Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.
Sytuacja na rynku nieruchomości ma znaczenie z punktu widzenia stabilności systemu finansowego i stabilności makroekonomicznej. Istotnym źródłem ryzyka systemowego może być nadmierna dynamika kredytu w powiązaniu z cyklicznością cen nieruchomości.
Raport w głównej mierze koncentruje się na zjawiskach, które miały miejsce w 2020 r., jednak niektóre analizy wykraczają poza ten okres
W raporcie zaprezentowano główne kierunki zmian sytuacji na rynkach nieruchomości oraz wskazano ich determinanty. Omówiono pozycję cykliczną rynku nieruchomości, w tym relację pomiędzy cenami mieszkań a dochodami gospodarstw domowych oraz stopę zwrotu z kapitału własnego na rynku komercyjnym. Przeanalizowano tendencje kształtowania się cen ofertowych i transakcyjnych na rynkach pierwotnych i wtórnych analizowanych miast oraz stawek czynszów na rynkach najmu. Przedstawiono również sytuację ekonomiczną oraz finansową firm deweloperskich i budowlanych, producentów i hurtowni materiałów budowlanych.
Dodatkowo opisano wyniki badań dotyczące terenów pod budownictwo wielorodzinne oraz zmian w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego
Przedstawiono także sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych, na którym zaobserwowano powiększenie się nierównowag, szczególnie na rynku biurowym i handlowym, które wynikały z ograniczeń spowodowanych pandemią. Przedstawiono też uproszczoną analizę inwestycji w nieruchomości biurowe i mieszkaniowe. Na końcu raportu przedstawiono najważniejsze informacje statystyczne dotyczące lokalnych rynków nieruchomości 16 miast wojewódzkich. Wśród nich uwzględniono też sytuację ekonomiczną i demograficzną, gdyż są to najważniejsze czynniki wpływające na popyt mieszkaniowy.
Ze względu na lokalny charakter rynków mieszkaniowych i komercyjnych, przedmiotem pogłębionej analizy w niniejszym raporcie, jest szesnaście miast - stolic województw oraz Gdynia. Dane dotyczące rynków mieszkaniowych w większości przeprowadzanych analiz zaprezentowano w podziale na: Warszawę, 6 miast (dalej 6M - Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) oraz 10 miast (dalej 10M - Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Zastosowany podział wynika z porównywalnej wielkości oraz stopnia rozwoju rynków nieruchomości.
Analizy cen metra kwadratowego (mkw.) przeciętnych mieszkań na rynku pierwotnym (RP) i wtórnym (RW), ofertowych (O), transakcyjnych (T) i hedonicznych (hed.) oraz analiza rynku nieruchomości komercyjnych (NK) bazują na danych pozyskiwanych przez analityków z Oddziałów Okręgowych Narodowego Banku Polskiego (OO NBP) w ramach badań ankietowych rynku mieszkaniowego (Baza Rynku Nieruchomości BaRN)[1] oraz nieruchomości komercyjnych (Baza Nieruchomości Komercyjnych BaNK).
Udział w badaniu różnorodnych podmiotów operujących na rynku (tj. pośredników, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych, urzędów miast, urzędów skarbowych, firm doradczych) pozwala pozyskiwać szeroki zakres informacji. W analizach wykorzystano także dane z bazy firmy PONT Info Nieruchomości (PONT) zawierające dane o cenach ofertowych mieszkań w Polsce, dane z baz SARFIN (dane o finansowaniu rynku nieruchomości w Polsce), AMRON (wyceny i ceny transakcyjne nieruchomości finansowanych kredytami) należących do Związku Banków Polskich (ZBP), dane z serwisów OLX i Otodom (stawki najmu), dane firmy JLL (d. REAS), dotyczące mieszkaniowego rynku pierwotnego.
Dane o kosztach budowy wybranych budynków pochodzą z wydawnictwa Sekocenbud. Korzystano również z analiz i raportów Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz ze zbiorczych danych kredytowych Biura Informacji Kredytowej (BIK). Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) oraz wiele opracowań zawierających dane sektorowe[2]. Informacja o rynku nieruchomości komercyjnych bazuje na danych przekazywanych przez pośredników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi i firmy zarządzające nieruchomościami oraz zajmujące się doradztwem na tymże rynku[3].
Terminy specjalistyczne oznaczono symbolem # oraz wyjaśniono w słowniku pojęć i wykazie skrótów. W sytuacjach braku danych lub niedostatecznej ich jakości stosowano szacunki, które weryfikowano wykorzystując opinie ekspertów.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
- Por. „Program badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2020 – „1.26. Mieszkania, Infrastruktura komunalna”; badanie cen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych o symbolu 1.26.09(076) stanowi załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 11 października 2019 r. w sprawie programu badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2020 (Dz. U. poz. 2366 z późn. zm.). Badanie cen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych prowadzone jest przez Prezesa Narodowego Banku Polskiego ↑.
- W szczególności dotyczy to badań Polskiej Agencji Badawczej Budownictwa (PAB) dotyczących sektora budowlanego oraz wielu innych podmiotów i stowarzyszeń działających na tym rynku, m.in. Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Związek Pracodawców-Producentów Materiałów dla Budownictwa, Spectis ↑.
- Skorzystano z danych oraz informacji następujących agencji: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank oraz stowarzyszeń Retail Research Forum Polskiej Rady Centrów Handlowych, Polish Office Research Forum. Dane o transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych pochodzą z bazy NBP i Comparables.pl, natomiast o wycenach bankowych z bazy AMRON ZBP. ↑
