ceny wynajmu mieszkań warszawa 2022

Wracając jednak do makroekonomicznego otoczenia rynku mieszkaniowego, należy rozwinąć też kwestie związane z wysoką inflacją. Wzrosty cen dóbr i usług mają bowiem zupełnie przeciwne działanie niż zmiany poziomu stóp procentowych. Ten pierwszy sprzyja wzrostom cen mieszkań, a drugi je ogranicza.

Dane za ostatnie lata sugerują, że wzrost poziomu podstawowej stopy procentowej o 1 pkt. proc. powoduje spadek dynamiki wzrostu cen mieszkań o około 2,5-3 pkt. proc. w skali roku.

Zważywszy na fakt, że pod koniec 2021 roku mieszkania w dużych miastach drożały przeciętnie o 12-15%, to teoretycznie wzrost podstawowej stopy procentowej do poziomu 4-6% spowodowałby, że mieszkania przestałyby drożeć. Byłoby tak jednak w świecie, w którym przy okazji nie mielibyśmy do czynienia z dość wysoką inflacją. Ta już w momencie pisania tego raportu była najpewniej dwucyfrowa. Prognozy NBP sformułowane tuż po agresji Rosji na Ukrainę sugerują, że w całym 2022 roku inflacja wyniesie 10,8% (prognoza centralna), w 2023 roku będzie to 9%, a w 2024 4,2%.

Historia uczy nas, że poziom inflacji ma wpływ na to, jak zmieniają się ceny mieszkań. Po części może wynikać to z faktu, że w otoczeniu wysokiej inflacji rosnąć powinny też koszty budowy, które są związane z cenami transakcyjnymi.

Ponadto nieruchomości są uznawane za bezpieczną przystań dla kapitału i naturalną tarczę przed inflacją. Efekt jest taki, że w ostatnich latach każdy dodatkowy punkt procentowy inflacji przekładał się przeciętnie na około 1,5 pkt. proc. dynamiki wzrostu cen mieszkań.

Inflacja działa szybciej niż banki

Szybka utrata siły nabywczej przez kapitał jest otoczeniem, w którym wiele osób poszukuje sposobu na ochronę oszczędności. Tradycyjnie odżywa wtedy popyt na złoto czy nieruchomości. W ostatnich kwartałach wielu rodaków wybrało dla ochrony przed inflacją także detaliczne papiery skarbowe. Te, w które można zainwestować na dłużej (co najmniej 4 lata) są indeksowane inflacją. W praktyce jednak mogą one nie uchronić przed utratą siły nabywczej przez kapitał w związku z faktem, że mechanizm indeksacji nie jest idealny - dochody z obligacji są opodatkowane, a w pierwszym roku zysk jest znacznie poniżej inflacji.

W praktyce obligacje czteroletnie kupione w marcu 2022 roku są w stanie ochronić nas przed inflacją na poziomie około 2,5%. „Dziesięciolatki” mogą za to uchronić przed wzrostem cen w tempie 4% rocznie. Przy dwucyfrowej inflacji w roku 2022, a być może też w roku 2023, istnieje bardzo poważne ryzyko, że nawet indeksowane obligacje skarbowe nie pozwolą realnie zarobić. To znaczy, że po latach, gdy rząd odda nam powierzone oszczędności, to pomimo wypłacenia ich wraz z odsetkami, najpewniej nie będziemy za nasze oszczędności w stanie kupić tyle, co dziś.

✕

Jeszcze gorzej inflacja poturbuje oszczędności powierzone bankom – tak przynajmniej można dziś wnioskować na podstawie dostępnych prognoz. Z jednej strony wraz z rosnącymi stopami procentowymi mamy szanse na to, że oprocentowanie przeciętnej rocznej lokaty przekroczy 3% (dziś takie warunki oferuje rynkowa czołówka), ale z drugiej strony inflacja będzie podgryzała siłę nabywczą oszczędności z dwucyfrową dynamiką. Efekt? Jeśli ktoś założył przeciętną roczną lokatę w marcu 2021 roku, to jego pieniądze były oprocentowane na zaledwie 0,16%. W międzyczasie inflacja podniosła ceny z dwucyfrową dynamiką (w momencie pisania tego raportu GUS nie podał jeszcze stosownych danych).

Nawet jednak przyjmując do obliczeń optymistyczny scenariusz prezentowany przez NBP (inflacja w 1 kwartale 2022 roku na poziomie 9,2%), to realnie na wspomnianej lokacie stracilibyśmy aż 8,3%. Jeszcze gorzej będą mieli ci oszczędzający, którzy powierzyli bankom oszczędności latem i jesienią ubiegłego roku – tych czeka nawet dwucyfrowa, realna strata.

A jaka jest perspektywa kogoś, kto przeciętny roczny depozyt chciałby założyć w marcu 2022 roku? Przeciętne oprocentowanie rocznej lokaty wynosi 2-3%. Za to za rok możemy spodziewać się inflacji na poziomie 11,7%. To znaczy, że po potrąceniu podatku od zysków kapitałowych i skorygowaniu siły nabywczej oszczędności o inflację, możemy spodziewać się w ciągu roku ponad 8,5-proc. realnej straty.

✕

Pomimo podwyżek stóp procentowych realnie ujemne pozostaje też przeciętne oprocentowanie kredytów. Chodzi nam o sytuację, w której kapitał pożyczony przez bank na zakup mieszkania traci siłę nabywczą szybciej niż bank dopisuje do niego odsetki. To może kusić inwestorów do podejmowania nadmiernego ryzyka. Tym bardziej jest to niepokojące, że z tego rodzaju anachronizmem mamy do czynienia po raz pierwszy w najnowszej historii.

Dobrze byłoby, gdyby stan rzeczy w tym względzie możliwie szybko wrócił do normy. Oczywiście optymalna opcja byłaby taka, w której normalizacja sytuacji na rynku kredytowym wynikałaby ze spadku dynamiki inflacji, a nie szaleńczych podwyżek stóp procentowych przez RPP. Trzeba bowiem wiedzieć, że restrykcyjna polityka pieniężna negatywnie wpływa na dynamikę wzrostu gospodarczego i sytuację na rynku pracy.

Z perspektywy połowy marca 2021 roku najbardziej prawdopodobny scenariusz przewiduje, że realne oprocentowanie kredytów przestanie być ujemne pod koniec 2023 roku. Przy tym trzeba mieć jednak świadomość, że prognozy rynkowe potrafią się wyraźnie zmienić pod wpływem napływających na bieżąco danych. Dość powiedzieć, że jeszcze w połowie 2021 roku rynek sugerował, że wrócimy do poziomu stóp procentowych sprzed epidemii dopiero za 2-3 lata. Już w pierwszym kwartale 2022 roku przewidywania te stały się faktem i to z nawiązką.

✕

***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: Indeks HRE: W 2022 roku rynek mieszkaniowy będzie pod presją [IVQ 2021], którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk

Indeks HRE