Rada Ministrów przyjęła 14 marca 2023 projekt Ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, przygotowany przez resort rozwoju dla potrzeb programu „Pierwsze mieszkanie”. Program przewiduje w szczególności:
Wsparcie systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe (Konto Mieszkaniowe):
– Konto przeznaczone dla osób, które planują zakup mieszkania w przyszłości, np. dla dzieci. Będzie je mógł otworzyć każdy, kto nie miał i nie ma mieszkania/domu.
– Z konta będzie mogła skorzystać także osoba, która w jednym posiadanym lokalu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci. Konto mieszkaniowe będzie można założyć od 13. roku życia.
– Na koncie mieszkaniowym trzeba będzie systematycznie oszczędzać od 3 do 10 lat. Minimalna wpłata miesięczna wyniesie 500 zł, a maksymalna – 2 tys. zł. Możliwe będą wpłaty w różnej wysokości; w każdym roku skorzystać będzie można z miesiąca wakacji od oszczędzania (bez konsekwencji).
– Za minimum 11 wpłat w roku w kwocie co najmniej 500 zł można będzie otrzymać dodatkową premię oszczędnościową, równą rocznemu wskaźnikowi inflacji albo wskaźnikowi zmiany wartości ceny 1 m kw. pow. użytkowej mieszkania.
– Premia mieszkaniowa i zwolnienie z podatku będą przysługiwać w przypadku wypłaty odłożonych środków na zakup pierwszego mieszkania. W przypadku zakończenia oszczędzania, na wydanie środków będzie 5 lat.
Program, w szczególności projekt Bezpiecznego kredytu 2%, wspiera popyt na mieszkania, poprzez wzmocnienie popytu kredytowego. W obecnych warunkach rynkowych, przy założeniach finansowych projektu i określonej maksymalnej wielkości kredytu na mieszkanie lub dom można oczekiwać zwiększenia liczby udzielonych kredytów z tytułu programu o ok. 10% więcej w porównaniu z 2022. Ograniczona wielkość kredytu obecnie oznacza wsparcie przede wszystkim budowy/zakupu mieszkania w mniejszych miejscowościach (tańsze mieszkania czy grunty, które mogą być wkładem własnym pod budowę domu). Natomiast na podstawie zakładanych kryteriów demograficznych trudno określić, gdzie regionalnie może być najwięcej potencjalnych kredytobiorców.
Zmiany w Ustawie o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym – po nowelizacji to Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym
Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym weszła w życie 1 marca 2023, jest to nowelizacja Ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym oraz o spłatach tego kredytu w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego (gwarancja kredytu przy braku środków wkład własny) z października’21. Wprowadzone modyfikacje poszerzają grono osób uprawnionych do gwarancji BGK wkładu własnego i tzw. spłaty rodzinnej. Po zmianie przepisów z programu mogą skorzystać kredytobiorcy bez wkładu własnego albo z wkładem własnym nie wyższym niż 200 tys. zł i nieprzekraczającym 20% kwoty wydatków, na który kredyt jest udzielany, a w przypadku kredytu o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej - nieprzekraczającym 30%. Jeśli kredytobiorca ma wkład własny niższy niż 20%, gwarancją BGK będzie może być objęta także brakująca część wkładu. Podniesiono też współczynnik, który służy do wyliczania maksymalnej ceny metra kwadratowego kwalifikującej do korzystania z programu. Zmiany w Ustawie o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym – po nowelizacji to Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym.
W lutym’23 KNF złagodziła warunki oceny zdolności kredytowej – bufor dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem wynosi obecnie 2,5 pp.
Urząd Komisji Nadzoru Finansowego 7 lutego 2023 złagodził warunki oceny zdolności kredytowej – minimalny poziom bufora, który powinien być stosowany dla kredytów z okresowo stałą stopą procentową wynosi obecnie 2,5 pp (poprzednia rekomendacja z kwietnia’22 zalecała do liczenia zdolności kredytowej przyjmowanie oprocentowania powiększonego o 5 pp). Właściwie dobrany poziom powinien być zróżnicowany ze względu na czynniki ryzyka rozpoznawane przez bank. W przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem powinien być stosowany adekwatnie wyższy poziom bufora. Nie zmieniły się zalecenia uwzględniania wyższych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego przy liczeniu zdolności kredytowej, a także wskaźnika DSTI (koszty miesięcznej obsługi długu do dochodu rozporządzalnego), który ma nie przekraczać 40% przy niższych i 50% przy wyższych dochodach kredytobiorcy. Celem KNF jest zapewnienie bezpieczeństwa sektora finansowego poprzez wskazanie bankom, że powinny właściwie uwzględniać ryzyka wzrostu stóp procentowych w ocenie zdolności kredytowej.
Zobacz także: Rynek mieszkaniowy w Polsce: szok migracyjny, ujemny przyrost naturalny, saldo migracji
Ustawa wprowadzająca wakacje kredytowe weszła w życie
14 lipca 2022 Prezydent podpisał Ustawę z 7 lipca 2022 o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom.
