopodobne, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy poniosą duże wydatki na podniesienie standardu mieszkania lub jego remont ukształtował się w styczniu na najwyższym poziomie od III kw. 2021 r. Ponadto, dobre nastroje gospodarstw domowych, które będą wspierały konsumpcję i popyt na dobra trwałe znajdują również odzwierciedlenie we wzroście wskaźnika dotyczącego przyszłego (w horyzoncie 3 miesięcy) dokonywania ważnych zakupów w styczniu br. do najwyższego poziomu od okresu zaraz sprzed wybuchu pandemii COVID-19 w 2020 r. W rezultacie podtrzymujemy naszą prognozę dynamiki spożycia prywatnego (3,1% r/r w 2024 r. wobec -0,5% w 2023 r.).
