Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2021 r
Według danych GUS za II kwartał 2021 r. blisko dwukrotnie więcej oddano do użytkowania mieszkań wybudowanych na sprzedaż lub wynajem w odniesieniu do kwartału poprzedniego (wzrost 99%) oraz wobec kwartału analogicznego w 2020 r. (wzrost o 90%).
Potwierdzeniem danych GUS w zakresie znacznego wzrostu liczby mieszkań oddanych do użytkowania w analizowanym okresie jest wyższa wartość raportowanych w sprawozdaniach F01 przeciętnych przychodów ze sprzedaży w grupie dużych firm deweloperskich (o 32% w odniesieniu do kwartału poprzedniego i o 13% wobec kwartału analogicznego w 2020 r.). Liczba mieszkań oddanych do użytkowania była efektem liczby lokali, których budowę rozpoczęto niecałe dwa lata wcześniej. W znacznej większości mieszkania te zostały sprzedane na etapie produkcji i w analizowanym okresie nie miały większego wpływu na kształtowanie rynku podaży mieszkań.
W grupie większych deweloperów kolejny kwartał na zbliżonym i nieznacznie mniej korzystnym, poziomie niż w kwartale poprzednim (0,85 w II kwartale 2021 r. wobec 0,83 w I kwartale 2021 r.) utrzymała się relacja poniesionych kosztów operacyjnych do uzyskanych przychodów ze sprzedaży, co może odzwierciedlać wzrost kosztów wykonawstwa projektów. Wraz ze wzrostem wartości projektów w trakcie realizacji w strukturze poniesionych kosztów działalności operacyjnej w II kwartale 2021 r. w grupie większych przedsiębiorstw deweloperskich odnotowano wzrost do 66% udziału kosztów z tytułu usług obcych (wobec 62% udziału w I kwartale 2021 r. i 64% w II kwartale 2020 r.) i do ponad 20% wzrost kosztów z tytułu zużycia energii elektrycznej (wobec 17% udziału w I kwartale 2021 r. i zaledwie 10% w II kwartale 2020 r.). Natomiast wobec kwartału poprzedniego zmniejszyła się średnia liczba zatrudnionych oraz udział kosztów z tytułu wynagrodzeń i składek ZUS, co może potwierdzać braki kadrowe.
W grupie małych jednostek, wskaźnik kosztów działalności operacyjnej, od kilku lat utrzymuje się na mniej korzystnym poziomie niż u większych deweloperów. Jego wartość pogorszyła się do 0,91 w I półroczu 2021 r. wobec 0,88 w II półroczu 2020 r. Struktura kosztów operacyjnych małych podmiotów w I półroczu 2021 r. wobec półrocza poprzedniego pozostała stabilna z niewielką tendencją wzrostu realizacji projektów we własnym zakresie (nieznaczny wzrost udziału zużycia energii i kosztów z tytułu wynagrodzeń przy zbliżonej liczbie zatrudnionych wraz z niewielkim spadkiem udziału kosztów z tytułu usług obcych).
W obu analizowanych grupach deweloperów wypracowano wyższą wartość uśrednionego wyniku finansowego netto. Mimo pogorszenia relacji kosztów do przychodów, przy zadowalającej sprzedaży i rosnących cenach mieszkań obie grupy deweloperów osiągnęły poprawę rentowności. W grupie większych jednostek w II kwartale 2021 r. przeciętna rentowność sprzedaży wyniosła 14,5%, kapitału własnego 7,4% i aktywów 2,5% wobec nieco niższych wskaźników notowanych w kwartale poprzednim (13,3% ROS, 6,2% ROE i blisko 2,5% ROA) i znacznie niższych przed rokiem (8,5% ROS, 3,8% ROE i 1,5% ROA). Wraz z poprawą rentowności zwiększył się udział większych deweloperów z dodatnim wynikiem finansowym (73% jednostek w II kwartale 2021 r. wobec 60% w kwartale poprzednim i 71% przed rokiem), w tym znacznie zwiększył się udział deweloperów z wyższym, dodatnim wynikiem finansowym netto – w przedziale powyżej 2 mln zł (43% jednostek w II kwartale 2021 r. wobec 32% w kwartale poprzednim i 27% przed rokiem)
Słabszą rentowność sprzedaży niż w grupie większych deweloperów i zbliżoną rentowność kapitałów i majątku odnotowały małe firmy. W tej grupie podmiotów w I półroczu 2021 r. przeciętna rentowność sprzedaży wyniosła 10,4%, kapitału własnego 7,1% i aktywów 2,9% wobec porównywalnych wskaźników w półroczu poprzednim (10,0% ROS, 6,7% ROE i 3,2% ROA) i niższych przed rokiem (6,8% ROS, 4,4% ROE i 1,8% ROA). W I półroczu 2021 r. 63% małych deweloperów odnotowało dodatni wynik finansowy netto i był to mniejszy odsetek wobec II półrocza 2020 r. (75% jednostek) i wobec I półrocza 2020 r. (65% przedsiębiorstw).