Ustawa przewiduje:
- Wakacje kredytowe, czyli możliwość zawieszenia spłaty rat kredytów hipotecznych na 8 miesięcy, niezależnie od sytuacji dochodowej kredytobiorcy. Kredytobiorcy mogą skorzystać z wakacji w dowolnych dwóch miesiącach III i IV kwartału 2022 oraz po jednym miesiącu w każdym z kwartałów 2023. Termin na spłatę zostanie przesunięty bez dodatkowych odsetek. Rozwiązanie jest dostępne dla wszystkich kredytobiorców, którzy mają kredyty w zł. Według szacunków różnych instytucji wprowadzone rozwiązania w okresie dwóch lat będą kosztowały sektor bankowy ok. 20 mld zł. –
- Ustalenie zamiennika WIBOR-u i procedury jego wyznaczania. Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej wybrał indeks WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight); metodyka jego kalkulacji jest podobna jak publikowany przez GPW Benchmark indeks WIRD, zmieniła się jedynie nazwa indeksu, by lepiej odzwierciedlić jego charakterystykę (oparcie na danych reprezentujących transakcje overnight). Ustalono też mapę drogową reformy wskaźników referencyjnych. Od grudnia’22 uczestnicy rynku mogą stosować WIRON w nowych instrumentach finansowych. W 2023 banki mogą wprowadzać do oferty kredyty stosujące ten indeks równolegle z dotychczas oferowanymi kredytami na WIBOR. Mapa zakłada zaprzestanie opracowywania i publikowania wskaźników referencyjnych WIBOR i WIBID od początku 2025.
- Zwiększenie kwoty wpłacanej przez banki na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców (FWK) o dodatkowe 1,4 mld zł w 2022. Według informacji resortu finansów z lutego’23 od początku funkcjonowania FWK kredytobiorcy zarejestrowali w BGK 9960 umów o wsparcie na łączną kwotę 591,4 mln zł, większość (ok. 9000 wniosków) złożono w 2022.
- Do 19 lutego’23 banki zaraportowały do bazy BIK 1,11 mln rachunków kredytów mieszkaniowych objętych wakacjami kredytowymi o wartości do spłaty 277 mld zł. O ustawowe zawieszenie spłat kredytów hipotecznych zawnioskowały w większości osoby młode, w wieku 25-34 lat (65,9%), najczęściej z województw mazowieckiego (57,5%) i dolnośląskiego (55,2%) oraz z miast powyżej 500 tys. mieszkańców (62,4%).
- Na początku marca’23 premier nie wykluczył przedłużenia wakacji kredytowych na 2024, uzależniając tę decyzję od tempa spadku inflacji i kolejnych projekcji stóp procentowych przedstawianych przez NBP.
Od lipca’22 działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wprowadzony w znowelizowanej Ustawie Deweloperskiej
W lipcu 2022 weszła w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, jest to nowelizacja tzw. Ustawy deweloperskiej z inicjatywy UOKiK. Zapisy Ustawy przewidują objęcie środków wpłacanych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki (1% w przypadku otwartego rachunku powierniczego i 0,1% przy zamkniętym rachunku) na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Wprowadzenie DFG wzmacnia bezpieczeństwo klientów; jednocześnie powoduje wzrost kosztów deweloperów.
Ostatnia nowelizacja prawa budowlanego sprzyja cyfryzacji procesów administracyjnych dotyczących budownictwa
Nowelizacja prawa budowlanego (podpisana w lipcu’22 przez Prezydenta) umożliwia prowadzenie w postaci elektronicznej dziennika budowy i książki obiektu. Portal e-Budownictwo ma umożliwić wygenerowanie dokumentów związanych z budową (m.in. wniosku o pozwolenie na budowę, zgłoszenia budowy/rozbiórki, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czy wniosku o pozwolenie na użytkowanie). Nowelizacja wpisuje się w cyfryzację procesów administracyjnych dotyczących budownictwa, sprzyja usprawnieniu tych procesów, w tym skróceniu okresu budowy w zakresie prac administracyjnych.
Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków dostosowuje polskie prawo do regulacji unijnych w tym zakresie
Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (przyjęta przez RM w lipcu’22) przewiduje m.in: -powszechny dostęp do podstawowych informacji w świadectwach charakterystyki energetycznej; -zmiany wymagań związanych z kontrolą systemów ogrzewania i klimatyzacji; -obowiązek montażu w określonych budynkach systemów automatyki i sterowania. Nowelizacja dostosowuje polskie prawo do regulacji unijnych dotyczących charakterystyki energetycznej budynków, nowe regulacje mają poprawić skuteczność obecnego systemu oceny efektywności energetycznej budynków. Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków dostosowuje polskie prawo do regulacji unijnych w tym zakresie.
Od 2023 obowiązek dla osób fizycznych rozliczenia wynajmu wyłącznie ryczałtem
16 listopada 2021 Prezydent podpisał Ustawę z 29 października 2021 o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Wśród znowelizowanych przepisów podatkowych dla rynku wynajmu istotne są: - wprowadzenie obowiązku dla osób fizycznych rozliczenia wynajmu wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych; - wyłączenie z podatkowych kosztów odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych; nowe przepisy obowiązują od 1 stycznia 2023.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Rynek Mieszkaniowy - Analizy Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Rynek Mieszkaniowy - Analizy Nieruchomości
