Ogromne wzrosty kosztów najmu! Czy nieruchomości przestają być już bezpieczną inwestycją?

Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału w Warszawie, 6. i 10. miastach (por. wykres 15). Nie obserwowano wystawiania masowo lokali na sprzedaż^[1] . Inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu.

✕

Mimo wzrostu zainteresowania najmem, w dużych miastach nadal utrzymuje się wysoka podaż ofert mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych, co może sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości. W ostatnich latach obserwujemy wzrost zainteresowania nabywaniem mieszkań na wynajem przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne^[2]. Dotychczas dominującą rolę na tym rynku odgrywał Skarb Państwa reprezentowany przez Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych bądź inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe. Stopa zwrotu z wynajmowanych mieszkań jest niska (ok. 2,9%, por. tabela 3), pomimo tego cieszą się one zainteresowaniem, gdyż długookresowo postrzegane są jako inwestycje umożliwiające przechowanie wartości.

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7. dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) zmniejszył się nieznacznie w omawianym kwartale, jednak nadal był o ok. 0,3 mkw. wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. (por. wykres 16). Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego^[3] również zmniejszył się nieznacznie dla przeciętnego gospodarstwa domowego, podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania^[4]. Głównym czynnikiem powodującym bieżące spadki wskaźników dostępności były rosnące ceny mieszkań.

Kwartalna sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach pierwotnych w Polsce^[5] (por. wykres 56) była niższa o ok. 23,1% względem poprzedniego kwartału i na koniec III kw. 2021 r. wyniosła ok. 15,0 tys. Jednocześnie wprowadzono do sprzedaży ok. 13,8 tys. kontraktów na budowę mieszkań tj. mniej o ok. 12,9% kw./kw. Podaż niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkań wystawionych na rynek zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału o ok. 1,2 tys. lokali i wyniosła na koniec okresu ok. 36,6 tys. Liczba kontraktów z mieszkaniami umownie nazywanymi „gotowymi do zamieszkania” w ofercie sprzedaży w 6. miastach zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału do 0,4 tys., a wskaźnik czasu sprzedaży kontraktów na budowę mieszkań na rynku pierwotnym na 6. największych rynkach spadł do 2,2 kwartału z 2,3 w poprzednim kwartale (por. wykres 63). Dane te wskazują na dalsze usztywnianie się podaży względem popytu w największych miastach.

W III kwartale 2021 r. wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce była wyższa od wypłat kredytów w tym samym okresie 2020 r. Wartość nowych umów gospodarstw domowych na złotowe kredyty mieszkaniowe^[6],^[7] (bez umów renegocjowanych) według danych NBP^[8] wyniosła w III kwartale br. 23,6 mld zł, tj. była wyższa o ok. 1,4 mld zł (6,1%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o ok. 9,7 mld zł (70,0%) względem III kw. 2020 r. Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym w III kwartale br.^[9] wskazują, że banki zaostrzyły kryteria polityki kredytowej w związku z wejściem w życie niektórych zapisów znowelizowanej Rekomendacji S. Notowano zmianę niektórych warunków udzielania kredytów, m.in. skrócenie maksymalnego okresu kredytowania. Banki oczekują zaostrzania polityki kredytowej i spadku popytu w IV kw. 2021 r.

Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych utrzymała się na poziomie z poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 22%. Było to skutkiem wzrostu cen transakcyjnych, pokrywających z nadwyżką wzrost kosztów producentów mieszkań. Zgodnie z raportem Coface^[10] liczba upadłości ogółem wzrosła w trzech kwartałach 2021 r. z 795 (w 2020 r.) do 1841 (w 2021 r.), przy czym w budownictwie wzrosła odpowiednio z 93 do 178, a działalności związanej z obsługą nieruchomości odpowiednio z 22 do 58 (por. wykres 36). Odnotowano jednocześnie istotny wzrost upadłości w usługach, rolnictwie, produkcji i transporcie. Wskaźniki giełdowe firm budowlanych i deweloperskich wykazują wysokie poziomy (por. wykres 35).

