rynek nieruchomości a wojna

W IV kw. 2021 r. oddano do użytkowania^[1] w Polsce historycznie wysoką liczbę mieszkań (70,4 tys.), tj. 7,2% więcej niż w IV kw. 2020 r. (por. wykres 52). Oddawano głównie mieszkania na sprzedaż i wynajem (60,4%) oraz indywidualne (37,6%), przy czym liczba oddanych mieszkań indywidualnych wzrosła r/r w 2021 r., a deweloperskich spadła.

Zmniejszył się udział liczby oddawanych mieszkań w powiatach grodzkich wśród ogółu mieszkań oddawanych (z 48% w 2020 r. do 43% w 2021 r.), co oznacza przeniesienie budownictwa poza duże miasta. Liczba ok. 61,1 tys. mieszkań, których budowę rozpoczęto^[2] również była wysoka, wyższa o 8,1% od notowanej w IV kw. 2020 r. (por. wykres 53). Mieszkania na sprzedaż i wynajem stanowiły 59,9% a indywidualne 38,2%. Należy dodać, że spadł udział rozpoczętych inwestycji w dużych miastach (udział 23% wobec 24% w 2020 r.) i w Warszawie (udział 10% wobec ponad 11% w 2020 r.) a wzrosła liczba nowych budowli w pozostałej Polsce (udział 52% wobec 51% w 2020 r.) i 10. miastach (udział 15% wobec 14% w 2020 r.).Należy pamiętać, że liczby te dotyczą granic administracyjnych ośrodków, zatem zamieszkanie na terenie aglomeracji miasta jest zaliczane do tzw. pozostałej Polski.

Wysokie, szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz utrzymujący się popyt inwestycyjny i konsumpcyjny przyczyniały się do znacznego wzrostu liczby wniosków o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań^[3]. Udzielono pozwolenia głównie na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem (63% udział w całości pozwoleń) oraz indywidualnych (36%udział w całości pozwoleń). Udział udzielonych pozwoleń na budowę mieszkań spółdzielczych był niemal zerowy w omawianym okresie. Udział pozwoleń na budowę mieszkań zwiększył się nieznacznie w Warszawie (do 9%), oraz do 59% w pozostałej Polsce, natomiast zmniejszył się w 6. i 10. miastach (odpowiednio do 21% i 12%). Oznacza to, że wobec problemów z terenami budowlanymi na obszarze niektórych dużych miast budynki mieszkalne są budowane poza ich granicami administracyjnymi.

Wysoka liczba pozwoleń na budowę w dużym stopniu była efektem nadrabiania ich niedoborów będących skutkiem ograniczeń związanych z COVID-19, opóźnionej realizacji wniosków o wydanie pozwolenia złożonych przed końcem 2020 r., w tym przed zmianą regulacji dotyczących wymogów efektywności energetycznej budynków, oraz wysokiego popytu. Czwarty kwartał 2021 r. zamyka okres, w którym głównym ryzykiem sektorowym były rosnące ceny i koszty budowy mieszkań. W kolejnych okresach na sektor oddziaływać będzie wzrost stóp procentowych oraz czynniki związane z wojną pomiędzy Rosją i Ukrainą.

Rynek nieruchomości komercyjnych został mocno dotknięty przez pandemię COVID-19, a związane z nią ograniczenia w działalności handlowej i działalności przedsiębiorstw miały wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości oraz będą odczuwalne w dłuższym okresie. Na największych rynkach nieruchomości biurowych w IV kw. 2021 r. nieznacznie obniżyły się nierównowagi wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, natomiast aktywność najemców poprawiła się nieznacznie względem końca 2020 r.

Według informacji firm doradczych, na koniec omawianego okresu całkowita podaż powierzchni biurowej na największych rynkach biurowych^[4] wyniosła ok. 12,2 mln mkw., a w budowie było ok. 1,2 mln mkw. Stopa pustostanów na 9. największych rynkach kształtowała się na poziomie 13,4% (wobec 13,5% w III kw.) a w samej Warszawie wyniosła 12,7%^[5], tj. wzrosła o 0,2 p.p. w stosunku do poprzedniego kwartału. Stopa pustostanów powierzchni biurowej zależy od wieku^[6] oraz, przede wszystkim, od lokalizacji^[7] biurowca. Budowa prawie 10% dodatkowej powierzchni nie oznacza automatycznego wzrostu pustostanów, jednak będzie ona generować istotną konkurencję o najemców, szczególnie dla starszych i gorzej zlokalizowanych budynków. W konsekwencji, będziemy obserwowali częściowe wycofywanie tej powierzchni z rynku lub przekształcanie jej w rynkowo atrakcyjną powierzchnię mieszkaniową.

