Rosnąca inflacja, wzrost gospodarczy czy program kredytów bez wkładu własnego to w bieżącym roku wektory, które sugerują sprzyjającą koniunkturę w mieszkaniówce. Z drugiej strony mamy jednak rosnące stopy procentowe. Wciąż wiele osób nie docenia też skali wyzwań, które niesie za sobą agresja Rosji na Ukrainę.
Zgodnie z przewidywaniami czwarty kwartał 2021 roku był momentem, w którym mieszkania nie tylko zdrożały, ale też drożały szybciej niż kwartał wcześniej. Zarówno w przypadku lokali nowych, jak i używanych mieliśmy do czynienia z dwucyfrową dynamiką. Pod koniec 2021 roku za metr nowego mieszkania płacono na siedmiu największych rynkach o 15,6% więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W przypadku mieszkań używanych zmiana cen w tym samym okresie wyniosła 12,1%[1].
Ceny nie są najważniejsze z punktu widzenia oceny sytuacji
Dynamika wzrostu cen to tylko jeden z 25 wskaźników, które HRE Think Tank na bieżąco monitoruje, stawiając co kwartał kompleksową diagnozę sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce. Zwracamy ponadto uwagę na wiele innych miar ważnych z punktu widzenia oceny kondycji gospodarstw domowych, koniunktury w sektorze budownictwa czy w obszarze bankowości, ze szczególnym uwzględnieniem podaży kredytów hipotecznych.
Przejściowe ochłodzenie na rynku kredytów mieszkaniowych
Najpoważniejszą zmianą, która miała miejsce pod koniec 2021 roku były oczywiście podwyżki stóp procentowych. W ich wyniku od początku października 2021 roku do połowy marca 2022 roku przeciętna rata kredytu mieszkaniowego wzrosła o około 50%. Z punktu widzenia osób chcących zaciągnąć nowy kredyt skutki podwyżek stóp procentowych delikatnie amortyzują statystyki dotyczące zmiany poziomu wynagrodzeń oraz konkurencja między bankami, która objawia się w postaci malejących marż kredytowych. Efekt tych zmian jest taki, że od rozpoczęcia podwyżek stóp procentowych zdolność kredytowa przykładowej trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych stopniała z około 700 tys. złotych (początek października 2021 r.) do 500 tys. złotych (połowa marca 2022 r.)[2]. Nie mogło to pozostać bez wpływu na popyt zgłaszany przez kredytobiorców.
Efekty podwyżek stóp procentowych to jeden z dwóch głównych powodów, dla których nasz subindeks badający koniunkturę w sektorze bankowym zaliczył pod koniec 2021 roku spory spadek. Przewidujemy, że w kolejnych kwartałach ruch ten będzie kontynuowany.
Tymczasem na najświeższy odczyt wpłynęły zmniejszone wypłaty kredytów oraz malejący popyt na mieszkaniowe długi. Niewiele pomogło tu sygnalizowane przez banki ułatwianie dostępu do kredytów (niższe marże czy nawet niższy wkład własny). Warto przy tym podkreślić, że erozja popytu na hipoteki jest zjawiskiem, z którym mamy do czynienia już od kilku kwartałów. Postępujące podwyżki stóp procentowych jedynie przyspieszyły ten proces. Na domiar złego UKNF postanowił włączyć się w te mechanizmy rynkowe i nakazał bankom jeszcze bardziej restrykcyjne zasady badania zdolności kredytowej i to najpóźniej z końcem marca 2022 roku[3].
Warto wiedzieć, że spora część dzisiejszego obrazu rynku to także efekt wysokiej bazy. Jest to drugi powód wyraźnej erozji notowań naszego bankowego subindeksu. Aby zrozumieć ten fenomen, należy prześledzić rozwój sytuacji na rynku kredytów hipotecznych.
Przypomnijmy, że w 2020 roku epidemia pogorszyła sytuację na rynku pracy i doprowadziła do zakręcenia kurków z kredytami. W efekcie nawet 200-300 tysięcy rodaków w wieku 25-34 nie zdecydowało się na wyprowadzkę od rodziców4[4]. Sytuacja diametralnie zmieniła się wraz z początkiem 2021 roku. Doskonałe dane z gospodarki i rynku pracy zachęciły banki do ponownego odkręcenia kurków z kredytami mieszkaniowymi. W konsekwencji do banków napłynęło co najmniej kilkadziesiąt tysięcy wniosków kredytowych, które w normalnych warunkach realizowałyby się w pierwszym roku epidemii.
Ten efekt z czasem zaczął wytracać impet. To dlatego w maju 2021 roku w przeliczeniu na dzień roboczy do banków trafiło średnio po 2,5 tys. wniosków kredytowych, a we wrześniu – ostatnim miesiącu przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych – liczba ta stopniała do 1,9 tys. aplikacji dziennie. W kolejnych miesiącach coraz mocniej do głosu dochodziły konsekwencje rosnących stóp procentowych. Najświeższe dane dostępne w momencie pisania niniejszego raportu podsumowywały luty 2022 roku. W miesiącu tym do banków trafiało po 1,5 tysięcy wniosków o kredyt mieszkaniowy dziennie5. Z dużym prawdopodobieństwem kolejne miesiące będą pod presją niepewności wywołanej przez agresję Rosji na Ukrainę. Oliwy do ognia dolewa też wcześniej wspomniany UKNF, nakazujący bankom jeszcze w marcu wprowadzenie bardziej restrykcyjnych założeń przy badaniu zdolności kredytowej. Na drugim biegunie mamy za to rządowy program kredytów bez wkładu własnego, który według przewidywań ustawodawcy ma pozwolić co roku na zakup własnego „M” nawet kilkudziesięciu tysiącom rodaków.
Niepewność odbija się na nastrojach rodaków
Znacznie gorsze odczyty niż przed kwartałem zaobserwowaliśmy też w przypadku kondycji gospodarstw domowych. Ich emanacją jest na przykład skłonność do składania wniosków o kredyt mieszkaniowy. Pod koniec 2021 roku wyraźnie pogorszyły się też nastroje konsumentów6. Konsekwencją przyspieszającej inflacji jest ponadto fakt, że realne wynagrodzenia ludności rosną w wolniejszym niż dotychczas tempie. Szybkie wzrosty cen w sklepach, na stacjach benzynowych czy punktach usługowych negatywnie wpływają na nastroje obywateli. Niestety wiele z tych trendów może w najbliższym czasie pogarszać ocenę bieżącej sytuacji wśród gospodarstw domowych.
-
Dane NBP ↑
-
Szacunki HRE Investments ↑
-
https://www.knf.gov.pl/aktualnosci?articleId=77388&p_id=18 ↑
-
Szacunki HRE Investments na podstawie danych Eurostatu ↑
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: Indeks HRE: W 2022 roku rynek mieszkaniowy będzie pod presją [IVQ 2021], którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