Zarówno w grupie większych, jak i małych firm deweloperskich w strukturze pasywów znacząco zmniejszył się procentowy udział kapitału, mimo wzrostu jego uśrednionej wartości w obu grupach. Spadek udziału kapitałów własnych jest efektem znaczącego wzrostu udziału zewnętrznych źródeł finansowania. Na koniec czerwca 2021 r. wobec stanu na koniec 2020 r. udział kapitału własnego w strukturze pasywów zmniejszył się o 6 p.p. (do około 34% udziału) w grupie większych deweloperów i o 7 p.p. (do 40% udziału) w grupie małych jednostek. Spadki udziału kapitałów własnych w obu analizowanych grupach osłabiły pokrycie majątku podmiotów kapitałem własnym oraz pogłębiły zadłużenie kapitału własnego, co w przypadku pogorszenia sytuacji gospodarczej w kraju oraz w sektorze mogłoby wskazywać na osłabienie zdolności i wiarygodności kredytowej wynikające ze wzrostu zadłużenia jednostek. Wzrost zadłużenia zewnętrznego deweloperów w dobie dobrej koniunktury i wysokiego popytu sprzyja rozwojowi działalności, wzrostowi rentowności i pomaga zwiększać przewagę konkurencyjną.
Analiza danych raportowanych przez większych deweloperów w sprawozdaniach F01 według stanu na koniec czerwca 2021 r. w zakresie zewnętrznych źródeł finansowania wykazała znaczny wzrost zobowiązań wobec wykonawców projektów mieszkaniowych (do ponad 33% udziału w strukturze pasywów na koniec II kwartału 2021 r. wobec 20% - 25% udziału na koniec poszczególnych kwartałów w trzech poprzednich latach), co wskazuje na finansowanie się z opóźnień w regulowaniu zobowiązań. W analizowanym okresie nadal istotną rolę w finansowaniu projektów stanowiły przedpłaty nabywców mieszkań, których udział w strukturze pasywów utrzymał się na poziomie 20%. Kolejnym ważnym źródłem finansowania większych deweloperów pozostały dłużne papiery wartościowe, których udział od ponad roku utrzymuje się na poziomie 8% - 10%. W II i I kwartale 2021 r. przy zbliżonej liczbie emitentów obligacji deweloperskich na rynku Catalyst, w obu wymienionych okresach wzrosła łączna wartość obligacji emitowanych przez firmy deweloperskie (odpowiednio o 7% i o 9% w odniesieniu do kwartałów poprzednich), przy niewielkim wzroście średniego oprocentowania kuponów obligacji. Większe firmy deweloperskie mimo dobrej kondycji finansowej mniej chętnie sięgają po finansowanie bankowe. Stan zadłużenia z tytułu kredytów bankowych w grupie większych podmiotów zmniejszył się do około 6% udziału w strukturze pasywów na koniec czerwca 2021 r. wobec ponad 8% udziału na koniec 2020 r. i wobec ponad 10% w odniesieniu do stanu na koniec czerwca 2020 r.
W I półroczu 2021 r. znacząco wzrósł udział zadłużenia z tytułu kredytów bankowych w grupie małych deweloperów (ponad 26% udziału w łącznej strukturze pasywów na koniec czerwca 2021 r. wobec około 17% na koniec 2020 r. i 20% na koniec czerwca w 2020 r). Wzrost zadłużenia w bankach wskazuje na poprawę wiarygodności małych firm przy ocenie ich zdolności kredytowej. W tej grupie również istotną rolę w finansowaniu działalności odgrywają przedpłaty nabywców mieszkań (wzrost do ponad 16% udziału w strukturze pasywów na koniec czerwca 2021 r. wobec ponad 14% udziału przed rokiem). Zmniejszył się udział zobowiązań wobec kontrahentów, w tym głównie wobec wykonawców projektów, co przy rosnącej produkcji w toku wskazuje na znacznie mniejsze niż w grupie większych jednostek opóźnienia w regulowaniu swoich zobowiązań.
Płynność finansowa w obu analizowanych grupach deweloperów utrzymała się na korzystnym poziomie, mimo jej niewielkiego osłabienia w 2021 r.
Według danych finansowych kilkunastu największych deweloperów notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych odnotowane w trzech kolejnych kwartałach tj. w III i w IV kwartale 2020 r. oraz w I kwartale 2021 r. dodatnie przepływy z działalności operacyjnej i jednocześnie ujemne z działalności inwestycyjnej i finansowej potwierdzają, że ta grupa deweloperów generuje spore zyski, które przeznaczane są na kolejne inwestycje oraz spłatę zobowiązań finansowych.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2021 r.", którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk.