***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2021 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

Pobierz pełny raport

1. Na podstawie wyników badania NBP „Analiza poziomu popytu i podaży na wtórnym rynku mieszkaniowym z uwzględnieniem rynku najmu mieszkań”, kwiecień 2021 r ↑

2. Najbardziej aktywna grupa inwestorów to specjalistyczne fundusze niemieckie, fundusze private equity z USA i Wielkiej Brytanii oraz inne instytucje inwestycyjne z regionu Europy Środkowo-Wschodniej. ↑

3. Maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy na danym rynku to miara wyrażona w tysiącach złotych z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji wynoszący 25 lat, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Szacunek nie uwzględnia zmian polityki kredytowej banków, w tym kryteriów udzielania i warunków kredytu. ↑

4. Kredytowa dostępność mieszkania to miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych), przy średniej cenie transakcyjnej mieszkania (40% z RP i 60% z RW) na danym rynku (BaRN). Znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i rozpiętość pomiędzy rynkami. ↑

5. Na podstawie danych JLL (d.REAS) ↑

6. Według danych BIK, banki i SKOK-i w III kw. 2021 r. udzieliły klientom indywidualnym ok. 71,5 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę ok. 23,7 mld zł (w III kw. 2020 r. odpowiednio 52,3 tys. sztuk, 14,8 mld zł). Notowane w III kw. 2021 r. ujemne dynamiki r/r sprzedaży kredytów mieszkaniowych dotyczyły liczbowo najniższej grupy kredytów, natomiast wzrosły pozostałe grupy kredytów. W strukturze przedziałów kredytów mieszkaniowych według wartości udział kredytów powyżej 350 tys. zł, zwiększył się z 47,6% w III kw. 2020 r. do 58,8% w III kw. 2021 r. ↑

7. Według raportu AMRON w III kw. 2021 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 68,4 tys. sztuk (wobec 67,0 tys. w poprzednim kw.), wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 23,2 mld zł (wobec 22,1 tys. mld zł w poprzednim kw.), a przeciętna kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła ok. 339,6 tys. zł (wobec 330,1 tys. w poprzednim kw.). Nadal najczęściej udzielano kredytów w przedziale 200-300 tys. zł (24% wobec 25% w poprzednim kw.). W strukturze nowych kredytów wzrósł udział kredytów o LtV 30-50%, 50-80% i powyżej 80% osiągając odpowiednio 6,6%, 51,1% i 30,1%, natomiast zmniejszył się do 12,2% udział kredytów z LtV do 30%. W porównaniu do poprzedniego kwartału wzrósł udział kredytów mieszkaniowych o okresie zapadalności od 15 lat (6,9%), 25- 35 lat (67,3%) oraz powyżej 35 lat (0,9%), natomiast spadł nieznacznie udział tych o zapadalności 15- 25 lat (25,0%). Na koniec III kw. 2021 r. liczba czynnych umów kredytowych (w trakcie spłaty) wyniosła ok. 2,54 mln sztuk (wobec 2,51 mln szt. w II kw. 2021 r.), a ich wartość na koniec omawianego okresu wyniosła 500,1 mld zł (wobec 486,1 w ub.kw.). ↑

8. Dane dot. oprocentowania i wartości nowych kredytów na podstawie danych NBP dostępnych w zakładce „4 OPN2PLN”, na stronie internetowej NBP: https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/oprocentowanie.html. Według danych NBP w końcu września 2021 r. stan kredytu mieszkaniowego udzielonego przez banki dla gospodarstw domowych wyniósł 501,0 mld zł, tj. był wyższy o 14,1 mld zł względem poprzedniego kwartału oraz wyższy o ok. 32,7 mld zł względem końca września 2020 r. (wzrost r/r o 7,0%, podczas gdy w III kw. 2020 r. wzrost wyniósł 6,4%). ↑

9. 0 „Sytuacja na rynku kredytowym - wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych, IV kwartał 2021 r.”, NBP, październik 2021 r. https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/aktualnosci/wiadomosci_2021/kredytowy2021_4.html . ↑

10. Według opinii ekspertów Coface (Raport Coface – Niewypłacalności firm w Polsce w 3 kwartałach 2021 roku), w trzech kwartałach br. istotnie wzrosła liczba upadłości małych firm budowlanych. Branża obecnie szybko się rozwija, ale stoi też przed dużymi wyzwaniami związanymi z rosnącymi cenami materiałów budowlanych, stali oraz niedoborem siły roboczej. Obserwowany jest wzrost zadłużenia w sektorze robót specjalistycznych (np. rozbiórkowych, instalacyjnych, wykończeniowych). ↑