Z punktu widzenia deweloperów sytuacja rozwija się po części podobnie. Po co najmniej kilku latach bardzo wysokich zysków deweloperzy, widząc spadek popytu, ograniczają bieżącą sprzedaż mieszkań.
Dzieje się to poprzez mniejszą liczbę projektów wprowadzanych na rynek, za pomocą etapowania sprzedaży, a nawet ograniczania ofert dostępnych w biurach sprzedaży. Wszystko wskazuje na to, że deweloperzy zaczęli realizować strategię, w której kosztem liczby sprzedawanych mieszkań chcą utrzymać osiągane marże.
To w ostatnich tygodniach oznaczało podnoszenie cen wraz z rosnącymi kosztami budowy. Wspomniane wcześniej jaskółki zmian dają jednak szansę na to, że dynamika wzrostu kosztów budowy podlegać będzie normalizacji wraz z odbudowywaniem zerwanych przy okazji wojny łańcuchów dostaw. Nie jest to czynnik, który może doprowadzić do spadku cen mieszkań (chociażby ze względu na rosnące koszty robocizny czy wymagania techniczne i legislacyjne), ale może on spowodować, że wzrosty stawek będą mniej dynamiczne.
Deweloperzy działali w ostatnich latach w otoczeniu, które zmieniało się jak w kalejdoskopie. Jeszcze na przełomie lat 2019/2020 koniunktura była bardzo sprzyjająca. Potem nastała jednak epidemia, której efektem było w pierwszej chwili zatrzymanie w wielu gałęziach gospodarki. Po trwającym zaledwie 2 miesiące zahamowaniu w 2020 roku popyt na mieszkania bardzo szybko się odbudował. W efekcie okazało się, że dostępnych w biurach sprzedaży lokali było za mało, co skutkowało dużą determinacją do rozpoczynania nowych inwestycji i wzrostem cen mieszkań.
Jak będzie tym razem? Historia uczy nas, że dekoniunktura na rynku mieszkaniowym musi utrzymywać się przez co najmniej kilka – kilkanaście kwartałów, abyśmy mogli obserwować wyraźny spadek cen transakcyjnych mieszkań.
Przez wiele ostatnich lat dobra koniunktura w gospodarce nierzadko połączona z korzystną sytuacją na rynku pracy powodowały, że to popyt dostosowywał się do podaży. Może być tak i tym razem, jeśli zgodnie z nadziejami części ekonomistów, po krótkim ochłodzeniu gospodarczym znowu uda się Polsce wejść na ścieżkę rozwoju. Mogą w tym pomóc planowane przez rząd pakiety socjalne, inwestycje z KPO, wydatki zbrojeniowe czy np. integracja migrantów. W podobny kierunku iść może nawet planowany przez rząd program darmowych wakacji kredytowych. Te, jeśli faktycznie zostaną zaoferowane niemal wszystkim, mogą się okazać nie tylko ulgą dla kredytobiorców spłacających dziś znacznie wyższe raty, ale też po części będą formą redystrybucji dochodu kosztem banków pomiędzy obywateli. Ci mając oszczędności będą mogli je wydać, dorzucając cegiełkę do ożywienia gospodarki, gdy w perspektywie co najwyżej kilku kwartałów opanujemy częściowo inflację.
Przy rosnących kosztach współpraca z funduszami nie jest prosta
W kontekście mniejszej liczby zawieranych transakcji sprzedaży mieszkań i dużego ruchu na rynku najmu nie możemy zapominać o aktywnych w Polsce funduszach inwestycyjnych. Otoczenie sprzyja bowiem jeszcze mocniejszemu wejściu tych podmiotów „nad Wisłę”.
Już w 2021 roku kapitał, który pompowały one na rodzimy rynek deweloperski odpowiadał wartości nawet około 20-30% zakupów realizowanych w biurach sprzedaży deweloperów w 7 głównych miastach. Skalę zawieranych dziś umów skutecznie mogą ograniczać jednak doświadczenia niektórych firm deweloperskich, które podpisywały niedawno spektakularne kontrakty na pakietową sprzedaż mieszkań, a dziś – w wyniku szybko rosnących kosztów budowy – działalność ta może się okazać deficytowa.
Konsekwencje nadmiernego i nieucywilizowanego zaangażowania funduszy inwestycyjnych na rynku mieszkaniowym pokazują nam chociażby przykłady Berlina czy Amsterdamu, gdzie doszło do wzrostu cen mieszkań, stawek czynszów i spadku liczby nowych inwestycji mieszkaniowych. Więcej na ten temat pisaliśmy w raporcie HRE Think Tank Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy.
Rekomendacje dla Polski
W naszej ocenie rząd powinien zadbać o to, aby inwestowany przez fundusze kapitał w miarę możliwości prowadził nie do wzrostu cen nieruchomości, ale do zasypywania deficytu mieszkaniowego, który można dziś szacować na 1,5 – 2 milionów lokali
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
