Ostrożne podejście do rozpoczynania nowych projektów w sytuacji pogorszenia od 3q22 koniunktury na rynku mieszkaniowym spowolniło zakupy gruntów. Zapisy księgowe firm deweloperskich (zagregowane dane dla branży ze sprawozdawczości firm dla GUS) wskazują na wyhamowanie wzrostu banku ziemi w 1h23, nieco silniejsze w grupie mniejszych deweloperów, tj. zatrudniających 9-49 osób.
Jest to efekt pogorszenia koniunktury i wysokich cen gruntów. Niemniej, niezależnie od koniunktury, działki z uporządkowaną sytuacją prawną i planistyczną oraz dobrym dostępem do infrastruktury z reguły znajdują nabywców. Więksi deweloperzy starają się utrzymywać odpowiedni bank ziemi pod przyszłe projekty i na bieżąco go uzupełniać, adekwatnie do lokalnych uwarunkowań rynkowych. Rynek cechuje silna konkurencja, podaż dobrze przygotowanych gruntów jest ograniczona, co powoduje presję na ceny działek.
Giełdowi deweloperzy mieszkaniowi w raportach podsumowujących wyniki 1h23 sygnalizowali aktywność w zakresie zakupu gruntów i zabezpieczenia terenów pod przyszłe budowy:
- Grupa Echo Investment poinformowała, że na koniec czerwca’23 dysponuje bankiem ziemi, który umożliwia budowę ok.11,6 tys. mieszkań, a zapasy gotówki (ok. 662 mln zł) pozwalają na poszukiwanie i zakup nowych działek w największych miastach. Deweloper utrzymuje bank ziemi, który pozwala prowadzić działalność przez 3-5 lat.
- Grupa Archicom dysponowała na koniec czerwca’23 gruntami o powierzchni ok. 10,7 tys. m. kw. Ok. 220 mln zł oczekiwanych z ostatniej emisji akcji pozwoli na zakup gruntów pod kolejne inwestycje, deweloper w perspektywie średnioterminowej zakłada sprzedaż 4 tys. mieszkań rocznie.
- Dom Development wg stanu na koniec czerwca’23 ma zabezpieczony bank ziemi na budowę ok. 17,6 tys. lokali na czterech największych rynkach w Polsce, co umożliwia stabilną działalność w najbliższych 3 latach.
- Grupa Kapitałowa Atal ma bank ziemi pozwalający na budowę 13,6 tys. mieszkań, co zabezpiecza działalność grupy na ok. 4 lata; w 1h23 Atal zawarł 5 umów na łączną kwotę 68,5 mln zł na zakup gruntów w Krakowie, Warszawie i Trójmieście, na których szacunkowo zrealizuje projekty deweloperskie o powierzchni 44 tys. m kw.
- Unidevelopment ostatnio kupił za 13,6 mln działkę w Gdyni, na której powstanie 780 lokali.
- Lokum Deweloper raportuje w sprawozdaniu półrocznym w 1h23 prace przygotowawcze i planistyczne we Wrocławiu i Krakowie dla 12,3 tys. lokali w oparciu o bank ziemi o powierzchni 77,8 ha.
- Develia raportuje zabezpieczenie gruntów na budowę ok. 8,2 tys. mieszkań; ostatnio zakupiła w Trójmieście 2 działki o łącznej wartości prawie 33 mln zł.
- Robyg utrzymuje bank ziemi na stabilnym poziomie, co pozwala na szybkie uruchamianie nowych projektów w 2023.
Rozwiązaniem problemu braku atrakcyjnych działek pod zabudowę mieszkaniową są m.in.:
- podejmowanie projektów na rewitalizowanych terenach w dużych miastach;
- realizacja projektów w mniejszych miejscowościach czy w strefie podmiejskiej pod warunkiem dobrej dostępności komunikacyjnej;
- zakup terenów z przeznaczeniem wielofunkcyjnym, w przypadku których jest mniejsza konkurencja;
- możliwość budowy osiedli mieszkaniowych na terenach po centrach handlowych (o powierzchni sprzedaży pow. 2000 m kw.) i starych biurowcach (nowelizacja specustawy mieszkaniowej) wprowadzona w ramach likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych (tzw. ustawa deregulacyjna);
- konsolidacja, która przez przejęcia banku ziemi pozwala przyspieszyć inwestycje.
Kolejnym postulatem deweloperów, którego realizacja mogłaby zwiększyć podaż działek, jest udostępnienie pod budowę deweloperską gruntów Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN), utworzonego dla potrzeb zamkniętego w 2023 programu Mieszkanie Plus. KZN zgromadził 835 ha (grunty przekazane głównie przez Agencję Mienia Wojskowego, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Pocztę Polską, PKP), z czego ok. 80% jest przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne. KZN powstał w 2017, jednak pierwsza umowa dotycząca przekazania nieruchomości została zawarta w 1h20. Od 2020 KZN koncentrował się na tworzeniu z gminami społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM), w 2022 powstało 35 takich spółek. Obecna polityka KZN wskazuje na rezerwowanie tych gruntów dla budownictwa komunalnego i gminnego, praktycznie nie ma nieruchomości zbywanych w drodze przetargu (prawnie możliwe od grudnia’19).
Deweloperzy zwracają też uwagę na nowe ryzyko regulacyjne dotyczące podaży gruntów. Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym (weszła w życie we wrześniu’23) w średnim okresie może przyczynić się do ograniczenia podaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i utrzymywania ich wysokich cen. Przyjęte rozwiązania dotyczące warunków zabudowy - w szczególności ograniczenie analizowanego obszaru do warunków zabudowy (wymagania ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo), warunki zabudowy tylko wtedy, gdy gmina uchwali plan ogólny przewidujący położenie działki w obszarze uzupełnienia zabudowy (plany powinny powstać do końca 2025) oraz wprowadzony okres ważności decyzji (5 lat) mogą zmniejszyć podaż gruntów pod zabudowę.