Sektor handlowy w IV kw. 2021 r. powoli odrabiał straty z początkowego okresu pandemii COVID19. Z informacji firm doradczych wynika, że klienci wracają do zakupów stacjonarnych, a handel elektroniczny zaczął się stabilizować^[8]. W dużej mierze jest to związane z powrotem do pracy stacjonarnej i poluzowaniem obostrzeń. Nadal rozwijane są projekty przekształcenia powierzchni handlowej w projekty wielofunkcyjne Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec IV kw. 2021 r. wyniosły ponad 12,3 mln mkw., co przekłada się na nasycenie 320 mkw./1000 mieszkańców^[9]. W budowie było natomiast ok. 370 tys. mkw.^[10] nowoczesnej powierzchni handlowej. Można wnioskować, że inwestorzy traktują rynek handlowy w największych miastach za nasycony. Znaczna część nowej powierzchni budowana jest w formie parków handlowych w mniejszych miastach, do 100 tys. mieszkańców^[11].

Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce kolejny kwartał pozostawał w fazie dynamicznego rozwoju, a popyt i podaż także utrzymywały się na wysokim poziomie. Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej zyskuje na dalszym rozwoju handlu internetowego.

Deweloperzy reagują na szybko rosnący popyt i w rekordowym tempie rośnie podaż. Nadal bardzo szybko rozwija się segment magazynów zlokalizowanych w obszarach miejskich w celu skrócenia czasu dostawy produktów do klienta. Na koniec IV kw. 2021 r. całkowite zasoby rynku powierzchni magazynowej wzrosły do 23,8 mln mkw.,^[12] a w budowie znajdowało się ponad 4,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Stopa pustostanów w całym kraju odnotowała dalszy spadek do poziomu 3,7% wobec 4,9% w III kw. 2021 r.

***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2021 r”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

Czytaj więcej

1. Według danych GUS w Polsce w IV kw. 2021 r. oddano do użytkowania ponad 70,4 tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 4,7 tys. względem IV kw. 2020 r., i więcej o ok. 11,7 tys. względem poprzedniego kwartału. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach oddano do użytkowania ponad 234,7 tys. mieszkań, tj. ok. 12,7 tys. więcej niż w tym samym okresie 2020 r. (wzrost r/r o 5,7%) ↑

2. Według danych GUS w Polsce w IV kw. 2021 r. rozpoczęto budowę ok. 61,1 tys. mieszkań, tj. o ok. 4,6 tys. więcej względem IV kw. 2020 r., jednak mniej o ok. 10,6 tys. względem poprzedniego kwartału. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach rozpoczęto budowę ok. 277,4 tys. mieszkań, tj. ok 53,4 tys. więcej niż w tym samym okresie 2020 r. (wzrost r/r o 23,9%) ↑

3. ↑

4. Dziewięć rynków biurowych to: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin, Lublin ↑

5. Por Raport Colliers International: Market Insights, Raport Roczny 2022, Polska ↑

6. Cushman & Wakefield, Marketing jako jeden z kluczowych czynników wspierających proces modernizacji starszych budynków biurowych, 2018. ↑

7. Por. Knight Frank, Raport Polska Rynek Komercyjny I połowa 2018 ↑

8. Por. Raport CBRE, Real Estate Market Outlook 2022, Poland ↑

9. Szacunkowo jest to wartość o 15% niższa od średniej dla całej Unii Europejskiej. ↑

10. Por Raport Colliers International: Market Insights, Raport Roczny 2022, Polska ↑

11. Por. Raport CBRE, Real Estate Market Outlook 2022, Poland. ↑

12. Por Raport Colliers International: Market Insights, Raport Roczny 2022, Polska ↑