Uważa się, że amerykański rynek “utknął w latach 80. XX wieku”. Przystępność cenowa mieszkań jest na poziomie obserwowanym ostatnio 40 lat temu.
- Przystępność cenowa mieszkań w USA gwałtownie spadła do poziomu z 1984 r.
- Brak zapasów wywiera presję na wzrost cen.
- W Kalifornii średnia opłata za dom to obecnie 64% przeciętnego dochodu gospodarstwa domowego.
- Zobacz również: Cena ropy zbliża się do listopadowych poziomów! Jakie perspektywy ma przed sobą w dalszej części roku?
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Rynek nieruchomości jest tam, gdzie 40 lat temu?
Rezerwa Federalna podnosi stopy procentowe, kontynuując walkę z inflacją. Latem zeszłego roku była ona najwyższa od ponad 40 lat, zbliżając się do 10% r/r. Cykl zacieśniania polityki pieniężnej był “szczególnie brutalny”, od momentu dokonania pierwszych podwyżek ceny na rynku nieruchomości stały się najwyższe od 15 lat, a więc od czasu ostatniego kryzysu finansowego.
Przy obecnych stopach, różnica między oprocentowaniem (nowego) 30-letniego kredytu a oprocentowaniem całego niespłaconego zadłużenia hipotecznego w USA nie była tak duża od lat 80.
Źródło: GLENMEDE, FACTSET/MarketWatch
Perspektywy na poprawę sytuacji w amerykańskim mieszkalnictwie
Generalnie przyjmuje się, że wysokie stopy procentowe ograniczają popyt na kredyty. Mniejsze zainteresowanie hipotekami oznacza niższy popyt, pociągając za sobą spadek cen. Tak jest jednak w teorii, praktyka pokazuje, że istnieją wyjątki.
Obecnie w USA podaż, a więc liczba domów i mieszkań dostępnych na rynku jest historycznie niska. Mniejsza baza ofert wywiera presję na wzrost stawek, tworząc impas rynkowy, szczególnie z perspektywy potencjalnych nabywców.
“Dopóki luka w podaży nie zostanie wypełniona nowym budownictwem, ceny domów i aktywność budowlana raczej nie spadną tak znacząco, jak miałoby to miejsce normalnie, biorąc pod uwagę niekorzystny wiatr w postaci rosnących stóp procentowych” - napisali analitycy Glenmede w notatce dla klientów.
Zobacz również: Kolejna bańka na rynku nieruchomości? Ten wskaźnik nie kłamie! 5 najciekawszych WYKRESÓW TYGODNIA
O tym, że obecna sytuacja na rynku nieruchomości przypomina lata 80., mówi również agencja Black Knight. Firma zajmująca się gromadzeniem i analizowaniem danych hipotecznych uważa, że przystępność cenowa mieszkań gwałtownie spadła do najniższego poziomu od 1984 r. Brak zapasów ma utrzymać wysokie ceny na dłużej.
“Miesięczna opłata za typowy dom w lipcu wymaga około 38% średniego dochodu gospodarstwa domowego, w porównaniu z 36,8% w poprzednim miesiącu. To sprawia, że mieszkania są najmniej przystępne od 1984 r.” - komentują analitycy.
Z danych wynika również, że mieszkania były “najbardziej dostępne” z perspektywy przeciętnego obywatela w 2013 r., gdy stosunek płatności do dochodów wynosił zaledwie 17,1%.
Zespół BlackKnight zauważa również, że typowa spłata hipoteki (kwota główna + odsetki) w przypadku domu ze średniej półki cenowej, 20% wkładem własnym oraz 30-letnim kredytem o stałym oprocentowaniu wzrosła w ostatnim roku o 91%, osiągając poziom 2423 USD.
Zobacz również: Deweloper notowany na polskiej giełdzie ze “śmieciowym” ratingiem! Analitycy wyjaśniają
W stanach, które doświadczają zjawiska masowej migracji, brakuje dosłownie każdego rodzaju nieruchomości we wszystkich przedziałach cenowych. Tak jest m.in. w Teksasie, gdzie obserwuje się dynamiczny wzrost cen pomimo niepewności związanej z poziomem stóp procentowych.
W najnowszym wydaniu "The Kobeissi Letter" stwierdzono, że posiadanie domu w USA staje się luksusem. Mediana spłat kredytu hipotecznego jest najwyższa w historii. Obecnie w 31 stanach mieszkańcy płacą średnią miesięczną opłatę za dom powyżej 2000 USA, a na Hawajach ... 5 000 USD.
