Otoczenie makroekonomiczne rynku mieszkaniowego ostatnio charakteryzuje się dużą zmiennością i trudną przewidywalnością – dotyczy to m.in. czynników geopolitycznych mogących istotnie zmienić oczekiwania inflacyjne czy politykę monetarną. Rynek mieszkaniowy cechuje w dalszym ciągu niska transakcyjność, w związku z czym inwestorzy oczekują dodatkowej premii za ryzyko niskiej płynności. Niska transakcyjność utrudnia analizę zmian cen w poszczególnych segmentach rynku. Przy analizie trendów cenowych należy uwzględniać zawyżanie średniego poziomu cen przez transakcje dotyczące mieszkań o małym metrażu, których udział w ogóle transakcji wzrasta w sytuacji gorszej koniunktury.
Oceniamy, że średnie ceny transakcyjne mieszkań spadną o ok. 5%-10% w perspektywie roku (4q22-3q23). Negatywnie na poziom cen wpływają: (1) zapaść popytu kredytowego na mieszkania na skutek wysokich stóp procentowych i bardzo konserwatywnych regulacji ostrożnościowych; (2) realny spadek dochodów ludności; (3) duże ryzyko nadpodaży mieszkań w sytuacji dużej liczby projektów rozpoczętych w okresie boomu, a finalizowanych obecnie i w 1h23; (4) spadek inflacji i wyhamowanie wzrostu kosztów budowy; (5) wzrost oczekiwanych stóp zwrotu przez kupujących inwestycyjnie.
Spadek cen mieszkań będzie hamowany przez: (1) doświadczenie deweloperów i ich umiejętności zarządzania projektami i ofertą; (2) wysokie stawki wynajmu przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem; (3) oczekiwania inflacyjne części społeczeństwa (doświadczenie wysokiej inflacji) sprzyjające popytowi na nieruchomości jako aktywu chroniącemu oszczędności; (4) powolny wzrost akcji kredytowej (kalkulacja zdolności kredytowej przy większych wynagrodzeniach, lekki spadek WIBOR); (5) wprowadzenie do oferty mieszkań już z okresu wysokich kosztów budowy, także wysokie ceny energii i paliwa; (6) stopniowe ujawnianie się popytu uchodźców z Ukrainy.
Analiza wyników ankiety NBP do przewodniczących Komitetów Kredytowych8 wskazuje, że w 3q22 pogorszenie sytuacji ekonomicznej gospodarstw, zmiany w wydatkach konsumpcyjnych oraz zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych spowodowały kontynuację znacznego spadku popytu na kredyty mieszkaniowe. Większość ankietowanych banków utrzymała zaostrzone w poprzednich kwartałach kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych z uwagi na pogorszenie prognoz sytuacji gospodarczej i jakości portfela kredytów mieszkaniowych. Niemniej niektóre banki nieznacznie łagodziły warunki kredytowania (np. obniżyły wymagania co do udziału własnego, wydłużyły maksymalny okres kredytowania czy zmniejszyły marżę kredytową), do czego skłaniały je spadek popytu na kredyty i wzrost presji konkurencyjnej.
W 4q22 większość ankietowanych banków deklaruje zaostrzanie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych i oczekuje pogłębienia spadku popytu na te kredyty.
Wyniki NSP 2021 potwierdzają obserwowane od 2015 negatywne tendencje demograficzne – spadek liczby ludności Polski i starzenie się społeczeństwa - z roku na rok będą one coraz silniej widoczne. Czynnikiem, który może osłabić te negatywne trendy demograficzne, jest olbrzymia migracja uchodźców wojennych z Ukrainy po inwazji Rosji na Ukrainę, część z nic może pozostać w Polsce na dłużej.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Kwartalnik Branżowy 3q22. Analizy Sektorowe”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję