Obecna relacja poziomu sprzedaży do oferty nie sprzyja podejmowaniu decyzji o realizacji nowych inwestycji. Ich liczba silnie spada, na co wpływ ma także wysoki poziom kosztów budowy oraz cen gruntów. Czas wyprzedaży oferty na 6 największych rynkach wynosił w 4q22 nieco ponad 6 kwartałów i przy zauważalnej odbudowie popytu względem 3q22 skrócił się o blisko 2 kwartały.
Na największych rynkach deweloperzy nawet przy obniżonym popycie są w stanie sprzedać ofertę w cyklu produkcyjnym. Najkrótszym czasem wyprzedaży oferty cechują się Warszawa, Kraków i Wrocław. W mniejszych miejscowościach czas ten jest dłuższy, choć w tych lokalizacjach inwestycje rzadziej finansowane są z udziałem kredytu bankowego, deweloperzy mają mniejszą presję wykazania określonego poziomu przedsprzedaży, a inwestycje mogą być prowadzone dłużej.
Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła w 2022 wyraźnie silniej r/r niż liczba uzyskanych pozwoleń na budowę. Może to sygnalizować, że projekty inwestycyjne czekają na lepsze czasy i będą stopniowo uruchamiane wraz z pojawianiem się kolejnych sygnałów wzrostu popytu, już po tym, jak rynek zaabsorbuje obecną nadwyżkę oferty. Wyraźna nadwyżka pozwoleń na budowę nad liczbą nowo rozpoczynanych inwestycji może sygnalizować, że deweloperzy są przygotowani na bardziej elastyczną odpowiedź do zmiany fazy cyklu koniunkturalnego niż w czasie poprzednich recesji, co z kolei powinno przyczynić się do łagodniejszej reakcji cenowej.
Porównaliśmy obecną relację wydanych pozwoleń na budowę z okresu 3 lat do liczby rozpoczętych w tym okresie deweloperskich inwestycji mieszkaniowych do takiej statystyki z 2016, gdy rynek po kilkuletniej recesji wkroczył w wyraźną fazę ożywienia. Okazuje się, że obecnie relacja jest istotnie wyższa niż w 2016 i w przypadku największych miast występuje nadwyżka pozwoleń na budowę. Nadwyżka ta przy założeniu poziomów sprzedaży mieszkań w największych miastach notowanych w początkowej fazie ożywienia poprzedniego cyklu wystarczy na około dwa kwartały. Oznacza to, że czas oczekiwania odradzającego się popytu na reakcję podaży będzie tym razem o wspomniane pół roku krótszy, co może zmitygować efekt cenowy.
Zobacz także: Rynek mieszkaniowy tętni życiem w dużych miastach oraz na zachodzie i północy kraju
W przypadku powiatów otaczających największe miasta również obserwujemy nadwyżkę, choć nie we wszystkich aglomeracjach jej skala jest większa niż w 2016. Z uwagi na naturalnie ograniczoną podaż gruntów pod zabudowę w największych miastach, a także zmieniające się preferencje ludności względem miejsca zamieszkania, budownictwo deweloperskie w coraz większym stopniu opuszcza duże miasta, przenosząc się do strefy podmiejskiej. Trend ten jest szczególnie silny w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Obecnie udział nowo rozpoczynanych inwestycji w 6 największych miastach w ogóle nowych inwestycji wynosi 30%, podczas gdy jeszcze w 2016 wynosił 56%. Udział stref podmiejskich w tej statystyce wzrósł dwukrotnie – z 9% w 2016 do 18% w 2022. Udział transakcji rynku pierwotnego w dużych miastach stopniowo maleje na rzecz rynku wtórnego i tym samym rola deweloperów w kształtowaniu strony podażowej rynków mieszkaniowych dużych miast jest coraz mniejsza.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: "Puls Nieruchomości. Analizy Nieruchomości", którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję