Płynność rynku mieszkaniowego, ilustrowana roczną liczbą transakcji dotyczących nieruchomości mieszkaniowych na 1000 mieszkań, jest największa w dużych miastach oraz na zachodzie i północy kraju. W parze ze wskaźnikiem liczby transakcji na mieszkanie idzie wskaźnik liczby oddanych mieszkań na mieszkańca. Najbardziej aktywnymi rynkami w ostatnich latach były Rzeszów, Wrocław z powiatem wrocławskim, Gdańsk z powiatem gdańskim oraz Kraków.
Spadek popytu oraz wzrost kosztów budowy doprowadził do silnej redukcji nowych inwestycji mieszkaniowych. Ożywienie popytu oczekiwane w kolejnych latach przy klasycznym opóźnieniu reakcji strony podażowej może prowadzić do powrotu silnego trendu wzrostowego cen.
Deweloperzy dysponują jednak obecnie solidną nadwyżką pozwoleń na budowę, co sugeruje, że projekty inwestycyjne są jedynie zamrożone, a czas ich wprowadzenia do oferty może być znacznie krótszy niż w przypadku wychodzenia z poprzedniej recesji na rynku mieszkaniowym.
Z uwagi na naturalnie ograniczoną podaż gruntów pod zabudowę w dużych miastach, coraz większą rolę w kształtowaniu strony podażowej pierwotnego rynku mieszkaniowego pełnią strefy podmiejskie największych aglomeracji.
W latach 2015-2021 do oferty trafiało co najwyżej tyle mieszkań, ile wynosiła ich roczna sprzedaż. Oznaczało to, że deweloperzy nie nadążali z produkcją, a niedobory podażowe przy bardzo silnym popycie prowadziły do dynamicznego wzrostu cen. Opóźniona reakcja podaży względem szybko zmieniającej się siły popytu jest wręcz podręcznikowym źródłem powstawania nierównowagi i cykliczności koniunktury na rynku mieszkaniowym. Rok 2022 przyniósł wyraźne odwrócenie relacji popytu i podaży. Rozpędzona wysokim popytem z okresu boomu produkcja mieszkaniowa trafiła na załamanie popytu wywołane nieoczekiwanym i dość agresywnym cyklem podwyżek stóp procentowych. W efekcie do oferty trafiło znacznie więcej mieszkań niż strona popytowa była w stanie zaabsorbować. Ostatnie lata to również bardzo silny wzrost kosztów budowy oraz kosztów gruntów, co przy słabnącym popycie istotnie skompresowało marże nowych inwestycji deweloperskich. Spadek rentowności produkcji był na tyle silny, że często prowadził do podejmowania decyzji o zamrożeniu inwestycji. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy, spadła w 2022 o ponad 30%. Mocne ograniczenie nowej podaży, którego efekty będą widoczne dopiero w latach 2024-2025, może zbiec się w czasie z ożywieniem popytu. Czy mało elastyczna podaż może ponownie wygenerować silny wzrost cen czy być może tym razem budownictwo mieszkaniowe reaktywuje się nieco szybciej?
Zobacz także: Mieszkań nie brakuje, ale ile z nich łapie się na „Bezpieczny Kredyt 2%"
Rynek nieruchomości na wykresach
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: "Puls Nieruchomości. Analizy Nieruchomości", którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
