Wróciliśmy do koniunktury sprzed epidemii
Reasumując - biorąc pod uwagę 25 wskaźników z obszaru budownictwa, cen mieszkań, kondycji gospodarstw domowych i sektora bankowego – oszacowaliśmy wartość indeksu koniunktury na rynku mieszkaniowym za pierwszy kwartał 2022 roku na 0,613.
Prosta interpretacja tego wyniku jest taka, że pozytywnie oceniamy koniunkturę w mieszkaniówce w pierwszym kwartale 2022 roku (odczyt powyżej 0,5 pkt.). W naszej ocenie koniunktura plasuje się wyraźnie poniżej progów ostrożnościowych (pierwszy - 0,85 pkt., drugi - 0,9 pkt. i trzeci - 0,95 pkt.), które mogłyby sugerować przegrzanie rynku. Najnowszy odczyt indeksu jest ponadto niższy niż pod koniec 2021 roku. Zmiana ta wynika przede wszystkim z sytuacji na rynku kredytowym, który po rekordowo dużym popycie w trakcie 2021 roku podlega wyraźnemu schłodzeniu.
Przy tym warto podkreślić, że nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Bieżąca sytuacja sugeruje schładzanie koniunktury, czego emanacją jest spadek liczby zawieranych transakcji. Odczytujemy ten stan jako kumulowanie się niezaspokojonego popytu, który w sprzyjających warunkach jest gotów wrócić na rynek wzorem lat 2020-21.
Ceny mieszkań w 2022 roku ponownie w górę
Kompleksowa diagnoza bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym jest dla nas podstawą do budowania prognoz na najbliższe kwartały. Bierzemy ponadto pod uwagę dostępne dziś predykcje, ale też zjawiska, których wystąpienie można z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć
Na tej podstawie prognozujemy, że pod koniec 2022 roku ceny mieszkań w największych miastach w Polsce będą o od 7% do 12% wyższe niż pod koniec 2021 roku. Zakładamy jednak w 2022 roku spadek liczby zawieranych transakcji względem bardzo wysokiego poziomu z 2021 roku (o około 15-25%).
Pomiędzy kupującymi i sprzedającymi powiększa się luka
Wspomniany spadek liczby zawieranych transakcji jest pokłosiem co najmniej kilku zmian. Sprowadzają się one do sytuacji, w której możliwości kupujących i oczekiwania sprzedających coraz wyraźniej się rozmijają. Po prostu kupujący patrzą na rosnące stopy procentowe, mając nadzieję na obniżki cen mieszkań, a sprzedający (zarówno indywidualni, jak i deweloperzy) nie chcą pozbywać się nieruchomości, które są szczególnie docenianą przystanią w czasach galopującej inflacji i topniejącej siły nabywczej gotówki.
Wszyscy mają swoje racjonalne powody, a efekt jest taki, że kupujący i sprzedający oddalają się od siebie. Transakcji zawieranych jest mniej i niestety stan ten chwilę potrwa. Konsekwencją tego jest rosnący poziom niezaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Ten będzie się kumulował i im dłużej będzie to trwało, tym mocniejsze możemy zaobserwować ożywienie na rynku, gdy sytuacja zacznie się normalizować.
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
