Polacy mają coraz większy problem zarówno z zakupem, jak i budową mieszkań. Jest jednak światełko w tunelu

1. Mieszkania oddane do użytkowania – stabilna liczba, odpowiadająca wynikowi zeszłorocznemu, odzwierciedlająca jednak sytuację rynkową sprzed około 2 lat, gdyż w tym okresie rozpoczynała się budowa budynków, które obecnie otrzymują pozwolenia na użytkowanie. Nie jest to miarodajna dana, jeśli chodzi o aktualną sytuację rynkową.
   
   
2. Mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym – w ujęciu rocznym (okres styczeń-listopad 2022 do 2021) spadek otrzymanych pozwoleń wyniósł 10%. Co ciekawe, liczbowo za deficyt ten odpowiada w całości sektor budownictwa indywidualnego, w którym spadek we wspomnianym okresie wyniósł ponad 40%!

 

Powyższe dane potwierdzają obserwowany trend, że otoczenie makroekonomiczne, w tym przede wszystkim wysoka inflacja i znacznie restrykcje w dostępie do kredytów mieszkaniowych ograniczają Polakom zarówno zakup mieszkań w budownictwie wielorodzinnym jak i budowę domów jednorodzinnych we własnym zakresie.

Chociaż liczba pozwoleń na budowę otrzymanych przez deweloperów utrzymuje się na poziomie zbliżonym do zeszłorocznego, pamiętać należy, że pozwolenie administracyjne jest tylko jedną ze składowych niezwykle złożonego – szczególnie w przypadku budowy osiedli mieszkaniowych - procesu inwestycyjnego, rozciągniętego na okres około 4-5 lat. Oznacza to, że przygotowania do lwiej części projektów, które otrzymały dziś pozwolenia na budowę, rozpoczęły się dużo wcześniej, często przed wystąpieniem pierwszych symptomów zwiastujących dzisiejszy kryzys gospodarczy.

Co jednak najważniejsze, otrzymanie pozwolenia na budowę nie obliguje do natychmiastowego rozpoczęcia inwestycji. Deweloperzy, pomimo legitymowania się pozwoleniami masowo wstrzymują decyzję o budowie nowych osiedli, gdyż czynniki związane z inflacją i niską dostępnością do kredytów ograniczyły popyt do minimum. W efekcie, pomimo technicznych możliwości budowy, deweloperzy odkładają pozwolenia na półkę, czekając na poprawę otoczenia makroekonomicznego i powrót klientów do biur.

 

 

Przyglądając się GUS-owskiej statystyce w ujęciu rocznym (I-XI) możemy zaobserwować, że od stycznia do listopada 2022 roku rozpoczęto budowę 190,4 tys. mieszkań, tj. o 26,8% mniej niż przed rokiem. Deweloperzy rozpoczęli budowę 108,3 tys. mieszkań (o 29,5% mniej), a inwestorzy indywidualni 79,3 tys. (o 21,8% mniej.

 

Tempo spadków, każe prognozować, że w całym 2022 roku deweloperzy rozpoczną budowę około 32-33% mniej mieszkań, niż miało to miejsce rok wcześniej. Wydaje się, że gdyby nie relatywnie wysoka jak na obecny rok liczba wprowadzeń nowych inwestycji spowodowana wejściem w życie przepisów nowej ustawy deweloperskiej - którą obserwowaliśmy w okresie od marca do maja - tegoroczny spadek mógłby sięgnąć 40%!

Pod względem rozpoczynanych budów, w listopadzie obserwujemy kontynuację fatalnego trendu dla rynku deweloperskiego. W ostatnim okresie, po każdej publikacji GUS, obserwujemy w tym zakresie najgorsze – w ujęciu miesięcznym – wyniki od lat. Taki stan wydaje się być „nową normalnością”, która będzie kontynuowana również w 2023 roku. Dla Polaków oznacza to wolniejszą walkę z deficytem mieszkaniowym w kraju i dalsze ograniczenia w dostępności mieszkań. Z uwagi na spowolnienie rynkowe, zagrożone będą również miejsca pracy, tak w samym sektorze budownictwa jak i branżach powiązanych.

Nadzieję na poprawę sytuacji rodzi niedawna informacja KNF o pracach nad zmianą rekomendacji S, która – obok stóp procentowych – wpłynęła na znaczne ograniczenie zdolności kredytowej Polaków. Za dobrą monetę przyjmujemy również ogłoszone niedawno programy rządowe dotyczące dopłat do kredytów oraz systemowego oszczędzania na własne M. Z oceną ich potencjalnego wpływu na rynek będziemy musieli poczekać jednak do opublikowania szczegółowych założeń projektów, co więcej wydaje się, że program „Pierwsze Mieszkanie” rozkręci się najwcześniej dopiero w 2024 roku.

Warto również nadmienić, że coraz wyraźniej spada zapał budowlany u inwestorów indywidualnych. W listopadzie 2022 roku wystartowało o 39,3 procent mniej inwestycji indywidulanych w porównaniu do listopada 2021 roku (w październiku mówiliśmy o spadkach rzędu 33 procent). Ma to oczywiście związek z obecną, niestabilną sytuacją gospodarczą oraz zapaścią w sferze dostępności kredytowej.

 

Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich