- Dlaczego Amerykanie kupują znacznie mniej mieszkań?
- Dlaczego podaż na rynku pierwotnym jest największa od kryzysu w 2008 roku?
- Czy Amerykanów nie stać na kredyt hipoteczny?
Cisza po burzy na amerykańskim rynku nieruchomości
Liczba transakcji sprzedaży mieszkań w Stanach Zjednoczonych jest blisko dna. Jak wynika ze wskaźnika oczekującej sprzedaży mieszkań (ang. Pending Home Sales), jest to na najniższy poziom od pandemicznego dołka z 2020 roku.
Pomijając ten krótki spadek sprzed czterech lat, indeks oczekującej sprzedaży mieszkań w USA przyjął najniższą wartość od kiedy zbierane są dane (od 2002 roku). Wiosną 2020 roku aktywność na rynku nieruchomości w USA niemal zamarła. Ludzie pozostali w domach z uwagi na ogłoszony lockdown i surowe obostrzenia.
Teraz, ponownie sprzedaż mieszkań drastycznie zmalała. Wysokość wskaźnika oczekującej sprzedaży mieszkań (Pending US Homes Sales) spadła w kwietniu 2024 roku do 72,3 punktów. Miara ta obrazuje liczbę umów sprzedaży mieszkań będących w trakcie finalizacji.
Ten indeks podpisanych umów spadł w ubiegłym miesiącu o 7,7%. To największy spadek odnotowany od ponad 3 lat, bo od lutego 2021 roku. Co istotne, spadek liczby umów został zaobserwowany w każdym regionie Stanów Zjednoczonych.
Wykres: Indeks podpisanych umów sprzedaży mieszkań w USA.
Źródło: Bloomberg, NAR, Rosenberg Research.
Wspomniany indeks oczekiwanej sprzedaży mieszkań służy do przewidywania trendów przyszłej sprzedaży nieruchomości. Wzrost wskaźnika sugeruje rosnący popyt na mieszkania i domy. Natomiast spadek może wskazywać na osłabienie rynku nieruchomości.
Czytaj również: Rynek nieruchomości w Polsce czeka katastrofa demograficzna. To zmieni rynek o 180 stopni
Wysokie stopy procentowe, które wpływają na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, są głównym czynnikiem odpowiadającym za dołek liczby podpisanych umów sprzedaży mieszkań. Takiego zdania są eksperci z amerykańskiej National Association of Realtors.
Wpływ rosnących stóp procentowych w kwietniu wpłynął na spadek liczby kupna mieszkań. Nawet przy większej ilości dostępnych mieszkań na rynku. - stwierdził Lawrence Yun, główny ekonomista NAR.
Oczekiwana obniżka stóp procentowych przez Rezerwę Federalną jeszcze w tym roku powinna doprowadzić do lepszych warunków (na rynku nieruchomości), z lepszą przystępnością cenową i większą podażą. - dodał.
Zobacz także: Zapaść sprzedaży mieszkań sięga 60%! Krach na rynku nieruchomości w Niemczech
Opłacalność kupna mieszkania w USA szoruje jednak po dnie. Jak pokazuje indeks przystępności cenowej, jest ona obecnie najgorsza od 40 lat:
Wykres: Indeks przystępności cenowej mieszkań w USA
Źródło: The Kobeissi Letter.
Między innymi to sprawia, że liczba nowych mieszkań z rynku pierwotnego w USA dostępnych na sprzedaż jest obecnie największa od 2008 roku i coraz bliższa rekordowych wartości. To między innymi efekt tego, że mediana ceny mieszkania na rynku pierwotnym w USA wynosi 433,5 tys. USD i pozostaje blisko rekordowych poziomów.
Liczba nowych domów jednorodzinnych na sprzedaż w USA wzrosła w kwietniu do 480 tys.:
Wykres: Liczba mieszkań z rynku pierwotnego dostępnych do sprzedaży (zapasy nowych mieszkań) na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych.
Źródło: ZeroHedge.
Tak duży wzrost podaży domów na pierwotnym rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych to również efekt tego, że podaż na rynku wtórnym jest bardzo niska. Z uwagi na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, właściciele mieszkań nie chcą ich sprzedawać.
Wykres: Oprocentowanie kredytu hipotecznego w USA (przy założeniu najpopularniejszej opcji: 20% wkładu własnego, stała stopa na 30 lat)
Źródło: Dane Mortgage News Daily.
Zdecydowana większość kredytów w USA jest oparta o stałe oprocentowanie. Zmiana lokum wiązałaby się z nowym kredytem o wyższej stopie. W rezultacie, wielu posiadaczy mieszkań nie chce ich sprzedawać, argumentują ekonomiści. W efekcie podaż na rynku wtórnym jest coraz niższa.
Bardzo trudno przekonać kogoś, kto ma kredyt hipoteczny na 2,85%, aby zmienił go na kredyt hipoteczny na 7,85%. - stwierdził Spencer Hakimian, ekonomista Tolou Capital Management.
Wykres: Podaż mieszkań na rynku wtórnym w USA.
Źródło: MacroMicro.
1 na 3 mieszkania na rynku nieruchomości jest obecnie nowym mieszkaniem. W czasie kryzysu finansowego z 2008 roku było to 1 na 20 nowych domów. Drogie nowe mieszkania są jedyną opcją dla wielu nabywców. - skomentował Adam Kobeissi, analityk The Kobeissi Letter.
Zobacz również: Rynek nieruchomości jak w 2008. Po 16 latach pojawił się sygnał, który wywołał globalny kryzys
