W MAKROmapie z 28.11.2022 przedstawiliśmy naszą prognozę kształtowania się cen mieszkań w perspektywie średniookresowej (por. wykres). Uwzględniając wyniki modelowania ekonometrycznego skorygowane ekspercko w dół prognozowaliśmy wówczas, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym do końca 2023 r. pozostaną na poziomie obserwowanym w III kw. 2022 r. Prognoza ta zmaterializowała się w IV kw. ub. r. Zgodnie z danymi NBP, przeciętna cena transakcyjna na rynku pierwotnym dla 7 największych miast w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) zmniejszyła jedynie o 0,2% pomiędzy III i IV kw. 2022r. i wyniosła 11 291 zł/m2 . O tym, co dzieje się obecnie w USA przeczytasz w tym artykule: Czeka nas powtórka z 2008 roku? Munger ostrzega, że rynek nieruchomości komercyjnych jest w zapaści.
Nasz model ekonometryczny przy objaśnianiu rocznej dynamiki cen mieszkań uwzględnia głównie czynniki charakterze popytowym i cenowym. Wśród zmiennych objaśniających można wymienić opóźnioną dynamikę cen, która reprezentuje inercję rynku mieszkaniowego. Drugą zmienną jest stopa bezrobocia BAEL, która reprezentuje w modelu wpływ zmian popytu mieszkaniowego ze strony gospodarstw domowych na kształtowanie się cen mieszkań. Trzecia zmienna to ceny materiałów budowlanych, które obrazują koszty budowy mieszkań znajdujące odzwierciedlenie w finalnej cenie nieruchomości. Nasz model jest uproszczeniem rzeczywistości i nie pozwala na uchwycenie szerokiego zakresu czynników oddziałujących na ceny nieruchomości. Wśród nich można wymienić m.in. spadek popytu gotówkowego, dalsze wyhamowanie akcji kredytowej spójne z obserwowanym w ostatnich miesiącach silnym spadkiem liczby wniosków o kredyt hipoteczny, utrzymujące się przez dłuższy okres wysokie stopy procentowe, które w połączeniu z wprowadzoną w kwietniu ub. r. rekomendacją KNF (wyliczenie zdolności kredytowej przy założeniu wzrostu stóp procentowych o 5 pkt. proc.) będą oddziaływać w kierunku spadku zdolności kredytowej gospodarstw domowych.
Sprawdź także: Rynek nieruchomości biurowych bliski załamania. Zobacz co prognozują eksperci
Obecnie nie dokonujemy aktualizacji prognozy naszej prognozy cen mieszkań, jednak chcemy zwrócić uwagę na inny ważny czynnik cenotwórczy, czyli oczekiwane kształtowanie się podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Wielkość podaży mieszkań, czyli liczby oddanych mieszkań, w średnim okresie można oszacować na podstawie liczby wydawanych pozwoleń. Zgodnie z danymi GUS, czas trwania budowy mieszkań w przypadku budynków wielorodzinnych, które zostały oddane w okresie I-III kw. 2022 r. wyniósł 25 miesięcy (por. wykres). W przypadku budownictwa jednorodzinnego czas ten był ok. dwukrotnie dłuższy (49,6 miesięcy). Znając przybliżony czas budowy mieszkań możemy oszacować w jaki sposób (i z jakim opóźnieniem) wydane pozwolenia znajdą odzwierciedlenie w liczbie ukończonych mieszkań, czyli podaży nowych mieszkań. W dalszej analizie skupiamy się na danych z wyłączeniem budownictwa indywidualnego (głównie budowy domów realizowane na użytek własny), gdyż w zaniedbywalnym stopniu oddziałuje ono w kierunku zwiększenia podaży mieszkań ujętych w statystykach cenowych NBP.
Sprawdź także: Amerykański rynek nieruchomości pod presją! Spadki cen w 8 z 20 miast
Roczna dynamika wydanych pozwoleń na budowę (opóźniona o 25 miesięcy) wykazuje silną dodatnią korelację z bieżącym tempem wzrostu oddanych mieszkań. W naszej analizie skorzystaliśmy ze średnich 9- miesięcznych, aby wyeliminować szum w danych. Współczynnik korelacji wyliczony na tak wygładzonych wskaźnikach oscylował w okolicach 0,75 w ostatnich latach. Korzystając z właściwości wyprzedzających wspomnianej zależności można oczekiwać, że podaż mieszkań na rynku pierwotnym silnie wzrośnie w br. Natomiast w 2024 r. tempo wzrostu oddawanych mieszkań wyraźnie spowolni (por. wykres).
Sprawdź także: Pęka bańka na nieruchomościach? Ceny na tym wielkim rynku tąpnęły
W krótkim okresie spodziewany wzrost podaży mieszkań będzie oddziaływał w kierunku spadku cen nieruchomości, biorąc pod uwagę fakt, że zmaterializuje się on w warunkach wciąż osłabionego popytu powiązanego z m.in. słabą akcją kredytową w segmencie kredytów hipotecznych i spowolnienia wzrostu gospodarczego. Należy jednak pamiętać, że duża część oddawanych w br. mieszkań została zakupiona już kilka kwartałów temu, a teraz zostanie tylko przekazana nabywcom. Ta część zwiększonej podaży będzie neutralna z punktu widzenia procesów cenowych. Z kolei w 2024 r. będziemy mieli do czynienia z odwrotną sytuacją. Oczekujemy wówczas ożywienia popytu na mieszkania z uwagi na ożywienie wzrostu gospodarczego i spadek stóp procentowych.
Uważamy również, że niezależnie od wyniku wyborów parlamentarnych w br., zostanie uruchomiony rządowy program mający na celu wsparcie gospodarstw domowych w zakupie pierwszego mieszkania, co dodatkowo podbije popyt. W warunkach osłabionego napływu nowych lokali na rynek pierwotny będzie to czynnik sprzyjający ponownemu wzrostowi cen mieszkań. Biorąc pod uwagę zarysowane powyżej tendencje podtrzymujemy naszą prognozę, zgodnie z którą przeciętna cena transakcyjna na rynku pierwotnym dla 7 największych miast w Polsce nie ulegnie znaczącym zmianom w br., z kolei w 2024 r. będziemy obserwowali jej dalszy wzrost w tempie kilku procent rocznie. Należy zwrócić uwagę, że ta prognoza jest obarczona dużą niepewnością. Czynnikami niepewności dla naszej prognozy są m.in. kształtowanie się cen materiałów budowlanych, potencjalnie silniejsze spowolnienie wzrostu gospodarczego oraz ostateczna postać i skala rządowego programu wspierającego zakup pierwszego mieszkania.
